文｜空間秘探 余文婷
日前，據(jù)資本市場消息，萬科擬以旗下長租公寓品牌“泊寓”向監(jiān)管部門申報不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行，規(guī)模約為10億元。消息稱，上述申報發(fā)行為初步計劃，有可能進(jìn)一步調(diào)整。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來，在資本市場新聞不斷的泊寓成功納保房源已經(jīng)達(dá)到10.82萬間。和萬科一樣，許多長租公寓企業(yè)也紛紛喊出“應(yīng)納盡納”的口號，背后究竟有何“玄機”？
萬科泊寓超半數(shù)公寓納保
截至今年5月底，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)共運營管理24萬間長租公寓，累計開業(yè)18.18萬間，出租率93.9%。其中，萬科泊寓所管理的租賃住宅中，已有10.82萬間納入保障性租賃住房，在市場化運營機構(gòu)中納保數(shù)量遙遙領(lǐng)先，成為全國集中式公寓第一，市場化運營機構(gòu)納保數(shù)量第一。
從2008年試水住房租賃，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次實現(xiàn)盈利，萬科的長租公寓道路走得并不順利。2008年，萬科借廣州萬匯樓項目切入長租公寓賽道，到2015年萬科泊寓的開業(yè)房源數(shù)量僅1000間。
在2017年啟動“萬村計劃”后，萬科累計開業(yè)房源數(shù)量迅速增長至3萬間。到2019年，萬科全年累計開業(yè)房源已達(dá)到11萬間，規(guī)模出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢。“萬村計劃”雖然給萬科帶來大量房源，但同時也面臨城中村清客難、改造難、消防管理難等問題，為萬科收益帶來沉重負(fù)擔(dān)。
2018年，萬村公司全面暫停新簽約房源?！叭f村計劃”的及時止損，為萬科泊寓盈利帶來轉(zhuǎn)機，加上公司企業(yè)客戶占比的提升與自由渠道獲客比例的增長，讓萬科泊寓的現(xiàn)金流及利潤空間逐步穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2020年，萬科泊寓的整體出租率達(dá)到95%，而后三年，這一指標(biāo)基本穩(wěn)定在95%以上。
其中2022年，該公司出租率為95.60%，2023年這一數(shù)值增長0.16個百分點至95.76%。2023年全年，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%，前臺GOP利潤率達(dá)到88.4%，同比增長0.9個百分點，公司EBITDA達(dá)到6.65億元，同比增長32.3%，年內(nèi)，泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實現(xiàn)整體盈利。
多年的探索，泊寓“產(chǎn)策、建造、運營一條龍”的綜合服務(wù)能力明顯提升。2021年，萬科泊寓為多地政府、企業(yè)的保障性租賃住房、人才公寓、健康驛站提供輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)，服務(wù)的資產(chǎn)方已達(dá) 294 家，涉及房源 2.1 萬間。
到2022年，泊寓響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等 14 個城市納保 66 個項目，涉及房源 5.89 萬間。再到2023年全年，泊寓在北京、天津、深圳、廈門等 23 個城市納保 147 個項目， 涉及房源 10.15萬間。這個增長的幅度，比2022年的5.89萬間，同比增長72.3%。
長租公寓企業(yè)積極求取“納保門票”
除萬科泊寓外，各大“門派”的租賃品牌，紛紛納入保障性租賃住房體系。如長租公寓領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)之一的華潤有巢，也是納保規(guī)模的頭部企業(yè)。2022年12月9日，華潤有巢REIT在上海證券交易所成功上市。有巢通過REITs平臺打通了“投、融、建、管、退”閉環(huán)模式，為中國保障性租賃住房的發(fā)展開拓了一條可持續(xù)、高質(zhì)量的新路徑。截至2023年底，華潤有巢已進(jìn)駐15座城市，實現(xiàn)營業(yè)額7億元（含輕資產(chǎn)管理項目），按年增長9.5%，累計在管項目60個，管理規(guī)模5.6萬間，已有2.5萬間房源納入保障性租賃住房。
