文|空間秘探 南象

近期，轉(zhuǎn)型的房企紛紛把目光放在了酒店板塊上。深圳房企星河控股在上海的首家酒店及長(zhǎng)租公寓宣布正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。這家名叫上海星河吉酒店于“五一”期間試營(yíng)業(yè)，并獲得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)近期更是直接宣布放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦代建、酒店經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。地產(chǎn)公司紛紛加碼酒店板塊，酒店能成為房企的“第二增長(zhǎng)曲線”嗎？

歷時(shí)四年，這家地產(chǎn)酒店面世

近日，深圳房企星河控股在上海的首家酒店上海星河吉酒店宣布正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。該酒店共284套客房，包括高級(jí)大床房、兩房家庭套房等房型滿足旅客不同需求，客房面積為27-60平方米。其中，擁有三種不同主題的親子客房為酒店主力房型，共56間。所有酒店房間內(nèi)均配備品質(zhì)洗烘一體機(jī)、冰箱等。除內(nèi)在設(shè)施完善以外，該酒店還有極具優(yōu)勢(shì)的地理位置，不僅緊挨Costco，項(xiàng)目還位于地鐵11號(hào)線康新公路站1號(hào)出口附近，距離上海迪士尼度假區(qū)僅需一站地鐵。

據(jù)了解，“內(nèi)外兼修”的這家酒店于“五一”期間試營(yíng)業(yè)，并獲得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。但追溯這家酒店的“誕生”歷程，并不是一帆風(fēng)順，從拿地到開(kāi)業(yè)歷時(shí)四年才得以面世。2020年2月18日，星河控股集團(tuán)旗下子公司上海河裕實(shí)業(yè)有限公司與Costco旗下獨(dú)資公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98億元聯(lián)合獲取上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)PDP0-1402單元F01-F06地塊。

該地塊的出讓方式為“招掛復(fù)合”，是一塊C2類商業(yè)用地，地塊功能業(yè)態(tài)要求建立一個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)，引入行業(yè)要求配置酒店和跨國(guó)公司地區(qū)總部。由此，上海第二家Costco落位于此。星河控股最終借助第三方力量為上海星河吉酒店落地取得機(jī)會(huì)。

星河控股集團(tuán)，成立于1988年，總部位于深圳，歷經(jīng)34年發(fā)展，旗下現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)各大板塊，業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)管理、酒店服務(wù)、資本運(yùn)作、金融服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域，總資產(chǎn)超千億元，是國(guó)內(nèi)大型綜合性的投資集團(tuán)。作為一家地產(chǎn)集團(tuán)，近年來(lái)，星河控股似乎在酒店住宿板塊動(dòng)作頻頻。

2021年，星河控股攜手萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)傾力打造精選獨(dú)立酒店“深圳星河吉酒店，臻品之選”，隨后，自主運(yùn)營(yíng)的惠州巽寮灣星河山海半島星度假酒店、深圳星河?xùn)|山珍珠島酒店也相繼落地。去年，首家由星河集團(tuán)酒店公寓事業(yè)部自持運(yùn)營(yíng)的“吉”品牌酒店廣州星河灣酒店落座廣州。目前，星河酒店業(yè)務(wù)領(lǐng)域已形成自持自營(yíng)、品牌輸出、委托管理、特許經(jīng)營(yíng)四種模式，合計(jì)管理運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目超30個(gè)。星河酒店公寓事業(yè)部表示未來(lái)將以國(guó)際化視野，專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)以及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系為酒店賦能。

華遠(yuǎn)放棄地產(chǎn)搞酒店

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。各地產(chǎn)公司紛紛開(kāi)始謀求多元化道路，像星河控股這樣由地產(chǎn)向酒店住宿板塊延伸并不稀奇。不過(guò)，日前華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)劃直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦代建、酒店經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)的消息倒是十分新鮮。

根據(jù)其發(fā)布的公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、租賃。交易完成之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略重心將從原本的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)此“斷臂求生”之舉著實(shí)引發(fā)不小震動(dòng)，一方面是其直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動(dòng)作在業(yè)界少見(jiàn)，另一方面也是因?yàn)槿A遠(yuǎn)地產(chǎn)昔日在房產(chǎn)界的榮耀。1994年，經(jīng)國(guó)家外貿(mào)部批準(zhǔn)，北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華遠(yuǎn)房地產(chǎn)”）吸收外資股東入股，改組為中外合資股份有限公司。1996年，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)登陸香港上市，成為20世紀(jì)90年代以來(lái)，第一家在香港上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。1999年，由華遠(yuǎn)承建的北京市迎接“國(guó)慶”50周年重點(diǎn)項(xiàng)目——西單北廣場(chǎng)兩側(cè)部分正式對(duì)外開(kāi)放。2000年，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)80億元，當(dāng)年銷售額48億元，而彼時(shí)的萬(wàn)科銷售額還徘徊于30億元左右?！澳先f(wàn)科，北華遠(yuǎn)”的說(shuō)法由此興起。此時(shí)華遠(yuǎn)房地產(chǎn)是由北京市西城區(qū)背景的華遠(yuǎn)集團(tuán)和央企華潤(rùn)集團(tuán)合資設(shè)立。

