文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)App

去年，上海寶格麗酒店易主轟動(dòng)一時(shí)，如今，位于深圳的華僑城艾美酒店也被擺上“貨架”。市場(chǎng)流傳的消息透露，這家酒店的出售單價(jià)為4.5萬(wàn)元每平方米，總價(jià)達(dá)18億元，采取整棟出售的模式。

“我們也覺(jué)得很可惜。”業(yè)主方華僑城西部置業(yè)相關(guān)人士坦言，艾美酒店確實(shí)在尋求出售轉(zhuǎn)讓。

與在上海北外灘邊屹立6年的寶格麗酒店不同，華僑城艾美酒店去年底才開(kāi)啟試營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)至今不過(guò)半年。如今，這兩家同屬于華僑城集團(tuán)旗下的高星酒店殊途同歸。

從高調(diào)引進(jìn)國(guó)際酒店奢牌、發(fā)展自有酒店品牌，再到將王牌酒店騰挪出讓?zhuān)A僑城的酒店夢(mèng)一路波折。

18億掛牌五星酒店，房?jī)r(jià)最高一晚2萬(wàn)

艾美酒店是國(guó)際酒店巨頭萬(wàn)豪旗下的中高端酒店品牌，因獨(dú)特的設(shè)計(jì)與藝術(shù)文化氛圍而受到追捧。2019年11月，華僑城深西集團(tuán)與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)簽約，萬(wàn)豪國(guó)際旗下艾美酒店、瑞吉酒店正式入駐深圳寶安。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱過(guò)往信息獲悉，艾美酒店入駐地塊為華僑城于2018年10月競(jìng)拍獲得的深圳寶安新安街道A001-0206地塊，性質(zhì)為商業(yè)用地，規(guī)劃建面70736平方米，使用年限40年，成交價(jià)為14.33億元。

當(dāng)時(shí)，華僑城還以27.67億元一同拿下了相距不到2公里外的另一宗商業(yè)地塊，該項(xiàng)目最終簽約瑞吉酒店。

經(jīng)歷4年的籌建期，深圳前海華僑城艾美酒店于2023年12月26日試營(yíng)業(yè)，并于今年2月正式營(yíng)業(yè)。這也是艾美首次進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，酒店設(shè)有332間客房及21間套房，設(shè)計(jì)特色以法國(guó)現(xiàn)代優(yōu)雅和嶺南文化融合為主。

但開(kāi)業(yè)僅半年不到，這一國(guó)際度假酒店卻被曝出擺上貨架。深圳一名大宗交易中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)展示的推介材料顯示，前海華僑城艾美酒店正在尋求“獨(dú)棟整售”，由中原地產(chǎn)作為代理機(jī)構(gòu)。該中介稱(chēng)，放盤(pán)已有一陣時(shí)間了。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，早在2023年6月，華僑城艾美酒店尚未開(kāi)業(yè)之時(shí)，業(yè)主方華僑城就已經(jīng)在尋求整棟產(chǎn)權(quán)出售，包括地上30層、地下1層，總建筑面積近4萬(wàn)平方米。

華僑城西部置業(yè)人士羅欣也表示，轉(zhuǎn)讓決定是在去年開(kāi)業(yè)前做出，“我們覺(jué)得挺可惜的，也沒(méi)想到開(kāi)業(yè)效果比我們預(yù)想得要好一點(diǎn)?！?/p>

羅欣介紹，酒店入住率表現(xiàn)一直很好，即便非節(jié)假日也經(jīng)常滿(mǎn)房。據(jù)OTA網(wǎng)站顯示，近一周內(nèi)華僑城艾美酒店日常房?jī)r(jià)最低在992元，為豪華大床房，最高房?jī)r(jià)在22665元，為總統(tǒng)套房。不過(guò)，目前看房源并不緊俏，即便是周末房源也相對(duì)充足。

