文|酒管財(cái)經(jīng)
本期看點(diǎn)
今年以來，酒店資產(chǎn)拍賣市場一直相當(dāng)活躍。尤其最近，越來越多的酒管公司開始加入對外出售股權(quán)的序列。
5月31日，湖南南華大酒店100%股權(quán)及土地使用權(quán)等資產(chǎn)（不含公司債務(wù)）將以4.13億元的起拍價(jià)拍賣。
5月30日，內(nèi)蒙古鵲橋酒店管理有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為7604.88萬元。
5月20日，海南天利度假酒店有限公司以約8.29億元的轉(zhuǎn)讓底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓75%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是酒店資產(chǎn)退出路徑之一，屬正常的市場行為。并且，相比美國每年出售酒店資產(chǎn)金額超過1000億元量級(jí)，國內(nèi)整體酒店交易金額大約在100億到150億元，流動(dòng)性較低。
不過，即便如此，仍有不少酒店處于賣不出去的窘境。
當(dāng)賣家越來越多，接盤者卻依舊有限，整個(gè)酒店行業(yè)資產(chǎn)交易領(lǐng)域亟待破局之路。
01、酒店生意難做？
近年來，國內(nèi)酒店市場進(jìn)入“存量時(shí)代”，酒店數(shù)量激增加劇酒店之間的競爭。
研究表明，酒店在63%出租率基礎(chǔ)上的平均房價(jià)增長，給酒店帶來的貢獻(xiàn)率最高。如果低于63%，平均房價(jià)增長對每間可供房收入增長帶來的效益的貢獻(xiàn)僅為48%。
據(jù)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2023 年全國星級(jí)酒店平均出租率為51%。
對此，旅游酒店行業(yè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱曾指出，國內(nèi)星級(jí)酒店的年度平均出租率沒達(dá)到63%，這是中國酒店業(yè)供大于求情況下業(yè)績不理想的原因所在。
他認(rèn)為，酒店供給過剩、需求錯(cuò)位，是當(dāng)下酒店資產(chǎn)難出售的原因之一。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，上述幾家酒店中，多數(shù)因經(jīng)營壓力走向股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
先說海南天利度假酒店。其轉(zhuǎn)讓方為康旅集團(tuán)下屬的云南康啟企業(yè)管理有限公司，該公司持有海南天利度假酒店有限公司75%股權(quán)，而2014年開業(yè)的海口萬豪酒店為海南天利度假酒店有限公司名下資產(chǎn)。
值得一提的是，康旅集團(tuán)擁有對標(biāo)的公司近12億元的債權(quán)，并且即將到期，可此次轉(zhuǎn)讓的底價(jià)尚不足債權(quán)金額的7折，堪稱大甩賣。
據(jù)其公告披露，海南天利度假酒店有限公司2023年度營收約1.06億元，虧損6595萬元。資產(chǎn)評估情況為：資產(chǎn)總額11.31億元，負(fù)債總額16.34億元，凈資產(chǎn)-5.03億元，已嚴(yán)重資不抵債。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)對應(yīng)評估值已清零，債權(quán)對應(yīng)評估值為8.3億元。
資料顯示，內(nèi)蒙古鵲橋酒店管理有限公司旗下經(jīng)營的內(nèi)蒙古鵲橋大酒店位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市，定位為舒適型酒店，2014年開業(yè)，后因經(jīng)營困難在2022年至2023年多次被掛牌拍賣，但都因無人拍賣而流拍。
湖南南華大酒店的遭遇，更令人唏噓。
湖南南華大酒店有限公司是上世紀(jì)90年代永州招商引資的第一家高星級(jí)酒店，在永州乃至湖南積累了深厚的企業(yè)文化和民眾影響力。酒店是由香港惠聯(lián)投資有限公司獨(dú)資經(jīng)營、自主管理的一家豪華酒店。
據(jù)悉，湖南南華大酒店破產(chǎn)原因主要是其投資人用長豐置業(yè)跟南華酒店作抵押貸款到伊朗投資，最終結(jié)果并不理想，導(dǎo)致南華大酒店走向破產(chǎn)。
通過梳理發(fā)現(xiàn)，上述酒店股權(quán)出售轉(zhuǎn)讓的原因主要是為了回籠資金、盤活資產(chǎn)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。
不難看出，上述幾家酒管公司持有的多為經(jīng)營十年甚至十年以上的酒店。
受困于產(chǎn)品老化、營銷滯后或資金投入制約，造成當(dāng)下生存空間被壓縮，發(fā)展舉步維艱，也就難以避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓或拍賣的命運(yùn)。
《酒管財(cái)經(jīng)》梳理發(fā)現(xiàn)，僅2022年，100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的酒管公司至少有6家，分別是鄱陽縣瑞峰酒店有限公司、寧波開元名都大酒店有限公司、桂林市凱威國際大酒店有限責(zé)任公司、上海嘉奕酒店管理有限公司、朔州市海苑酒店有限公司。
在2023年，酒管公司賣股權(quán)的動(dòng)作依然還在延續(xù)。
2023年1月，綠地控股擬轉(zhuǎn)讓酒店管理公司52%股權(quán)給明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)為6.24億元。
2023年8月，北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司249.2305萬元掛牌轉(zhuǎn)讓安嵐（北京）酒店管理有限公司30%股權(quán)。
2023年9月，徐州國泰太平洋酒店有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。
