文 | 經(jīng)濟觀察報  田國寶 

5月29日下午，在一份商品房認(rèn)購協(xié)議上簽字時，楊洋難掩臉上的興奮，一旁的女友笑吟吟地看著他，銷售人員一邊看著楊洋簽字一邊搓著胖乎乎的手。對他們來說，這顯然是一個值得激動的時刻。

楊洋認(rèn)購的房子位于北京順義，一套120平方米的精裝三居室現(xiàn)房，折合單價3.1萬元/平方米左右。楊洋說，他和女友將在國慶節(jié)完婚，原來打算買二手房，但看了新房后，覺得還是新房好，現(xiàn)在價格合適就定下來了。

楊洋告訴經(jīng)濟觀察報，從2023年春節(jié)后，他斷斷續(xù)續(xù)在看房，由于市場價一天一變，他不敢輕舉妄動?！?·17”樓市新政發(fā)布后，楊洋覺得該出手了。

5月17日，央行、住建部、金融監(jiān)管總局、自然資源部等部委聯(lián)合召開發(fā)布會，宣布了包括降低首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金利率、收儲存量房和存量土地、住房以舊換新在內(nèi)的一系列樓市新政。

截至5月30日，包括上海、深圳、廣州在內(nèi)的多數(shù)城市均出臺相關(guān)實施細(xì)則；除北京、上海、深圳、廣州、天津及海南仍有部分限購措施外，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)取消了限購。

方杰是一家大型房企的北京項目銷售負(fù)責(zé)人，他告訴經(jīng)濟觀察報，“5·17”新政后，項目訪客和成交都有明顯改善。在以往的工作日，項目每天接待的客戶不會超過10組，現(xiàn)在每天基本在20組以上，成交也比之前好了。

一家民營房企的高管告訴經(jīng)濟觀察報，新政對房地產(chǎn)市場和開發(fā)商都是利好，但利好的程度、范圍及持續(xù)時間需要觀察細(xì)則落地后的市場表現(xiàn)，尤其是一二線城市的成交和價格。

同花順數(shù)據(jù)顯示，5月17日至5月28日，30個大中城市新房日均成交量為2845套，高于5月的2581套日均成交量，與3月的日均成交量3159套相比還有差距，其中北京、深圳和廣州等城市的日均成交量不及4月。

買房歷程

楊洋和女友都在北京望京上班。2023年打算買房時，楊洋的首付預(yù)算可以買總房款350萬元左右的房子。每個周末，楊洋都會用一天時間約中介看二手房，或者到順義看新樓盤。幾個月下來，他發(fā)現(xiàn)，可選空間實在有限。

結(jié)合預(yù)算和上班通勤距離考量，楊洋能選擇的只有朝陽區(qū)的二手房或順義區(qū)的新房。他和女友商議，要么上班近，要么住得舒服，兩者至少占其一。

2023年7月，楊洋差點買下一套50平方米的“老破小”，當(dāng)時價格已經(jīng)談得差不多了，打算讓雙方父母過來看一下。約定好時間，雙方父母從外地趕來北京，看過房子后，氣氛有些尷尬。楊洋說，老家住的都是大房子，如此小的兩居室很少見。

楊洋父親說，婚姻是大事，兩個孩子不能住這么破的房子。楊洋女友的父母雖然沒說什么，但表情掛在臉上，誰都看得見。

既然就近居住的目標(biāo)實現(xiàn)不了，只能選擇住得舒適了。女友覺得，只要居住舒適，通勤距離遠(yuǎn)一些也可以接受。

此后，楊洋開始重點看順義的新房，“去年也看過這個項目，當(dāng)時已經(jīng)降價了，但這個戶型也得450萬元”。

2023年10月，那套“老破小”的中介人員給楊洋打電話說，業(yè)主著急賣房，如果楊洋能在一個月付清首付，可以在原來的基礎(chǔ)上便宜50萬元。

楊洋已經(jīng)決定買新房，所以沒有繼續(xù)談，但中介人員的電話讓楊洋意識到房價松動的跡象。對買房一事，楊洋決定不再著急，遇到合適的就買，遇不到就繼續(xù)觀望。