此外，龍湖集團(tuán)旗下租賃住房品牌冠寓也是獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域門票，加入保租房大軍中的一員。2023年龍湖冠寓的開業(yè)規(guī)模從2022年的11.6萬間增長至超12萬間；管理規(guī)模超16萬間。其中，已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項目，意味著冠寓管理的保租房占總規(guī)模超三成。
龍湖冠寓保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20余個城市，有新建、存量改造、TOD等多種模式。如冠寓北京郭公莊地鐵站店，該項目位于北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)東區(qū)南側(cè)、地鐵9號線及房山站郭公莊站上蓋，原為閑置商辦，通過改建為豐臺區(qū)科技園區(qū)及周邊提供約700套（間）保租房，并作為豐臺區(qū)試點項目面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開展配租，是集合了存量改造與TOD模式的保租房典范。
除華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的長租分支業(yè)務(wù)參與納保外，還有專業(yè)的長租品牌也在積極布局保租房，例如將年輕人作為主要受眾的魔方生活服務(wù)集團(tuán)（簡稱“魔方生活”）。魔方生活在保租房建設(shè)方面，采取“應(yīng)納盡納”，并憑借自主研發(fā)的數(shù)字化智能系統(tǒng)等一系列舉措賦能保租房，利用自身的優(yōu)勢，加強輕資產(chǎn)動作，通過托管、加盟、系統(tǒng)輸出，為國企、央企旗下保租房進(jìn)行運營管理。2023年，魔方生活在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等多個重點城市布局保租房。全國范圍內(nèi)已經(jīng)完成納保、獲得保租房認(rèn)定的公寓項目近百個，總房源量超過15000間，包括整租型公寓和多人宿舍間等多種房源類型。
作為住房租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)系優(yōu)秀代表的樂乎公寓集團(tuán)，也在“納保”之路上積極發(fā)力。截至2023年底，樂乎公寓集團(tuán)累計開業(yè)房源突破7.5萬間。其中，已落地保租房項目17個，在管房源2萬+，覆蓋城市更新、城中村改造等多元業(yè)態(tài)。當(dāng)前，樂乎公寓集團(tuán)內(nèi)部約70%的項目均為保租房，還在北京、上海等核心城市持續(xù)供應(yīng)保租房房源。
長租機構(gòu)頭部企業(yè)自如顯然也是積極“納?！敝幸粏T，截至2023年上半年，自如資管涉及管理房源量突破3萬，累計已布局全國13座城市。上半年新拓武漢、天津兩地，包括簽約武漢首個保租房合作項目以及落地自如寓天津首店。在保租房項目方面，自如資管在多地與國企實現(xiàn)聯(lián)手運營。其中，盤活存量在當(dāng)前的保租房籌建和運營中居于主要地位。
為何這么多長租公寓選擇納保？
目前來看，越來越多的長租公寓品牌運營商加入到保租房的建設(shè)中，租賃住房市場規(guī)模迅速擴(kuò)張，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2023年二季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有22.4%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比微漲1.4個百分點，規(guī)模合計為191,993套（間），已納保企業(yè)數(shù)量共31家。為什么會有這么多長租公寓品牌積極參與納保？
首先，可以享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”（2021年-2025年）期間全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，解決2600萬人住房問題，預(yù)計3萬億元投資規(guī)模。盡管部分房源來自存量納入和改建，但可能對于集中式公寓新增供給貢獻(xiàn)不大，2023年新開工建設(shè)360萬套，還有500萬套的缺口。為加快保租房建設(shè)，國家圍繞保租房建設(shè)配套出臺了一系列支持政策，從更改項目規(guī)劃的綠色通道，到金融貸款資金支持，再到公募REITs的全面打開，形成了住房租賃“投融管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。
