界面新聞?dòng)浾?| 張曉云

有一批曾經(jīng)刷屏的上海網(wǎng)紅“老破小”悄悄上架阿里拍賣(mài)。

界面新聞發(fā)現(xiàn)，近期，阿里資產(chǎn)司法拍賣(mài)平臺(tái)一口氣上架了47套位于上海市浦東新區(qū)浦城路580弄的房屋，拍賣(mài)時(shí)間陸續(xù)設(shè)置為3月11日至6月18日。截至5月28日，已有25套成交，10套正在拍賣(mài)（預(yù)計(jì)5月31日結(jié)束），12套將于6月18日開(kāi)拍。

拍賣(mài)頁(yè)面顯示，拍賣(mài)法院為上海浦東新區(qū)人民法院，房屋的抵押權(quán)人為陸家嘴國(guó)際信托有限公司。上海浦東新區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)文件對(duì)申請(qǐng)人和房屋所屬人做了馬賽克處理。

據(jù)界面新聞獨(dú)家了解，申請(qǐng)人為陸家嘴信托，這些房屋正是3年前刷屏的世茂地產(chǎn)旗下的網(wǎng)紅“老破小”。

這些位于上海浦東陸家嘴板塊的房源仿佛過(guò)山車(chē)一樣，從“萬(wàn)人搶”到全面停售，如今又重新悄悄上架。

這背后發(fā)生了什么？

這批房子屬于債務(wù)抵押物

2021年10月，一則“上海‘房叔’一次性?huà)伿?3套房產(chǎn)”的網(wǎng)傳消息刷屏社交媒體，迅速登上熱搜第一。該傳言稱(chēng)上海“房叔”持有28年、房?jī)r(jià)翻了100倍，如今套現(xiàn)4.5億元，而且所有房源都在一個(gè)小區(qū)——浦城小區(qū)。

后來(lái)，這些房源被證實(shí)是屬于世茂地產(chǎn)旗下一公司。公開(kāi)資料顯示，浦城小區(qū)屬于上海典型的“老破小”，上個(gè)世紀(jì)90年代就由陸家嘴房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)完畢，共有504戶(hù)，樓齡近30年小區(qū)沒(méi)電梯。

2014年，由于世茂想對(duì)該小區(qū)周邊進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，因此收購(gòu)了第一排房屋，共計(jì)110套。后因有些居民沒(méi)有和世茂談攏，因此世茂方面也無(wú)法進(jìn)行整體改造。2021年，世茂打算出售這些房屋緩解債務(wù)壓力。

在當(dāng)時(shí)周?chē)?/span>板塊房產(chǎn)均價(jià)10萬(wàn)+的襯托下，這些房源當(dāng)時(shí)僅售8萬(wàn)，近百套房源遭遇“秒光”。據(jù)第三方分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，登記意向購(gòu)房人超過(guò)3萬(wàn)。

但隨之而來(lái)的劇情一波三折，從“萬(wàn)人搶”馬上轉(zhuǎn)為全面停售。

2021年12月14日晚間，上海世茂房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，該公司所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋，于2021年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，隨即網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，并影響到后續(xù)流程。經(jīng)世茂多方溝通并慎重決策，不得不停止上述房源銷(xiāo)售，并將啟動(dòng)善后程序，為客戶(hù)辦理解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并依據(jù)合同約定進(jìn)行處理。

據(jù)界面新聞當(dāng)時(shí)了解，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商提出需“全款買(mǎi)房”，但這批房子屬于債務(wù)抵押物。解押之前，無(wú)法完成全部購(gòu)房流程，抵押人為陸家嘴信托。

因此，此次由陸家嘴信托作為申請(qǐng)人實(shí)行拍賣(mài)，在法律上便沒(méi)有前述障礙，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)成功后可過(guò)戶(hù)。

界面新聞查閱法拍頁(yè)面發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)估值機(jī)構(gòu)為上?？茤|房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司。對(duì)位于上海市浦東新區(qū)浦城路580弄"浦城小區(qū)"內(nèi)，估價(jià)對(duì)象為上海市浦東新區(qū)浦城路580弄7號(hào)201室等15套、8號(hào)201室等12套、9號(hào)201室等13套、17號(hào)201室等9套、18號(hào)201室等14套、19號(hào)201室等14套、25號(hào)201室等16套，本次估價(jià)對(duì)象共計(jì)93套建筑物及浦東新區(qū)濰坊新村街道249街坊1/3丘中估價(jià)對(duì)象相應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行估值，平均單價(jià)為77382元／米，總估值4.2965億元。

一位近期意向在該區(qū)域購(gòu)房的潛在購(gòu)買(mǎi)人向界面新聞表示，中介人員向其推薦了這批房源。“這回很低調(diào)，給了法拍鏈接，我看低的6萬(wàn)出頭，高點(diǎn)的6.5萬(wàn)，周邊都比這個(gè)貴。”

