界面新聞記者 | 張熹瓏
廣州康鷺片區(qū)是廣州市城央“最貴”舊改項(xiàng)目，7月24日，該城中村改造項(xiàng)目F37、F57兩個(gè)地塊破土動工，正式進(jìn)入建設(shè)階段。
在動工會上，海珠區(qū)鳳陽街黨工委書記張文杰向界面新聞等媒體指出，整個(gè)康鷺片區(qū)的改造涉及59個(gè)地塊，涉及5005棟房屋和5000多名村民，將分四期推進(jìn)，計(jì)劃用10年時(shí)間完成整個(gè)改造工作，爭取在今年年底完成第一期啟動地塊全部清除工作。
界面新聞了解到，康鷺片區(qū)改造范圍110.27公頃，規(guī)劃建設(shè)總量為377.98萬平方米，59個(gè)單元地塊包括49個(gè)復(fù)建地塊（含公服地塊）和10個(gè)融資地塊。其中第一期改造地塊為9個(gè)，包括8個(gè)復(fù)建地塊和1個(gè)融資地塊。本次率先開工的F37、F57兩個(gè)復(fù)建地塊，總用地面積合計(jì)約3.55公頃，規(guī)劃總建筑面積10.94萬平方米，將建成8.42萬平方米、650套復(fù)建住宅。
康鷺片區(qū)舊改項(xiàng)目投資總金額近347億元，由合生創(chuàng)展操刀。合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司董事會主席朱桔榕在會上提到，計(jì)劃于2027年完成上述2個(gè)地塊的安置房建設(shè)與回遷。
合生創(chuàng)展成立于1992年，1998年赴港上市，并于2004年成為中國首家銷售額突破百億的房企。2021年10月，合生創(chuàng)展試圖收購恒大物業(yè)的股權(quán)，這筆交易最終失敗。今年上半年，集團(tuán)合約銷售金額約88.5億元，同比減少44.9%。
以10年為改造周期
F37地塊上已經(jīng)沒有任何建筑物，周圍有幾棟民樓掛上了橫幅——“早簽早分房，早建早回遷”“告別窄巷握手樓”。界面新聞走訪發(fā)現(xiàn)，不少制衣廠的卷簾門都關(guān)閉著。一個(gè)繡珠廠工人告訴記者，“現(xiàn)在是淡季，可能有些工廠放假了。也有一些是受到拆遷影響?！?/p>
2023年12月，《海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）片區(qū)城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃》經(jīng)審議通過，明確該片區(qū)的改造用地面積為110.17公頃，擬分四期推進(jìn)，預(yù)計(jì)將用10年時(shí)間完成。
以“10年”為改造周期凸顯了康鷺片區(qū)的改造難度。和廣州其他城中村相比，康鷺片區(qū)直面的現(xiàn)實(shí)是，它位于全國最大紡織面輔料交易基地——中大紡織商圈內(nèi)，成為小型加工制造業(yè)的據(jù)點(diǎn)。
“全國紡織看廣東，廣東紡織看中大?！睆V東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長王先慶在2018年撰文稱，中大商圈實(shí)際上是珠三角紡織制衣廠的供應(yīng)鏈樞紐，市場周邊聚集了3萬多家制衣廠、作坊、店鋪，從業(yè)者超過30萬人。
官方提供的數(shù)據(jù)是，該片區(qū)人口密度達(dá)11.96萬人/平方公里，超過世界人口密度最大城市孟加拉國首都達(dá)卡（11.27萬人/平方公里），是香港（6.84萬人/平方公里）的1.7倍。
人口結(jié)構(gòu)也讓康鷺片區(qū)更具特殊性和復(fù)雜性。村內(nèi)人口倒掛最嚴(yán)重，本土村民3194人，僅有約1000人在村內(nèi)居住，只占13萬常住人口的0.7%，99.3%的常住人口為外來人員，人口比例對比懸殊。
這也導(dǎo)致了非村民建房面積大，非村民建房1932棟，占總住宅4336棟的45%；建筑面積共102.76萬平方米，占住宅總建筑面積的53%，非村民住宅面積比村民住宅還多出12.71萬平方米。
康鷺片區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)類別復(fù)雜，包括村民房屋、外地人房屋、小產(chǎn)權(quán)房、社員樓、集體物業(yè)、集體土地上的國有房屋、臨時(shí)構(gòu)筑物7大類，利益博弈較其他片區(qū)更加復(fù)雜。
海珠區(qū)鳳陽街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)社黨委書記、社長車偉開告訴界面新聞，第一期首建地塊，主要是集體物業(yè)用地，紡織產(chǎn)業(yè)為主。私人物業(yè)要等拆除實(shí)施方案表決通過，才可以動遷，“對實(shí)施方案，村民、非村民、廣大業(yè)主最關(guān)心的還是拆遷標(biāo)準(zhǔn)。”
