界面新聞記者 | 王婷婷 實習(xí)記者 張溢卿
在傳統(tǒng)畢業(yè)租房旺季，今年的熱度并沒有很高。
剛剛過去的6月份，上海租賃市場供應(yīng)和價格雙雙下降。近日，據(jù)易居研究院發(fā)布的報告顯示，6月上海平均租金以及房租收入比均降至2019年以來的歷史新低，租金收入比首次進(jìn)入 25%以內(nèi)區(qū)間，租房市場熱度下降。
首先是供應(yīng)減少。易居研究院指出，“滬九條”拉升二手房成交量，但與之相對應(yīng)的是部分房東決定“棄租轉(zhuǎn)售”，6月全市掛牌租賃房源數(shù)環(huán)比減少 14%，同比增長 6.4%。
數(shù)據(jù)顯示，在“滬九條”推動下，上海 6 月二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到2.6萬套，環(huán)比大漲近40%，成交面積創(chuàng)2021年7月以來新高。
供應(yīng)下降的同時平均租金也在下跌。6月全市掛牌租賃房源的平均租金為83.76元/平/月，環(huán)比下跌6.7%，同比下跌7.5%，與2023年全年平均租金相比下跌12%。
易居研究院分析指出，6月份上海租賃住房平均租金下跌主要受區(qū)域分布和面積段的結(jié)構(gòu)影響。
從面積上看，雖然仍以60平方米以下戶型為主，戶型結(jié)構(gòu)無明顯變化，但是6月掛牌房源套均面積環(huán)比提高8.8%至85.2平方米。這其中，尤其以40平方米以下的房源數(shù)量及占比顯著減少。
“這類房源往往單位租金更高，也從側(cè)面驗證了‘滬九條’以來，老破小房源由于總價低、租金收益率高，房貸租金差距小凸顯了‘性價比’而交易量大漲。”報告指出。
較大面積段的房源出租也變得周期更長了。閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)一名“二房東”告訴界面新聞，他今年租出去的主要都是單間房源，像整租的（面積在50平方米以上）的行情比去年差很多。
“拿我手頭的房源來說，目前手里頭整租房源有好幾套是空著的，如果靠近市區(qū)，可能還好出租一點，越靠近外環(huán)就越難租出去了，目前空出來的房源比較多?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/span>
房租下跌，也帶動 2024年6月上海的房租收入比環(huán)比下降至24.37%，首次降至25%以下區(qū)間，租金壓力處于2019年以來歷史低點。
2024年上半年租金和房價進(jìn)入下降通道，郊區(qū)租金降幅更大，市區(qū)租金和房價跌幅趨近。
截至2024年6月，市區(qū)和郊區(qū)的租金收益率分別是1.64%和1.49%，市區(qū)租金收益率相比 2023 年底基本一致，郊區(qū)租金收益率下降。
市場房源量價齊跌，與大量保障性租賃住房無不聯(lián)系。
界面新聞了解到，截至今年6月底，上海全市共新增建設(shè)籌措保障性租賃住房約4.7萬套，新增供應(yīng)約3.4萬套，均超半年度工作任務(wù)量。
比如6月17日，由瓴寓國際與國家級松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合作打造的保障性租賃住房項目——上海松江西部科技園柚米社區(qū)正式開業(yè)，總建筑面積13.7萬平方米，包括7棟住宅樓，共有2252 套房源入市。
此外，由上海城投開發(fā)的“城投寬庭”租賃住宅品牌，九星社區(qū)的1230套保障性租賃住房也于近日正式入市。據(jù)了解，上海城投布局的八大社區(qū)已全部投入運營，總計已入市房源量超過1.3萬套，總服務(wù)人數(shù)可達(dá)2.4萬余人。已入住租戶中，80%以上的住戶為20-35周歲的年輕人。
保障性租賃住房供應(yīng)不斷。今年8月，上實城開發(fā)布預(yù)計投入運營旗下第三個保障性租賃住房項目——閔行區(qū)紫竹高新區(qū)的阡集·創(chuàng)社區(qū)，將提供1932套房源。
不僅如此，今年6月，上海協(xié)議出讓了2宗涉租地塊，均為R4保租房用地，也是2024年以來首次出讓的純 R4保租房用地，總租賃建筑面積近 5.5萬平方米，環(huán)比大增 350%，未來可新增房源超900套。
這2宗地塊中，體量較大的是青浦鎮(zhèn)板塊的4.4萬平方米的地塊，由區(qū)屬國企為建設(shè)主體，項目位于城市開發(fā)邊界線之外，未來入市效果有待市場檢驗。
租賃企業(yè)主體格局發(fā)生變化。今年上半年，上海集中式租賃住房企業(yè)呈現(xiàn)出“國企系升、房企系穩(wěn)、運營系降”的主體格局。
上半年，上海租賃住房在營規(guī)模TOP30合計房源數(shù)已達(dá)27萬套，比1季度末增加1.4萬套。其中，國企系在租賃住房在營規(guī)模TOP30主體中占比26.7%，提升2.8%，漲幅最大，房企系占比略有上升0.5%，而運營系占比雖然最大，為44.6%，但占比下降3.3%。
根據(jù)最新的2024年上半年上海租賃行業(yè)發(fā)展在地國企發(fā)展力排行榜，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、上海浦東發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、上海城投（集團(tuán)）有限公司、上海張江（集團(tuán)）有限公司位居前五。
易居研究院認(rèn)為，隨著國企更多儲備房源特別是大型新建租賃社區(qū)的陸續(xù)入市，預(yù)計國企系占比將進(jìn)一步提升，國企在上海租賃市場主體中展現(xiàn)出了規(guī)模拓展及穩(wěn)定運營的實力。
而房企系、運營系未來可通過存量商品房改造、非居改租等方式進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展和房源轉(zhuǎn)換升級。
可以預(yù)料到的是，隨著租賃住房規(guī)模穩(wěn)步上升，而租賃市場租金水平仍處在下行通道中，進(jìn)入傳統(tǒng)租賃旺季畢業(yè)季，租賃住房企業(yè)在房源產(chǎn)品、運營能力、服務(wù)水平、時間的精細(xì)計劃上將會迎來更加激烈的競爭。