而納保指的是長租公寓納入保障性租賃住房體系，納保企業(yè)需要遵循相應(yīng)的租金要求，但同時能享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。比如多地限制保租房的租賃價格為市場化租賃價格的9折，租金漲幅每年不能高于5%等。但同時納保后的長租公寓可以享受政策補貼以及擁有一定的拿地優(yōu)勢，如華潤有巢國際公寓社區(qū)總部基地項目，作為北京市首批集體土地租賃住房試點項目，就獲得了北京市針對集體用地的財政補貼：成套住房4.5萬元/套，非成套住房是3萬元/間。更重要的是，一旦成功納保之后，意味著公募REIT的大門正式開啟，同時住房租賃企業(yè)不僅能盤活持有資產(chǎn)擴(kuò)充現(xiàn)金流，還能減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，加速規(guī)模擴(kuò)張。
其次，去庫存，盤活存量資產(chǎn)。1月9日，世邦魏理仕發(fā)布的《2023年北京房地產(chǎn)市場回顧與2024年展望》顯示，北京寫字樓租賃市場的整體空置率為2009年末以來最高值。中國不動產(chǎn)市場已從增量時代邁入存量時代，一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場物業(yè)，及城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待盤活。同時，城市新青年苦于居住環(huán)境品質(zhì)不足、工作和居住地點相距太遠(yuǎn)等問題的困擾。供需結(jié)構(gòu)存在錯配的矛盾。
日前，住房部會議提出，推動縣級以上城市有力有序開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。不少地方國資，親自下場收購存量商品房充作保租房。由此，對于眾房企來說，將手上的存量資產(chǎn)改造成商品房，打造長租公寓、保租房等產(chǎn)品能夠有效去庫存，盤活手中存量資產(chǎn)。
總之，長租公寓納保對于眾企業(yè)來說，不虧。一方面，長租公寓市場有著旺盛的需求，根據(jù)2021年5月第七次人口普查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，中國流動人口總數(shù)已達(dá)3.76億，其中有超過2/3人群選擇租房居住，預(yù)計2030年將有約2.7億人成為租客，住房租賃市場規(guī)模或可達(dá)4萬億元。而成功納保的長租公寓，等同于是受到了政府的認(rèn)可及背書，將成為城市青年的居住優(yōu)選，可以有效保證出租率。
另一方面，雖然租賃住房項目納入保租房體系之后，租金和未來的調(diào)價空間會受到一定限制，但是據(jù)一些納保企業(yè)反映，這些限制并不影響收益。比如，多地租金增幅限制為每年不高于5%，而每年漲5%本來就是在經(jīng)濟(jì)非常繁榮，或是區(qū)域高速發(fā)展的情況下才能實現(xiàn)。
此外，從租金價格評定看，大多已經(jīng)出臺細(xì)則的城市，都沒有進(jìn)行“一刀切”管理，而是交由專業(yè)的第三方評估公司對租金進(jìn)行評定。除合理租金評估外，還有稅收優(yōu)惠、執(zhí)行民水電氣價格、金融支持等一系列政策利好都是眾多長租公寓品牌積極參與納保的原因。
長租公寓從“品牌之路”走向“資管之路”
曾經(jīng)，組建家庭的前提就是購置自有住房，但隨著租賃房源僅有個人房東的單一渠道供給向著多元化供給發(fā)展，機構(gòu)化運營租賃住房產(chǎn)品帶給消費者更多的選擇，國家隊的入場讓租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，促使租房消費心態(tài)發(fā)生了變化：買房不再是剛需被動的選擇，夫妻及小家庭構(gòu)成的20-30歲年輕群體主體越來越傾向選擇租房，一些有房群體也開始主動“以租養(yǎng)租”，將自有住房出租，在補貼少量租金的基礎(chǔ)上選擇舒適戶型租住，保證生活品質(zhì)不發(fā)生明顯變化。新時代的年輕群體也不再滿足傳統(tǒng)租賃住房、商業(yè)配套和服務(wù)的單一模式，而是更傾向于選擇更適合自己需求的個性化居所。
