記者 辛圓

為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的狀況，上周五金融監(jiān)管“連發(fā)三箭”調(diào)整個人住房貸款政策，主要內(nèi)容包括取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限、下調(diào)首套和二套房貸最低首付比例、以及下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

此外，央行周五還宣布，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

分析師指出，上述政策“組合拳”釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的強烈信號，有助于解決地產(chǎn)供需兩端的流動性問題，以時間換空間來為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和宏觀環(huán)境。

他們還表示，雖然收儲的前期規(guī)模較小，和實際所需資金之間存在較大的差距，但產(chǎn)生的效果可能是立竿見影的。后續(xù)不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果后，繼續(xù)調(diào)整政策力度。

以下是部分機構(gòu)的觀點

浙商證券：本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前政策堵點

本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前地產(chǎn)政策的“堵點”，通過財政和貨幣政策協(xié)同， 真正為居民和房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表“減負(fù)”。居民端，一方面通過“以舊換新”增加居民庫存二手房流動性，另一方面降低購房成本和“資本金”要求。企業(yè)端，通過一手房和土地庫存“收儲”緩解企業(yè)流動性壓力，居民的信貸政策放松也將增加銷售資金回流。

我們認(rèn)為，政策“組合拳”可以有效解決地產(chǎn)供需兩端的流動性問題，并助力地產(chǎn)投資和房屋銷售企穩(wěn)，從而實現(xiàn)三方面政策目標(biāo)。

具體來看，一是穩(wěn)定房價，有效防止房價大幅下跌；二是有效帶動地產(chǎn)后周期消費，以地產(chǎn)的“以舊換新”撬動消費品“以舊換新”。三是可以配合信用擴張?zhí)嵴馦2（廣義貨幣），央行副行長陶玲也在吹風(fēng)會中指出“3000億元的保障性住房再貸款預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元”。

銀河證券：房地產(chǎn)開發(fā)投資或在三季度末止跌

本次房地產(chǎn)政策“組合拳”力度超預(yù)期，但政策目的更多是通過穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)和加快探索新發(fā)展模式，以時間換空間來為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和宏觀環(huán)境。

雖然收儲的前期規(guī)模較小，但產(chǎn)生的效果可能是立竿見影的。我們預(yù)計房地產(chǎn)投資將在三季度末止跌，同時對地產(chǎn)上下游行業(yè)會有一定程度提振。

另外，政府收儲用于保障房市場，這是房地產(chǎn)長效機制的一種路徑嘗試。在減少政府資金使用的情況下，能快速推進(jìn)保障房的容量。我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定以及政府收儲的存在，使得對于房地產(chǎn)的炒作進(jìn)入歷史。社會資源會從土地財政轉(zhuǎn)向更具有效率的行業(yè)，有助于我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展。

平安證券：推動房地產(chǎn)去庫存仍有三大問題有待明晰

第一，房地產(chǎn)“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設(shè)各地按照二手住宅均價收儲，目標(biāo)是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲”解決的住宅庫存達(dá)到接近1600萬平方米，對應(yīng)所需收儲資金為2.7萬億元。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進(jìn)來，所需資金規(guī)模將更大。

第二，房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在一定差異。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）的數(shù)據(jù)，3月，一、二、三四線城市存銷比分別為19.2、21.6和33.1個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。

第三，綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題，這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

中郵證券：政策“組合拳”具體效果仍待進(jìn)一步觀察

本次房地產(chǎn)政策的主旨是托底市場，而非刺激，主要是起到四方面的作用：一是推進(jìn)保交樓工作，切實保障購房人合法權(quán)益；二是推動建立“租售并舉”的住房體系；三是短期可以為優(yōu)質(zhì)房企紓困；四是優(yōu)化商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表。

我們認(rèn)為，央行發(fā)布的政策對改善房地產(chǎn)供求關(guān)系會產(chǎn)生較為積極效果，但政策具體效果有待進(jìn)一步觀察。從靜態(tài)視角觀察，以房地產(chǎn)市場供求回歸均衡為目標(biāo)，“收儲”需要配套資金2.45萬億元，仍存在較為明顯的資金缺口。從動態(tài)視角看，考慮當(dāng)前各地城市“收儲” 用作配售型或配租型保障性住房，同時房地產(chǎn)金融屬性減弱，在一定程度上會壓縮市場有效需求空間，且經(jīng)濟增速換擋期，居民預(yù)期尚在修復(fù)，當(dāng)前配套資金缺口仍有所擴大。

另外，降低首付比例和降低貸款利率，可降低居民購房門檻，進(jìn)而擴大有效需求范圍。但從全周期測算來看，購房總成本有所上升。

華泰證券：不排除政府在評估“組合拳”效果后繼續(xù)政策力度

5月17日一系列提振地產(chǎn)需求、推動地產(chǎn)去庫存的政策“組合拳”釋放了積極的政策信號。而且，在全國切實做好保交房工作視頻會議上，何立峰副總理首次提出“打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)”，可見政策決心較大，不排除政府在評估本輪“組合拳”的實際效果后，繼續(xù)調(diào)整政策力度。

一方面，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。4月底的政治局會議明確提及降準(zhǔn)降息，預(yù)計年內(nèi)央行有進(jìn)一步降準(zhǔn)降息的空間?？紤]到居民房貸支出占可支配收入之比對利率變動的彈性較大，利率下調(diào)將顯著提升居民購房的可負(fù)擔(dān)能力。若今年全年全國房貸利率從一季度的3.69%降至3%，在房價不下行的情況下，居民房貸支出或?qū)p少4-5%。

另一方面，去庫存政策的“具象化”也是一個積極的信號，央行“再貸款”政策優(yōu)化、升級有望繼續(xù)拓寬央行、甚至財政對房地產(chǎn)和地方建筑類平臺公司“去杠桿”的資金支持渠道，并在一定程度上傳遞對相關(guān)系統(tǒng)性信用風(fēng)險的政策“托底”信號。隨著“5.17”地產(chǎn)政策組合拳的效果顯現(xiàn)，地產(chǎn)去庫存政策有望進(jìn)一步加碼。