不過(guò)，羅欣強(qiáng)調(diào)，出售酒店與經(jīng)營(yíng)情況沒(méi)有因果關(guān)系，主要是由于集團(tuán)本身業(yè)績(jī)壓力。羅欣稱(chēng)，已有幾家意向投資人在洽談，而華僑城對(duì)投資人也有一定的篩選，且要求資金一次性轉(zhuǎn)讓。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，華僑城艾美酒店的出售報(bào)價(jià)為18億元，且談價(jià)空間較小。羅欣稱(chēng)，該報(bào)價(jià)已經(jīng)是“虧本”。

當(dāng)年土地出讓信息顯示，A001-0206地塊成交價(jià)為14.33億元，除建設(shè)酒店外還包含商務(wù)公寓，即寶灣公寓項(xiàng)目。過(guò)往公開(kāi)信息顯示，寶灣公寓于2022年底開(kāi)始對(duì)外推售，建面約103-278平方米，單價(jià)在4萬(wàn)元左右。

當(dāng)前公寓仍是在售狀態(tài)，有深圳寶安中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，目前在售單價(jià)低至3.5萬(wàn)元，“項(xiàng)目賣(mài)得不好，雖然位于寶安中心區(qū)位置，區(qū)位還可以，但是公寓沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法分戶(hù)分證賣(mài)。”

但在一名關(guān)注大宗交易的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，18億元的報(bào)價(jià)并不具有“性?xún)r(jià)比”。

該人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)算了一筆賬，以365間客房、1000元的平均房?jī)r(jià)、80%的入住率估算，一年總客房營(yíng)收約為1億元；其他餐飲、活動(dòng)及節(jié)假日食品銷(xiāo)售收入，一年預(yù)估營(yíng)收在3000萬(wàn)元左右，合計(jì)總營(yíng)收在1.3億元。

其認(rèn)為，若除去酒店本身各項(xiàng)成本開(kāi)支與國(guó)際品牌管理費(fèi)，一年利潤(rùn)水平很難保持在億元以上。

出售酒店資產(chǎn)，華僑城加速變現(xiàn)

近兩年，華僑城陸續(xù)對(duì)酒店資產(chǎn)動(dòng)刀。

這與華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)走弱、銷(xiāo)售持續(xù)放緩有關(guān)。2023年，華僑城實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入556億元，同比減少27%，歸母凈利潤(rùn)-65億元，較上年減虧40.46%。

去年10月，華僑城證券代表人士曾對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，面對(duì)地產(chǎn)下行，三四線城市或者一些核心城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)確實(shí)受到?jīng)_擊，此時(shí)通過(guò)自身開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、反哺文旅的作用趨弱；華僑城未來(lái)會(huì)減少對(duì)文旅的重資產(chǎn)投入，強(qiáng)化輕資產(chǎn)輸出。

2023年底，上海寶格麗酒店以24.3億元出售掀起行業(yè)交易高潮，該酒店為華僑城（亞洲）旗下資產(chǎn)。

而如今，華僑城再度出售高端酒店資產(chǎn)，“華僑城今年的經(jīng)營(yíng)策略會(huì)有一定的優(yōu)化，在內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上盡量高效地去配置資源?！?月17日，華僑城證券代表人士回應(yīng)稱(chēng)。

在“文旅+地產(chǎn)”商業(yè)模式下，華僑城的酒店業(yè)務(wù)也跟隨文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推進(jìn)，并沉淀了一批酒店資產(chǎn)，大多是華僑城自持的景區(qū)配套酒店。

在21世紀(jì)初五星酒店開(kāi)發(fā)大潮中，作為開(kāi)發(fā)商的華僑城集團(tuán)熱衷于通過(guò)加盟、引進(jìn)國(guó)際酒店品牌，以促進(jìn)招商引資和地價(jià)升值，先后與洲際、雅高、萬(wàn)豪等國(guó)際酒店巨頭進(jìn)行合作，如2006年開(kāi)業(yè)的華僑城洲際大酒店，2014年開(kāi)業(yè)的深圳華僑城JW萬(wàn)豪酒店等等。

隨著酒店業(yè)務(wù)發(fā)展，華僑城也開(kāi)始探索自有酒店品牌，包括最早期的經(jīng)濟(jì)型酒店“城市客棧”，以及2016年推出的中高端酒店品牌“睿途”“嘉途”。