2023年年底，楊洋在順義看上一套特價房，80平方米的兩居室，一口價280萬元。樓層是一樓，女友覺得沒有隱私。就在他們猶豫時，房子賣掉了。

楊洋說，看房遇到相對滿意的房子，價格也合適，就要迅速出手。雖然市場下行，但新房價格普遍沒有太大松動，推出的特價房也是階段性的，而且數(shù)量不多。

2024年春節(jié)后，楊洋陸續(xù)看了不少新樓盤，但一直沒遇到合適的房子。5月下旬，一個項目的銷售人員給楊洋打電話，樓盤馬上要清盤，最后一批房源性價比較高，讓他抽時間去看房。

5月25日，楊洋和女友去看了幾套房子，但由于每個戶型的房源都不多，他看上的一套房子，還沒來得及談價格，就被其他購房者買走了。

5月28日晚上，銷售人員又給楊洋打電話，項目清退出來一套同戶型的房子。第二天，楊洋和女友請假去了售樓處。銷售人員帶他們實地看了房子，房子在次頂層，樓王位置，大三居。楊洋和女友各自向父母做了匯報，就和銷售人員簽訂了認(rèn)購協(xié)議。

房子是現(xiàn)房，需要7天內(nèi)交清首付款，大約一周可以辦下按揭，房貸辦下來就可以交房和交本。

銷售人員告訴楊洋，他房子對面的一棟樓，同樓層同戶型的房子，2021年業(yè)主買期房時總價比現(xiàn)在的價格多出150萬元?！澳莻€業(yè)主買了房子，等了兩年交付；我的房子最快兩個星期就能入住?！睏钛笳f。

楊洋的經(jīng)驗是，多數(shù)房地產(chǎn)項目，最先賣的都是難賣的房子，好位置、好樓層、好戶型都留在最后，可以賣更高的價格；但由于樓市下行，開發(fā)商著急清盤回款，尾盤的價格反而不高，具有較高的性價比。

成交回升

促使楊洋買房的原因有兩個：第一，“5·17”樓市新政后，他發(fā)現(xiàn)每個樓盤的看房人明顯多了，他判斷已經(jīng)到了出手的時候。而且，北京樓市經(jīng)歷了4月的大幅下行，目前價格相對較低，短期繼續(xù)下行的可能性不大。

第二，楊洋買的房子具有較高的性價比。從歷史成交來看，該類戶型最高成交價在4.7萬元/平方米左右，目前價格不到3.1萬元/平方米，相當(dāng)于高點時價格的6.5折，比同小區(qū)其他業(yè)主具備更大價格優(yōu)勢。

在北京乃至全國樓市，“5·17”新政后，像楊洋這樣從觀望到出手的購房者不在少數(shù)。方杰告訴經(jīng)濟觀察報，他負(fù)責(zé)銷售的項目，購房的大部分是持幣觀望的群體，新入場的相對較少。

這些購房者本來就打算買房，但因為市場和價格波動，轉(zhuǎn)向了持幣觀望?！?·17”新政讓一部分觀望的購房者迅速入場。

方杰說，由于對新政效應(yīng)沒有明確的預(yù)期，他所在的項目沒有恢復(fù)備案價，仍然維持開盤時的優(yōu)惠，綜合折扣在兩折左右，加上贈送面積較大，吸引了不少購房者。半個月的成交量相當(dāng)于過去一個月的。

“5·17”新政以來，方杰負(fù)責(zé)銷售的樓盤成交量是原來的兩倍。原來成交主要靠周末兩天，平時主要是帶看，成交較少；新政后，基本每天都有成交，帶動比較明顯。

