文｜RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)
中國(guó)城市在地產(chǎn)投資熱潮后，已步入內(nèi)生增長(zhǎng)時(shí)代，這標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的根本轉(zhuǎn)型。從大興土木轉(zhuǎn)向精細(xì)化城市更新，尤其關(guān)注小顆粒度的產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)設(shè)施煥新，這一進(jìn)程側(cè)重微改造策略，旨在激活城市空間潛能，強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)功能，守護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，并在提升居民生活品質(zhì)的同時(shí)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的和諧共生。
在此背景下，商業(yè)的革新緊跟城市更新步伐，由大型開(kāi)發(fā)向小規(guī)模、精細(xì)化方向轉(zhuǎn)變，映射出消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分與升級(jí)的趨勢(shì)。小面積煥新項(xiàng)目，如社區(qū)商業(yè)激活、微型購(gòu)物中心誕生及歷史建筑的創(chuàng)意零售轉(zhuǎn)型，不僅為城市空間帶來(lái)新生，也精準(zhǔn)匹配了消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化與沉浸式購(gòu)物體驗(yàn)的追求，推動(dòng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與文化的雙重創(chuàng)新。
1. 大拆大建受限背景下，小地塊活化成為城市風(fēng)貌更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)新引擎
過(guò)往的地產(chǎn)繁榮期見(jiàn)證了城市骨架的迅猛擴(kuò)張，巨額資本涌動(dòng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市基建之間，二者相輔相成，構(gòu)筑了高速發(fā)展的城市景象。然而，隨著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和土地財(cái)政的緊縮，依賴(lài)大規(guī)模拆建的傳統(tǒng)發(fā)展模式漸顯疲態(tài)，城市進(jìn)步的車(chē)輪亟需轉(zhuǎn)向更為精細(xì)與可持續(xù)的軌道。
在這個(gè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，小面積地塊開(kāi)始嶄露頭角，成為激活城市活力的微妙催化劑。這些散落于老城肌理中的小型空間，如同城市更新的精妙棋子，雖占地不大，卻能以低資本密集度激發(fā)更大的變革潛力，引領(lǐng)一場(chǎng)由點(diǎn)及面的復(fù)興運(yùn)動(dòng)。它們不僅是節(jié)約成本、高效利用資源的新策略，更是城市創(chuàng)新能力與文化深度的展現(xiàn)舞臺(tái)，為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)辟出一條輕盈而持久的新路徑。
在巴塞羅那的心臟地帶，圣卡泰里娜市場(chǎng)以小地塊之姿蛻變，化身城市復(fù)興的鮮活范本。市場(chǎng)經(jīng)重塑之后，其波動(dòng)的木質(zhì)穹頂與歷史悠久的建筑結(jié)構(gòu)渾然天成，美輪美奐。這里不僅是食材的展覽館，每一種色彩與味道都與古老的馬賽克瓷磚交相輝映，構(gòu)建出一個(gè)視覺(jué)與味覺(jué)的雙重盛宴。步入其間，特色餐館與時(shí)尚酒吧錯(cuò)落有致，為訪客提供了即時(shí)品鑒的可能——從手工切片的伊比利亞火腿到熱氣騰騰的海鮮飯，每一步都是從挑選到味蕾旅行的無(wú)縫銜接。此地的革新，巧妙融合了市場(chǎng)與餐飲概念，不僅增強(qiáng)了顧客的沉浸式體驗(yàn)，更促進(jìn)了藝術(shù)欣賞、美食探秘、社區(qū)活動(dòng)與旅游觀光的跨界融合，使之成為鑲嵌于都市中的一顆璀璨明珠。圣卡泰里娜市場(chǎng)由此不僅是一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，更升華為城市的文化符號(hào)與社會(huì)互動(dòng)的橋梁，展現(xiàn)了小地塊改造在提升城市生活品質(zhì)方面的無(wú)限可能。
小體量更新項(xiàng)目無(wú)需龐大的初期投資，卻能有效激活老城區(qū)域，產(chǎn)生長(zhǎng)期且持續(xù)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，與傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的短時(shí)回報(bào)模式形成鮮明對(duì)比。這種模式下的城市更新，為城市帶來(lái)的是深度與廣度并存的發(fā)展，其效益輻射時(shí)間跨度遠(yuǎn)超以往。
2. 老城區(qū)的文化底蘊(yùn)可賦能場(chǎng)景創(chuàng)新與品牌文化塑造，帶來(lái)既有店鋪升級(jí)與物業(yè)改造需求
老城區(qū)往往有著新城區(qū)不具備的歷史厚重感和文化底蘊(yùn)，具備相對(duì)舒適、慢節(jié)奏、靜謐的生活氛圍，片區(qū)相對(duì)較高的消費(fèi)能力支撐了新生品牌的利潤(rùn)空間，使得新生品牌能在此站穩(wěn)腳跟并進(jìn)一步擴(kuò)張。城市老城區(qū)的小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也通過(guò)打造一個(gè)現(xiàn)代化、開(kāi)放式的商業(yè)物業(yè)空間，為主理人品牌提供更加廣闊、承載能力更強(qiáng)的生存土壤，加強(qiáng)了老城區(qū)對(duì)新生品牌的孵化效果。Manner Coffee的創(chuàng)業(yè)史便是這一現(xiàn)象的典型案例。