2023年6月，海珠區(qū)成立康鷺片區(qū)綜合改造提升指揮部，以13個(gè)經(jīng)濟(jì)社地域?yàn)榻?，將康鷺片區(qū)劃分為13個(gè)網(wǎng)格，由13位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛任網(wǎng)格長；同時(shí)選派14名駐村“第一書記”進(jìn)入康鷺。
“康鷺片區(qū)下了重本。”一位接近政府人士向界面新聞分析指，網(wǎng)格化是最近十年工作推動的一種模式，好處在于責(zé)任范圍清晰，通過網(wǎng)格化劃分出對應(yīng)的責(zé)任田。
梯度轉(zhuǎn)移清遠(yuǎn)，但從業(yè)者更想留下
2022年10月底至11月，新冠疫情在康鷺片區(qū)快速蔓延。彼時(shí)，廣東省政府提出中大商圈全面搬遷的設(shè)想。之后這一設(shè)想調(diào)整為廣州、清遠(yuǎn)兩地深度合作，開展“廣州總部+清遠(yuǎn)基地”“廣州研發(fā)+清遠(yuǎn)制造”“廣州孵化+清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)化”合作模式，共建廣清“現(xiàn)代輕工紡織產(chǎn)業(yè)集群”。
清遠(yuǎn)中大時(shí)尚科技城位于清遠(yuǎn)市石角鎮(zhèn)，與中大布匹市場距離87公里。海珠區(qū)與清遠(yuǎn)市成立招商聯(lián)合工作專班，自2022年12月以來，先后舉辦招商推介會、組織企業(yè)考察、聯(lián)合舉辦紡織產(chǎn)業(yè)招聘會，希望將中大商圈服裝制造環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到廣清經(jīng)濟(jì)特別合作區(qū)，而商貿(mào)部分仍留在中大商圈。
7月24日，海珠區(qū)委書記蔡澍在動員會上表示，分級分類推動產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移和有效轉(zhuǎn)型，已經(jīng)轉(zhuǎn)移落地清遠(yuǎn)制衣鏈條企業(yè)58家，推動五個(gè)試點(diǎn)園區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間19.5萬平米，一批高端設(shè)計(jì)平臺、專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)落地。
梯度轉(zhuǎn)移推進(jìn)超過一年半，僅50余家企業(yè)落地。對比官方給出的數(shù)據(jù)——村內(nèi)各類小制衣廠、小作坊、商戶近1.6萬戶，可見搬遷至清遠(yuǎn)并未成為制衣村從業(yè)者的共識。
一方面，有些廠主還沒收回已投入成本?？碟樒瑓^(qū)地處市中心區(qū)域，地值高、租金高，普遍存在層層轉(zhuǎn)租賺差價(jià)、“頂手費(fèi)”的情況，最多可達(dá)“七手”轉(zhuǎn)租。“進(jìn)場費(fèi)”是康鷺紡織圈中一個(gè)不成文的規(guī)定，租戶租下工廠或作坊，除了繳納租金，還需要交“轉(zhuǎn)手費(fèi)”和“茶水費(fèi)”。
來自湖北仙桃的曾小燕租下了一棟筒子樓位于二樓的廠房，“我們才來了一年，進(jìn)場費(fèi)都花了70多萬，還沒回本，怎么可能走？”
界面新聞走訪康樂村發(fā)現(xiàn)，部分網(wǎng)格貼有鳳陽街道鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的告知書，“凡是在康鷺片區(qū)（改造范圍內(nèi)）租賃鳳和聯(lián)社及下屬經(jīng)濟(jì)社集體物業(yè)的各承租人及實(shí)際使用（經(jīng)營）人，均不得違反租賃合同約定私自轉(zhuǎn)租及私自收取頂手費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等一切費(fèi)用。”落款為2023年8月18日。
更多的疑慮指向清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和市場的成熟度。宋婷婷是受到破土動工影響的一批從業(yè)者，她的廠房原本位于F37地塊，隨著這個(gè)地塊在去年啟動拆建，她將廠房轉(zhuǎn)移到幾百米開外一處一樓自建房里，“在清遠(yuǎn)，沒有輔料布料怎么生存？你沒有客戶，那邊租金再便宜也沒用。”
曾小燕提到，中大商圈已經(jīng)習(xí)慣了客戶流動性大、短工盛行、小單快返的模式，“拿個(gè)牌子站在街上就能招工和找客戶，有合適的就做，干一天結(jié)一天，像菜市場買菜一樣。要搬到清遠(yuǎn)，除非有固定的客戶和長工，大老板才有這個(gè)實(shí)力。”
在廣州，中大紡織商圈以及白云區(qū)周邊的制衣工廠，與流花、沙河和十三行形成“前店后廠”的關(guān)系，共同構(gòu)建起華南最大的服裝圈。制衣村環(huán)環(huán)相扣、24小時(shí)運(yùn)作的生態(tài)是其最大優(yōu)勢。采購布匹、輔料，入廠拆剪，制成成衣，批發(fā)商拿貨，這些環(huán)節(jié)在一天甚至半天內(nèi)就能完成。