據(jù)華僑城數(shù)據(jù)，2018年，華僑城集團(tuán)旗下酒店超過(guò)50家、擁有8000間房，其中華僑城A持有20余家。

不過(guò)，2014年，華僑城以7000萬(wàn)元將“城市客?！边M(jìn)行公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱K由國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)錦江國(guó)際摘牌，后者一次性獲得10家城市客棧門(mén)店的物業(yè)使用權(quán)。旅游酒店行業(yè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱認(rèn)為，彼時(shí)華僑城出售城市客?；蚴且?yàn)榕c當(dāng)時(shí)華僑城發(fā)展中高端酒店的戰(zhàn)略不符。

華僑城的酒店夢(mèng)，死磕自有品牌

截至目前，華僑城尚未打造出十分有影響力的自有酒店品牌矩陣。

“華僑城建設(shè)自有品牌比較早，并與景區(qū)業(yè)務(wù)相得益彰，發(fā)展至今也具有一定經(jīng)驗(yàn)，但是品牌影響力還不夠。”趙煥焱對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，自有品牌建設(shè)需要?dú)v史沉淀，也需要一定的酒店人才隊(duì)伍作為支撐，尤其在當(dāng)前地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)艱難的時(shí)期，培育自主品牌更有難度。

但華僑城并未放棄自建酒店品牌。

就在華僑城一邊加緊出售高星酒店之時(shí)，今年4月，華僑城重新發(fā)力自有品牌，宣布將自有品牌嘉途酒店煥新升級(jí)，重裝后的商務(wù)旗艦店深圳海景嘉途酒店也正式開(kāi)業(yè)。

在發(fā)布會(huì)上，華僑城酒店公司總經(jīng)理郝剛坦言，早期嘉途的定位更多是作為地產(chǎn)文旅的配套，沒(méi)有著重打造和提煉酒管公司本身的核心能力，這導(dǎo)致原先嘉途品牌在產(chǎn)品力上的不足。而接下來(lái)，華僑城希望能從投資人角度真正打造一個(gè)符合中高端定位的品牌，令自有品牌嘉途重新樹(shù)立在市場(chǎng)上。

不過(guò)，從目前看，華僑城酒店業(yè)務(wù)仍然采取的是國(guó)際品牌、自有品牌“兩條腿走”的策略。

羅欣就表示，雖然艾美酒店尋求出售，但是一街之隔的華僑城瑞吉酒店暫時(shí)并不考慮轉(zhuǎn)讓?zhuān)叭鸺谌A南相當(dāng)于旗艦店。”上述華僑城A的證券代表人員也指出，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展不太理想的情況下，文旅業(yè)務(wù)仍是華僑城的領(lǐng)先業(yè)務(wù)，“兩核三維多點(diǎn)”的旅游業(yè)務(wù)發(fā)展格局中就包括旅游酒店，“我們還是希望能夠做精、做強(qiáng)文旅業(yè)務(wù)?！?/p>

從行業(yè)來(lái)看，今年的大宗交易市場(chǎng)也比去年更加“挑剔”。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年一季度全國(guó)酒店交易總額約為31.4億元，較去年同期增長(zhǎng)41%。

延續(xù)去年交易活躍度的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格呈現(xiàn)出更加敏感的趨勢(shì)。

仲量聯(lián)行指出，一季度缺少機(jī)構(gòu)投資者引領(lǐng)的大型標(biāo)志性項(xiàng)目，且平均單體物業(yè)的交易額較小，市場(chǎng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向小規(guī)模的投資項(xiàng)目。仲量聯(lián)行由此判斷，今年可能出現(xiàn)更多低價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年5月，全國(guó)共有30家酒店拍賣(mài)，其中拍賣(mài)價(jià)格在億元以上的酒店有8家。截至6月1日，僅有兩家酒店項(xiàng)目成交，其余全部流拍。

上述關(guān)注大宗交易的不愿具名人士亦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，今年酒店行業(yè)整體盈利預(yù)計(jì)相較去年會(huì)有所回落，“艾美酒店的掛牌價(jià)可能要打8折才更好脫手?！?/p>

（以上受訪者為化名）