2015年在上海靜安寺南陽(yáng)路的老城區(qū)里，Manner Coffee創(chuàng)始人韓玉龍開(kāi)了自己第一家咖啡店，面積僅有2平米。一個(gè)80公分的窗口，外面一個(gè)遮棚，加上兩根長(zhǎng)凳子，一家小而美的精品店鋪就誕生了。此后的8年時(shí)間，Manner憑借其咖啡品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，再加上門(mén)店的靈活性，很快在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。截止2024年，Manner Coffee已經(jīng)突破千家門(mén)店規(guī)模。
隨著消費(fèi)者偏好的遷移，城市傳統(tǒng)區(qū)域中的商業(yè)品牌與結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著持續(xù)的升級(jí)與革新。在此變遷過(guò)程，無(wú)可避免地，部分品牌因未能緊跟市場(chǎng)步伐而逐漸淡出。相比之下，一批老店卻能煥發(fā)出新的活力，它們?cè)趧?chuàng)造消費(fèi)體驗(yàn)、維護(hù)商品獨(dú)特性上獨(dú)樹(shù)一幟，并坐擁一個(gè)既忠誠(chéng)又廣泛的顧客基礎(chǔ)，從而在市場(chǎng)變革中穩(wěn)固了其位置。然而，這些格調(diào)老店常受限于狹小且日漸陳舊的街邊店面，嚴(yán)重制約了它們的成長(zhǎng)空間與發(fā)展?jié)撃?。正是在這樣的背景下，老城區(qū)域內(nèi)的小型改造項(xiàng)目為這些特色老店提供了轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)，通過(guò)改善物業(yè)條件，助力它們的品牌實(shí)現(xiàn)更深層次的拓展。
以柏林米特區(qū)的哈克庭院為例，這座建于1907 年的歷史建筑群經(jīng)過(guò) 1994 年的全面整修，融合了歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施，成功的為周邊的格調(diào)老店提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)空間。修繕后的哈克庭院匯聚了以Berliner DDR Motorradmuseum（摩托車(chē)博物館）為代表的一系列獨(dú)立設(shè)計(jì)師服飾店、藝術(shù)畫(huà)廊、手工藝品店、特色餐飲、咖啡館、等多元業(yè)態(tài)的獨(dú)特老店，營(yíng)造出濃厚的藝術(shù)與文化氛圍，成為集文化體驗(yàn)、休閑購(gòu)物、社交互動(dòng)于一體的多功能社區(qū)空間。
此類(lèi)項(xiàng)目的激活，不僅回應(yīng)了消費(fèi)升級(jí)的內(nèi)在需求，也是土地價(jià)值合理釋放與利用的體現(xiàn)，最終反哺于社區(qū)，提升了居民的生活品質(zhì)與文化體驗(yàn)。在這一進(jìn)程中，老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)升級(jí)成為了連接過(guò)去與未來(lái)的關(guān)鍵紐帶，它不僅要求對(duì)既有建筑的精心改造，還需洞察市場(chǎng)需求，精準(zhǔn)匹配品牌升級(jí)與消費(fèi)者期待，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)的良性循環(huán)。
3. 小體量社區(qū)商業(yè)緊貼居民需求，高頻高粘性業(yè)態(tài)確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和運(yùn)營(yíng)輕量
在商業(yè)場(chǎng)景趨向藝術(shù)化與體驗(yàn)化的背景下，小體量社區(qū)商業(yè)的價(jià)值愈發(fā)凸顯。這類(lèi)商業(yè)體與社區(qū)居民的生活息息相關(guān)，聚焦于高頻次、高粘性的日常消費(fèi)業(yè)態(tài)，如生鮮超市、特色餐飲、運(yùn)動(dòng)健康、親子教育等，憑借服務(wù)的不可或缺性和顧客忠誠(chéng)度，展現(xiàn)出高度的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和較低的運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度，成為利于投資的“穩(wěn)健藍(lán)籌”。
如今的社區(qū)已遠(yuǎn)超居住聚合的范疇，正逐步形塑為集生活美學(xué)與社交屬性于一體的“社區(qū)共享空間”。特別是在城市的老城區(qū)，精細(xì)策劃的小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正生動(dòng)展現(xiàn)這一轉(zhuǎn)型過(guò)程。這些項(xiàng)目通過(guò)準(zhǔn)確招商匹配，匯聚了能滿足居民日常高頻消費(fèi)的高質(zhì)量商家，如精選便利店、手工烘焙咖啡館、社區(qū)健身工作室等，不僅極大地增強(qiáng)了社區(qū)服務(wù)的綜合性與居民日常生活的便利性，而且每一家店鋪?zhàn)陨砭桶缪葜叨冗B結(jié)顧客的社區(qū)樞紐角色，自然而然地分擔(dān)并深化了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的觸點(diǎn)至微觀層面，極大減輕了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的管理和運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。