新政對二手房浸潤更為明顯。北京朝陽區(qū)一家中介門店的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，5月17日晚上，咨詢的客戶開始多了起來。這幾天門店所有人基本是滿負(fù)荷帶看，每天從早晨一直忙到晚上10點多。

該門店負(fù)責(zé)人介紹，5月25日和26日這個雙休日，他所在中介公司的二手房成交量合計在1000套左右，其中周日的成交量創(chuàng)下了2024年以來單日成交的第三高峰，“北京的新政（截至5月30日）還沒有落地，落地后應(yīng)該還有一波成交高峰”。

同花順數(shù)據(jù)顯示，5月17日至5月28日，北京二手房日均成交458套，較5月的日均成交增加64套；比4月的日均成交增加13套，但與3月的日均成交相比減少2套。

一家總部在上海的房企的銷售負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，從全國范圍看，新政對長三角城市帶來的影響大于珠三角和京津冀，“我們在長三角的項目，這段時間成交量在全年是最好的，珠三角稍少一些”。

在他看來，長三角城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，人均收入領(lǐng)先全國，具備較強的消費能力。這種能力折射在房地產(chǎn)市場，使得長三角成為支撐房地產(chǎn)需求最為重要的區(qū)域，長三角也是大部分房企業(yè)績的最大貢獻(xiàn)地。

同花順數(shù)據(jù)顯示，5月17日至5月28日，上海、杭州等長三角城市的二手房日均成交量均創(chuàng)下年內(nèi)最好成績；杭州新房的日均成交量也超過3月和4日；上海新房的日均成交超過4月，但不及3月。

期待政策一步到位

上述房企的高管告訴經(jīng)濟觀察報，一系列新政對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均屬于重大利好，到底能釋放出多少利好，還得看各地細(xì)則的力度。實施力度不同，帶來的結(jié)果也不同。

央行將房貸首付最低比例下降至15%，并不意味著所有城市都會按照下限進行，比如上海和深圳要求的首套房最低首付比例是20%，廣州首套房首付比例是15%。

方杰認(rèn)為，首付降低的意義相對較小。首付降了，意味著利息成本增加，月供壓力大了。從最近兩個月的銷售情況來看，多數(shù)購房者的首付比例并不低。

方杰認(rèn)為，取消利率下限和降低公積金利率對樓市的影響更大，“利率下降，對購房者來說是實實在在的成本下降，原來還不起月供的，可能就夠得著了，這部分人可能會出手買房”。

一家民營房企的區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，每一次樓市新政都會帶動一定的市場成交。在實際執(zhí)行過程中，由于購房者信心和預(yù)期不足，雖然政策的力度在不斷加大，但效應(yīng)是逐步遞減的。

2023年9月，北京實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，帶來一波成交量，表現(xiàn)在二手房市場，2023年9月至今仍是成交高峰；2024年3月，北京五環(huán)外限購政策調(diào)整，帶來的市場成交不及2023年9月。

這次“5·17”新政更是從不同維度對原有樓市調(diào)控政策進行松綁，但多數(shù)城市的成交均不及今年3月和去年9月。

在這位區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人看來，面對當(dāng)前購房者預(yù)期和信心不足的現(xiàn)實，地方政府出臺政策應(yīng)該一次性到位，“同樣的政策，去年8月出來可能會穩(wěn)住市場，但今年出來，不一定能實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)”。

該區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“5·17”新政可能會階段性地穩(wěn)住市場，“只要保持成交，價格就可以穩(wěn)下來，但是現(xiàn)在說房價見底還太早，需要繼續(xù)觀察”。

在他看來，房地產(chǎn)市場下行的根源是需求不足，除了出臺相關(guān)刺激政策外，還需要想辦法增加市民的收入，進而增強購房者的預(yù)期和信心，“工作是穩(wěn)定的，收入是穩(wěn)定的，誰不想居住得更好一些”。

（應(yīng)受訪者要求，楊洋、方杰為化名）