界面新聞發(fā)現(xiàn)，前期已經(jīng)低調(diào)法拍結(jié)束的房屋基本為原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，只有5套為2次出價(jià)，1套為3次出價(jià)，加價(jià)幅度僅在一兩萬(wàn)左右。

從昔日合作伙伴到反目

回顧世茂集團(tuán)和陸家嘴信托的關(guān)系，從昔日合作伙伴到反目，轉(zhuǎn)折點(diǎn)或出現(xiàn)在這批房源反轉(zhuǎn)刷屏期間。

2021年11月，信托圈流傳出一則消息，“世茂與陸家嘴信托談延期”。在當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行情下，這則消息引起“蝴蝶效應(yīng)”，世茂集團(tuán)遭遇股債雙殺。

對(duì)此，世茂集團(tuán)發(fā)布澄清聲明，網(wǎng)上流傳“世茂與陸家嘴信托談延期”的消息，經(jīng)內(nèi)部摸排以及與陸家嘴信托確認(rèn)，目前世茂集團(tuán)與陸家嘴信托合作正常，過(guò)往從未有過(guò)逾期或面臨延期償付事項(xiàng)。

陸家嘴信托也發(fā)布辟謠公告稱(chēng)，近日，我司注意到網(wǎng)上流傳“世茂與陸家嘴信托談延期”的消息。陸家嘴信托與世茂集團(tuán)合作的項(xiàng)目運(yùn)行正常，不存在逾期或需要延期償付的情況。陸家嘴信托將繼續(xù)恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的義務(wù)，為受益人的最大利益服務(wù)。

隨后，陸家嘴信托還是因18億債務(wù)糾紛起訴世茂，并獲得勝訴。

2022年2月6日，陸家嘴（600663.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，披露了控股子公司陸家嘴信托與世茂地產(chǎn)的一起18億的債務(wù)糾紛。

公告稱(chēng)，陸家嘴信托與南京世榮置業(yè)有限公司、南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蕪湖世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、南京世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、上海世茂建設(shè)有限公司（合稱(chēng)“被告方”）因債券交易產(chǎn)生債務(wù)糾紛，陸家嘴信托于前期已向上海金融法院提起訴訟以及財(cái)產(chǎn)保全。

經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理，陸家嘴信托于近日收到上海金融法院出具的一審判決書(shū)（2022）滬74民初1067號(hào)。

判決內(nèi)容包括：被告南京世榮置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告陸家嘴國(guó)際信托有限公司償還本金18.306億元、期內(nèi)利息558.54萬(wàn)元；支付截至2022年3月21日的違約金6262.4萬(wàn)元，自2022年3月22日至實(shí)際清償之日的違約金以本金18.306億元為基數(shù)，按年利率24%計(jì)算；支付保險(xiǎn)費(fèi)損失66.49萬(wàn)元、律師費(fèi)損失73.53萬(wàn)元。

若被告南京世榮置業(yè)不按照上述規(guī)定履行義務(wù)，原告陸家嘴國(guó)際信托可以與被告南京世榮置業(yè)有限公司協(xié)議，以抵押權(quán)登記證明蘇(2021)寧浦不動(dòng)產(chǎn)證明第0002874號(hào)、蘇(2021)寧浦不動(dòng)產(chǎn)證明第0002881號(hào)所載明的抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款對(duì)判決的債務(wù)優(yōu)先受償。

上述抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸被告南京世榮置業(yè)所有，不足部分由被告南京世榮置業(yè)繼續(xù)清償；被告南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)依《抵押合同》的約定配合辦理南京市鼓樓區(qū)南通路89號(hào)6幢房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記。

2024年4月30日，ST世茂（600823.SH）發(fā)布《上海世茂股份有限公司關(guān)于子公司被執(zhí)行及訴訟風(fēng)險(xiǎn)等資產(chǎn)安全事項(xiàng)調(diào)查情況的公告》中再次更新了該案件的進(jìn)展。

2020年12月12日，南京世榮與陸家嘴信托簽訂了《投資和管理協(xié)議》、《投資和管理協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議一》，2020年12月14日，簽訂了《投資和管理協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議二》，南京世榮向陸家嘴信托融資18.36億元。南京世茂房地產(chǎn)、蕪湖世茂新發(fā)展提供抵押擔(dān)保，其中南京世茂新發(fā)展的抵押擔(dān)保責(zé)任已經(jīng)解除。

2023年1月31日，上海金融法院做出(2022)滬74民初1067號(hào)《民事判決書(shū)》，2023年6 月26日，上海市高級(jí)人民法院做出(2023)滬民終388號(hào)《民事判決書(shū)》，判決內(nèi)容為維持原判。

ST世茂公告稱(chēng)，截止2023年12月31日，公司對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)敞口為本金5億元及利息等。