以英國(guó)的Borough Market為例，它圍繞居民的日常生活消費(fèi)，建立了一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的微縮生活圈，并吸取了Boxpark的設(shè)計(jì)靈感，融入開(kāi)放的綠色空間、共享的休息區(qū)域等公共設(shè)施，不僅為居民的精神文化和休閑生活增添了多元色彩，還加強(qiáng)了鄰里間的溝通互動(dòng)，營(yíng)造了一種既優(yōu)雅又充滿活力，同時(shí)又不失生活氣息的的社區(qū)氛圍。
這些社區(qū)商業(yè)體的成功，不僅在于它們對(duì)物理空間的創(chuàng)造性利用，更重要的是對(duì)社區(qū)情感聯(lián)結(jié)的深度挖掘和強(qiáng)化。它們證明了，理解并服務(wù)于社區(qū)的獨(dú)特需求，通過(guò)小而美的商業(yè)布局提升居民的生活質(zhì)量與消費(fèi)愉悅度，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與社會(huì)效益雙贏的有效路徑。隨著消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)的加速，那些深刻融入社區(qū)、運(yùn)營(yíng)高效的小規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)疑將在未來(lái)商業(yè)版圖中占據(jù)更加突出的位置。
4. 小地塊投資的高回報(bào)與快周轉(zhuǎn)，為房企開(kāi)辟了價(jià)值增長(zhǎng)新賽道
面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商必須重新評(píng)估投資策略，尋找具有更高投資效率和風(fēng)險(xiǎn)收益比的領(lǐng)域?！靶〉貕K，大機(jī)遇”這一理念正逐步成為行業(yè)共識(shí)，特別是在傳統(tǒng)大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回報(bào)率逐漸縮水的當(dāng)下，小地塊項(xiàng)目以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，為房企及投資者開(kāi)辟了新的價(jià)值增長(zhǎng)路徑。
小地塊項(xiàng)目，尤其是位于老城區(qū)的改造項(xiàng)目，提供了優(yōu)化資本配置、增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)彈性的機(jī)會(huì)。以某三線城市的一個(gè)30畝土地、2.5容積率的商業(yè)項(xiàng)目為例，若以街區(qū)形式呈現(xiàn)，總投資額要在4億左右，因片區(qū)的入住率和成熟度往往較低，平均租金很難超過(guò)50元/㎡/月。對(duì)比老城區(qū)的小項(xiàng)目，土地往往是早期已經(jīng)拿過(guò)，以15畝、容積率2.5的指標(biāo)為例，僅需1~1.5個(gè)億即可完成全部的建設(shè)投資，加之區(qū)域極高的入住率和客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力，起始平均租金即可達(dá)到100元/㎡/月以上。結(jié)論很明顯，以相對(duì)較小的投資、可控的風(fēng)險(xiǎn)，可換來(lái)相對(duì)高的收益，這對(duì)企業(yè)在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中保持財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健顯得至關(guān)重要。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這類(lèi)項(xiàng)目不僅有助于房企緩解資金壓力，通過(guò)較低的初期投入實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)快速盤(pán)活，還能夠有效優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定與健康。這不僅符合房企在“生存與發(fā)展”并重階段的需求，也是基金等金融資本關(guān)注的重點(diǎn)，因其直接關(guān)聯(lián)到投資的安全性與回報(bào)速度。
對(duì)于參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，是挑戰(zhàn)更是轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。小地塊項(xiàng)目靈活多變的特性要求房企在項(xiàng)目規(guī)劃、執(zhí)行及后期運(yùn)營(yíng)上展現(xiàn)出更高的專(zhuān)業(yè)性和創(chuàng)新能力，但這種“小步快跑”的策略不僅能夠加速房企的運(yùn)營(yíng)能力迭代，還為房企探索多元化盈利模式、增強(qiáng)市場(chǎng)適應(yīng)性提供了實(shí)戰(zhàn)平臺(tái)。
結(jié)語(yǔ)
正如國(guó)際房地產(chǎn)投資專(zhuān)家Sam Zell所強(qiáng)調(diào)，“真正的地產(chǎn)投資成功，不單是關(guān)于地點(diǎn)的選擇，更是關(guān)于時(shí)機(jī)和適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力?！?在中國(guó)當(dāng)下的城市更新語(yǔ)境下，敏銳識(shí)別并投身于那些深藏于歷史街區(qū)、孕育著變革力量的小型社區(qū)再生項(xiàng)目，無(wú)異于在城市升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上準(zhǔn)確發(fā)力，緊抓地產(chǎn)投資的新風(fēng)向標(biāo)，有效契合并引領(lǐng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。這一戰(zhàn)略舉措，不僅是對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式的一次迭代，更是深刻理解中國(guó)城市化進(jìn)程新階段特性的體現(xiàn)。