2023年11月，華天酒店擬轉(zhuǎn)讓控股子公司婁底華天酒店管理有限責(zé)任公司11%股權(quán)。
2023年12月，京投發(fā)展擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓上海禮仕酒店全部55%股權(quán)。
此外，由于產(chǎn)品力低下、人員老化、服務(wù)缺少靈魂、營銷管理滯后等一系列“隱形憂患”，最終使許多老酒店在拍賣平臺(tái)上不僅虧本轉(zhuǎn)讓股權(quán)，還一直處于流拍狀態(tài)。
就比如，2023年以1萬元轉(zhuǎn)讓底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的河南迪美商務(wù)酒店有限公司。
據(jù)悉，成立于2014年的河南南迪美商務(wù)酒店有限公司，發(fā)展至今已算得上是河南當(dāng)?shù)氐妮^有名的老牌酒店，但仍逃不過淪為“不良資產(chǎn)”被轉(zhuǎn)讓拍賣。
商業(yè)世界，總會(huì)有斷舍離。
02、酒店交易的最佳時(shí)機(jī)？
近幾年，酒店倒掉一大批，有人想賣的同時(shí)，也有人想買。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年上海大宗交易市場中酒店成交金額占比達(dá)11%，而在2022年這一數(shù)字僅為1%。
進(jìn)入2024年，投資者對酒店資產(chǎn)的熱情依舊不減。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年一季度全國酒店交易總額約為31.4億元人民幣，較去年同期增長41%。
另據(jù)仲量聯(lián)行估計(jì)，2024年，國內(nèi)酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。
可能會(huì)有人問，現(xiàn)在是酒店交易的最佳時(shí)機(jī)嗎？
談及此，一位有著多年酒店資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)人士表示，不能說是最好的時(shí)間，現(xiàn)在只能說是酒店資產(chǎn)交易比較活躍的時(shí)間。酒店資產(chǎn)交易頻繁發(fā)生，也是酒店資產(chǎn)管理開始成熟的表現(xiàn)。
為什么很多酒店在資產(chǎn)交易中都偏愛轉(zhuǎn)讓股權(quán)？
據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)披露，國內(nèi)酒店交易多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原因是可以減少納稅，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方稅包括土增稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)減去原成本的30%-60%）、所得稅（25%）、城建稅、印花稅等，受讓方稅為契稅（3%），而股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需投資方所得稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)減去原成本的25%）。
近兩年，比較有意思的是，酒店交易市場呈現(xiàn)兩級(jí)分化態(tài)勢，用“冰火兩重天”來形容也不為過。
待出售的酒店資產(chǎn)名單在持續(xù)增加，盡管酒店資產(chǎn)流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生但售價(jià)依然處在高位。
對此，一位資深酒店投資人表示，現(xiàn)階段凡是還能有如此大額現(xiàn)金拿出手的投資者都是謹(jǐn)慎型玩家。畢竟，投資人抄底的前提是酒店資產(chǎn)值得收購，這需要投資人在前期謹(jǐn)慎評估存量酒店的價(jià)值、物業(yè)的價(jià)值。
鑒于當(dāng)下市場處于謹(jǐn)慎型買方和樂觀型賣方之間的持續(xù)拉扯，業(yè)內(nèi)人士推演出了市場后續(xù)幾個(gè)局面：
1、大量資產(chǎn)在甩賣，依然沒人在成交。
2、最先成交的那批，一定是做出了合理價(jià)格讓步的資產(chǎn)。
3、因待售量太大，還能出手買的那一波在第一批已掃完貨，市場又進(jìn)入一波冷靜期，出不了手的只能繼續(xù)被動(dòng)持有了。
4、酒店資產(chǎn)價(jià)格開始大規(guī)模歸回理性，酒店交易間歇性活躍。
基于此，國際知名酒店顧問機(jī)構(gòu)合縱顧問指出，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢，國內(nèi)酒店資產(chǎn)估值較低，酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成功的案例較少，許多掛牌出售的酒店資產(chǎn)面臨流拍的困境。投資者需注意市場風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)流動(dòng)性問題，審慎評估投資機(jī)會(huì)。待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、市場出清之后，可能會(huì)有新的投資機(jī)會(huì)。
趙煥焱提醒道，酒店行業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓已成為一種趨勢，以現(xiàn)在行業(yè)情況下的項(xiàng)目估值來說，還是值得有實(shí)力的并購方考慮下手的，但前提是需要綜合判斷好標(biāo)的的整體情況，如果項(xiàng)目本身負(fù)債太高且不具備產(chǎn)品優(yōu)勢，盡管資本市場活躍度升高，也很難尋到合適的資方、難達(dá)成交易。
資產(chǎn)頻繁買賣的背后，往往預(yù)示著一個(gè)行業(yè)正邁入變革期。
未來的酒店投資，我們有理由相信會(huì)有投資人一直秉持“長期主義”，不過在面對新的市場變化下，除了選擇暫時(shí)“分手”，或許還需要更加脫胎換骨的創(chuàng)新精神。
統(tǒng)籌丨勞殿 編輯丨阿思