文｜睿思網(wǎng)
前兩年在內(nèi)地瘋狂拿地的港資巨頭新世界發(fā)展，正在不遺余力降杠桿。
6月26日，新世界發(fā)展宣布以人民幣14.4億元出售深圳前海周大福金融大廈30%權(quán)益予周大福企業(yè)，后者由周大福（控股）有限公司實(shí)益全資擁有。
出售完成后，新世界發(fā)展將不再持有深圳前海周大福金融大廈權(quán)益，周大福企業(yè)則享有該棟物業(yè)100%權(quán)益。
深圳前海周大福金融大廈由一棟43層高辦公大樓（包括3層防火層及5層零售購物商場）及停車場構(gòu)成，于2023年8月落成。這也是新世界發(fā)展在深圳落地的首個(gè)項(xiàng)目。
不過，截至今年5月31日，該物業(yè)的出租率并不理想，商業(yè)部分的樓面面積出租比率僅有33%，寫字樓部分出租率也只有37%。
新世界發(fā)展在公告中指出，出售該物業(yè)一方面是由于該物業(yè)的權(quán)益并非集團(tuán)的核心投資；另外，物業(yè)所屬公司將于2024年6月至8月錄得每月約400萬元的備考未經(jīng)審核綜合虧損。
除此之外，新世界中國在深圳還同步布局了多個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括龍崗188工業(yè)區(qū)改造、西麗新圍工業(yè)區(qū)和光明光僑食品廠改造項(xiàng)目。其中，深圳龍崗188工業(yè)區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃面積超過90萬平方米。截至目前，新世界中國在深圳投資總額超過500億元人民幣。
事實(shí)上，3個(gè)月前，新世界發(fā)展才剛剛宣布向華懋集團(tuán)出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益，總現(xiàn)金代價(jià)為40.2億港元。
三個(gè)月內(nèi)兩筆交易，新世界發(fā)展進(jìn)賬超50億港元。
曾在內(nèi)地瘋狂拿地
降低負(fù)債是新世界發(fā)展接連“賣賣賣”的核心目的。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，新世界發(fā)展的短期銀行和其他借貸超過152.06億港元；長期銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應(yīng)付票據(jù)則高達(dá)1426.9億港元。公司的債務(wù)凈額與權(quán)益比率為49.9%，幾乎見頂。
盡管這一數(shù)據(jù)與內(nèi)地開發(fā)商相比并不算高，但與凈負(fù)債率大多低于20%、甚至是個(gè)位數(shù)的其他港資企業(yè)相比，新世界發(fā)展可以算是高負(fù)債的港資代表。
因此，降負(fù)債成為新世界發(fā)展的主要任務(wù)。6月24日，新世界發(fā)展宣布，2024年1月至今，集團(tuán)已完成合計(jì)約350億港元的貸款安排及債務(wù)償還。
摩根士丹利6月27日的報(bào)告則指出，預(yù)計(jì)新世界在2024財(cái)年的現(xiàn)金利息支出將達(dá)到107億元，遠(yuǎn)超公司2024財(cái)年上半年的經(jīng)常性息稅前利潤35億元。這表明公司在財(cái)務(wù)上仍面臨一定壓力，需要通過出售資產(chǎn)等方式來改善財(cái)務(wù)狀況。
新世界發(fā)展和周大福均是中國香港四大家族之一鄭氏家族旗下的上市平臺。創(chuàng)始人鄭裕彤曾是全球華人十大富豪之一、香港珠寶大王。和李嘉誠、李兆基家族一樣，鄭家也是中國香港知名的地產(chǎn)開發(fā)商、“大地主”之一。
截至2023年底，新世界在香港共持有應(yīng)占總樓面面積約800萬平方呎的土地儲備。此外，在香港新界，新世界也持有合共約1634.2萬平方呎待更改用途的應(yīng)占農(nóng)地土地面積。