大眾住房與租房觀念的轉(zhuǎn)變，給長租公寓市場帶來巨大機遇。但由于在長租公寓發(fā)展初期，部分長租公寓平臺為快速打開市場，采取“高進(jìn)低出”、“長租短付”等操作手段，提高金融杠桿，導(dǎo)致風(fēng)險頻現(xiàn)，2019-2021年，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓超過100家。
隨后，“國家隊”入場，通過在收購租賃用地、建設(shè)保障性住房配套上頻頻發(fā)力，并將保障性租賃住房納入國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs范圍，初步形成保障性租賃住房項目的“融投管退”商業(yè)模式閉環(huán)雛形，慢慢緩解了長租公寓市場初期野蠻生長的亂象。“政府主導(dǎo)，市場化運作”的模式已然逐漸改變了長租公寓市場，對于長租公寓品牌，下一步該如何布局？
其一，從公募REITs探索向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。各長租公寓品牌積極納保，其主要原因還是在于“納?！笔鞘袌龌⒓伴L租公寓進(jìn)入REITs市場的“入場券”。如萬科泊寓為了公募REITs上市的“通行證”，去年至今，持續(xù)參與到各地保租房籌集與建設(shè)工作中，企圖通過REITs產(chǎn)品上市融資，緩解企業(yè)面臨的經(jīng)營及流動性壓力。
行業(yè)中也出現(xiàn)了以華潤有巢為代表的“領(lǐng)跑者”，借助REITs實現(xiàn)“投融建管退”良性循環(huán)，賦予了租賃住房資產(chǎn)居住與投資雙重屬性。據(jù)華潤有巢REIT上市后首份完整成績單，2023年華潤有巢實現(xiàn)收入7841.07萬元，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）4780.71萬元，可供分配金額6076.14萬元，三項指標(biāo)完成率分別達(dá)到了110%、110%、125.30%，超額完成全年目標(biāo)。
不過，納保后通過保租房REITs退出，不是長租公寓持有者和管理方的盡頭，未來，更高的利潤將會吸引更多的機構(gòu)進(jìn)入，長租公寓市場持有者集中度預(yù)期會更加分散，同時隨著頭部運營管理能力的愈加成熟，也逐漸會形成頭部聚集效應(yīng)。由此，企業(yè)借助輕資產(chǎn)、資本化、科技化，打造“投、融、建、管、退”一體化全周期全產(chǎn)業(yè)鏈的資產(chǎn)管理系統(tǒng)平臺，或許能夠更具有前瞻性、系統(tǒng)性和長遠(yuǎn)性的優(yōu)勢。
其二，持續(xù)優(yōu)化品牌，提高品質(zhì)運營能力。上文也提到，隨著95后、00后成為新生代主力軍，住房理念隨之發(fā)生變化，高品質(zhì)的租房生活成為越來越多人的追求。而在市場競爭激烈、消費者信心稍顯不足的當(dāng)下，相對來說，消費者更傾向于確定性的選擇，具有明確生活理念及居住品質(zhì)和居住體驗較穩(wěn)定的長租公寓品牌更能獲得大眾信賴。如樂乎對其客群的年齡、職業(yè)、生活方式、思維方式、興趣愛好等有明確的認(rèn)知和界定；萬科泊寓的營銷語是“讓漂泊寓見溫度”，品牌定位是“致力于為城市新市民、青年提供有溫度的綜合型租住社區(qū)”。
此外，當(dāng)下年輕人在希望不受干涉地選擇自己喜歡的生活方式，不用被社交裹挾的同時，又希望有一個志同道合的社區(qū)能夠交流愛好，感受一絲人情溫暖，即希望有一個讓自己感到更舒適的社區(qū)，人與人之間有更自在的交往方式，不需要尬聊和裝熟，允許慢熱，也允許隨時退出。這樣的需求驅(qū)動下，要求長租公寓突破傳統(tǒng)租賃住房、商業(yè)配套和服務(wù)的單一運營模式，將“住房”和“社交”有效結(jié)合起來，在提供舒適居住體驗的同時，極力打造充滿樂趣的社群文化和生活方式，營造一種“共居業(yè)態(tài)”。
綜上，市場需求與國家政策支持讓以往不被看好的長租公寓市場，到現(xiàn)在成為眾人都想進(jìn)來分一杯羹的“香餑餑”。經(jīng)營貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策，以及保租房被納入公募REITs試點后，為最終退出提供了一條通道，吸引了不少長租公寓運營商積極“納?！?。
但長租公寓市場一系列利好條件出現(xiàn)的同時，也意味著加入賽道的選手將不斷增多，市場競爭不斷加劇。由此，提升品牌運營能力，逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理道路或許是長租公寓未來的發(fā)展方向。