一個(gè)問題在于，龐大的就業(yè)人口和設(shè)備轉(zhuǎn)移后，如何保障清遠(yuǎn)紡織圈成為“時(shí)尚城”？原本處于產(chǎn)業(yè)鏈較低端的環(huán)節(jié)，換了一個(gè)地方后，就能往高附加值端走嗎？宋婷婷對此很遲疑，她認(rèn)為，如果哪天拆遷到現(xiàn)在廠房所在地，她會考慮去同樣有服裝基礎(chǔ)的增城區(qū)、番禺區(qū)，“我們的優(yōu)勢也只有小單快返了?！?/p>
探索轉(zhuǎn)型國際時(shí)尚中心
7月24日，蔡澍表示，將在全市首創(chuàng)在城中村改造中配置綜合產(chǎn)業(yè)用地，首建項(xiàng)目建成后將有2.35萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間，立足現(xiàn)有的紡織服裝優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮龍頭企業(yè)鏈主效應(yīng)和數(shù)據(jù)賦能，做好已有項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型升級和新項(xiàng)目的招商落地。
按照設(shè)想，康鷺低端產(chǎn)業(yè)遷出后，中大紡織商圈將發(fā)展為融合紡織時(shí)尚發(fā)布中心、紡織產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)中心等于一體的國際時(shí)尚中心?？禈反搴旺樈鍎t被定位為中大國際創(chuàng)新谷的成果輸出與配套服務(wù)區(qū)。
2023年4月，《中大紡織商圈發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，提出探索產(chǎn)業(yè)上樓化、品牌化以及消費(fèi)業(yè)態(tài)激活等創(chuàng)新路徑。中大紡織商圈未來將重點(diǎn)打造時(shí)尚設(shè)計(jì)先鋒區(qū)、產(chǎn)學(xué)研智造區(qū)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)以及數(shù)字時(shí)尚展貿(mào)區(qū)五大區(qū)塊。
該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃綱由戴德梁行進(jìn)行設(shè)計(jì)。戴德梁行策略發(fā)展顧問部華中區(qū)域主管邵豐解讀時(shí)表示，在制造方面建議考慮工業(yè)上樓，將傳統(tǒng)的單純廠房集中起來，變成垂直的高層空間。
“一些輕型的生產(chǎn)適合工業(yè)上樓，在空間方面聯(lián)系不太緊密的職能和企業(yè)集中在一棟樓里，結(jié)合設(shè)計(jì)、研發(fā)功能，可以提高用地效率、改善城市面貌。”
邵豐提到，針對加工制作環(huán)節(jié)，需要促進(jìn)本地中小企業(yè)進(jìn)行升級，加強(qiáng)工業(yè)上樓和數(shù)字化、品牌化的轉(zhuǎn)型引導(dǎo)，將單純的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，打造為涵蓋前沿研發(fā)設(shè)計(jì)、市場測試、新品設(shè)置、規(guī)模生產(chǎn)和倉儲物流在內(nèi)的新模式。
這一提議與制衣村要降低建筑強(qiáng)度的改造想法相契合。改造前，片區(qū)毛容積率高達(dá)3.0，“握手樓”“一線天”隨處可見。根據(jù)官方規(guī)劃，改造后的康鷺片區(qū)建筑密度將由59%大幅降低至22%。
事實(shí)上，在距離中大商圈僅7公里的位置，就有一個(gè)成功的舊改范本——琶洲村于2008年展開拆遷，近年來逐漸發(fā)展為數(shù)字經(jīng)濟(jì)高地，成為海珠區(qū)GDP增速的主要推力。
只是對比康樂村和鷺江村，琶洲村的包袱輕得多，1998年政府在琶洲征地建會展中心時(shí)就控制違法建筑，超高的違法建設(shè)不超過10幢；村內(nèi)人口約1萬人，不到康鷺片區(qū)的十分之一。
來自琶洲的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)為康鷺片區(qū)的轉(zhuǎn)身提供了思路。致景科技創(chuàng)始人兼CEO趙振洪在7月24日表示，當(dāng)前正在打造海珠服裝數(shù)智產(chǎn)業(yè)園，通過致景服裝AI大模型，實(shí)現(xiàn)服裝打版設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、選款銷售一體化，提高供應(yīng)鏈協(xié)同效率。未來，該產(chǎn)業(yè)園將對一批具有潛力的制衣企業(yè)進(jìn)行孵化發(fā)展，對其給于訂單供給、設(shè)計(jì)打版、面輔料供應(yīng)、倉儲物流、智能化改造全方位支持。