值得一提的是，鄭裕彤長子鄭家純與不少內(nèi)地開發(fā)商也相交匪淺。有傳言稱，其曾經(jīng)幫助恒大赴港上市，還曾經(jīng)是碧桂園的大股東之一。在此前珠海萬達(dá)商管IPO的機(jī)構(gòu)投資人中，也出現(xiàn)鄭裕彤家族的身影。
如今，鄭氏一族的事業(yè)已傳至以鄭志剛為代表的第三代人手中。而加大在內(nèi)地投資是其一以貫之的策略。
過去幾年，當(dāng)內(nèi)地開發(fā)商減少在土地市場拿地時(shí)，新世界發(fā)展卻在多個(gè)內(nèi)地城市掃貨。
2019年7月，新世界發(fā)展創(chuàng)下了四天內(nèi)斥資138億元拿地的紀(jì)錄，包括以98億的總價(jià)拿下杭州一宗地塊，以及以40.1億購入寧波中心商務(wù)區(qū)一項(xiàng)目51%股權(quán)。
而這只是其近年在內(nèi)地瘋狂拿地的縮影。截至2023年底，新世界在內(nèi)地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約435.0萬平方米。
瘋狂的拿地節(jié)奏遇上下行的房地產(chǎn)周期，和他的內(nèi)地開發(fā)商好友一樣，鄭氏家族也不免陷入高負(fù)債的壓力中。
在截至2023年12月31日止的6個(gè)月內(nèi)，新世界發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)發(fā)展收入錄得54.95億港元，這令該公司期內(nèi)來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)總收入同比下跌25%至170.66億港元。期內(nèi)，新世界發(fā)展更錄得虧損57.72億港元。
今年以來，新世界發(fā)展的股價(jià)已下跌僅40%。截至6月27日收盤，公司報(bào)收7.17港元/股，較2019年超36港元/股的峰值，縮水超80%。
周大?！白灶櫜幌尽?/strong>
盡管新世界發(fā)展業(yè)績表現(xiàn)不理想，但整個(gè)鄭氏家族依舊實(shí)力雄厚，包括在內(nèi)地經(jīng)營著超7000家門店，年?duì)I收超千億港元的珠寶集團(tuán)周大福。
去年6月，鄭氏家族就曾上演一次內(nèi)部的資產(chǎn)騰挪，間接為新世界發(fā)展“輸血”。
2023年6月27日，新世界發(fā)展和新創(chuàng)建（鄭氏家族另一上市平臺）雙雙公告宣布，大股東鄭氏家族私人持有的周大福企業(yè)計(jì)劃將新創(chuàng)建私有化。
要約人給出了9.15港元/股的收購價(jià)，相較于新創(chuàng)建停牌前的7.99港元/股價(jià)格，溢價(jià)14.5%。以此計(jì)算，實(shí)施新創(chuàng)建要約所需的現(xiàn)金最高約為355.12億港元。
彼時(shí)，新世界發(fā)展持有23.8億股新創(chuàng)建股份，占新創(chuàng)建已發(fā)行股本的60.88%。若該部分股份被全部出售，按9.15港元/股的要約價(jià)計(jì)算，新世界發(fā)展將入賬217.82億港元現(xiàn)金。
值得一提的是，周大福及其附屬公司也是新世界發(fā)展的單一最大股東，持有其45.24%股權(quán)。也就是說，“爺公司”周大?？毓杉瘓F(tuán)拿出超350億港元私有化“孫公司”新創(chuàng)建，其中有約217.82億港元將流進(jìn)“子公司”新世界發(fā)展。
不過，今年以來，隨著金價(jià)暴漲，周大福自身的日子也不好過。今年1-3月，珠寶鑲嵌、鉑金及K金首飾，同店銷售減少約兩成，平均售價(jià)降至8200港元，同比少了200港元。此外，金價(jià)暴漲也抑制了消費(fèi)，1-3月，周大福在內(nèi)地黃金首飾及產(chǎn)品同店銷售的增速降至3.4%。
6月上旬，有內(nèi)部員工爆料，周大福深圳工廠已停工停產(chǎn)。隨后，這一消息得到證實(shí)。據(jù)周大福方面稱，公司確有調(diào)整，包括把部分生產(chǎn)部門遷往廣東順德廠區(qū)。相信此舉也是公司為降低成本的舉措之一。
地產(chǎn)下行、金價(jià)上漲，都在考驗(yàn)著這個(gè)傳統(tǒng)大家族穿越周期的能力。