但2001年，華遠(yuǎn)集團(tuán)與華潤(rùn)集團(tuán)之間因經(jīng)營(yíng)理念分歧、股份重組等各種因素，雙方正式分家。同年9月，華潤(rùn)集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，華遠(yuǎn)集團(tuán)將旗下約18%的華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)集團(tuán)。因不舍過(guò)往光環(huán)，華遠(yuǎn)集團(tuán)帶著“華遠(yuǎn)”這個(gè)品牌，開(kāi)始了二次創(chuàng)業(yè)，成立了華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司，次年又改名北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（新華遠(yuǎn)地產(chǎn)）。

“另起爐灶”后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)光榮不復(fù)往昔。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，華潤(rùn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額3070.3億元，同比微增1.9%；簽約面積為1307萬(wàn)平方米，同比減少8.3%。相比之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售金額不到百億。2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)明確目標(biāo)銷售額為120億元，未來(lái)3-5年，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億的銷售規(guī)模。受上述目標(biāo)刺激，新華遠(yuǎn)地產(chǎn)初現(xiàn)加速跡象，2018年全年，其新增土地儲(chǔ)備269萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58%，總貨值達(dá)到201.1億元。與此同時(shí)，2019年新華遠(yuǎn)地產(chǎn)的簽約銷售額達(dá)到150億元，同比增長(zhǎng)25%，2020年，這一數(shù)值達(dá)到191.39億元，同比增長(zhǎng)27%。然而2021年，受疫情反復(fù)、行業(yè)調(diào)控、樓市下行等因素影響，這家企業(yè)的銷售規(guī)模再次回落至101.85億元，2022年、2023年，再度跌至67億元，回到了十年前的水平。2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入159.86億元，虧損15.37億元，扣非后虧損15.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.55%。

可見(jiàn)，這次退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是華遠(yuǎn)地產(chǎn)降低杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，緩解流動(dòng)性壓力的無(wú)奈舉措，同時(shí)聚焦酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也是保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司的一大動(dòng)作。

哪些地產(chǎn)公司正在“加碼”酒店

越來(lái)越多地產(chǎn)公司開(kāi)始謀求多元化，試圖尋找新的發(fā)展賽道“第二增長(zhǎng)曲線”，又有哪些地產(chǎn)公司正在“加碼”酒店？

如“地產(chǎn)常青樹(shù)”華潤(rùn)置地，多年來(lái)一直在布局酒店板塊。華潤(rùn)置地早期為住宅發(fā)展商，后轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性地產(chǎn)商，再后面確定了“住宅開(kāi)發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)”差異化商業(yè)模式?！笆濉遍_(kāi)局之年，華潤(rùn)置地提出將“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的業(yè)務(wù)模式調(diào)整為“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，在繼續(xù)堅(jiān)持銷售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極拓寬購(gòu)物中心+互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)和海外地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)。也就是說(shuō)，多年前，華潤(rùn)置地已經(jīng)開(kāi)始了多元化探索。

步入“十四五”，華潤(rùn)置地提出堅(jiān)持“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略定位，以“重塑華潤(rùn)置地，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”為總體目標(biāo)，構(gòu)建開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（即萬(wàn)象生活）三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)、一體化發(fā)展的“3+1”業(yè)務(wù)模式。其中，酒店被包含在生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)中，占比較小。到2022年，酒店占比進(jìn)一步增大，酒店經(jīng)營(yíng)收入16億元，同比大幅增長(zhǎng)43.9％。

2023年，華潤(rùn)置地進(jìn)一步謀求多元化發(fā)展，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。其中，酒店已經(jīng)被納為經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)，而華潤(rùn)置地也開(kāi)始將資管業(yè)務(wù)明確作為主航道業(yè)務(wù)之一進(jìn)行推動(dòng)，積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。2023全年，華潤(rùn)置地酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入23.2億元，同比增長(zhǎng)66.3%；房?jī)r(jià)超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

老牌央企綠地也是不斷“加碼”酒店的地產(chǎn)公司之一。早年，綠地業(yè)務(wù)主要包括地產(chǎn)、基建、金融等板塊。酒店旅游產(chǎn)業(yè)被劃為其他版塊，不在三大主版塊之列，貢獻(xiàn)比較小，如2021年酒店經(jīng)營(yíng)收入為19.12億元（占營(yíng)收比例為0.35%）。但近年來(lái)，綠地控股業(yè)務(wù)板塊開(kāi)始有了變化。去年，綠地新業(yè)務(wù)板塊-大金融被視作重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)板塊之一，主張金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，持續(xù)推進(jìn)多元業(yè)務(wù)。截至2023年12月底，綠地控股擁有運(yùn)營(yíng)酒店43家，客房總數(shù)11455間，其中自營(yíng)酒店31家，海外酒店1家，且持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)已簽約項(xiàng)目數(shù)量累計(jì)近百家，客房數(shù)2.2萬(wàn)余間。

除此之外，還有文旅地產(chǎn)＋酒店模式的融創(chuàng)，早期融創(chuàng)以地產(chǎn)為核心主業(yè)，布局地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展和醫(yī)療康養(yǎng)六大業(yè)務(wù)版塊，如今變?yōu)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)、文旅持有資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)三大版塊，酒店業(yè)務(wù)為文旅版塊重要配套產(chǎn)業(yè)之一；商業(yè)住宅＋酒店模式的越秀，1985年起步于香港，早期以金融、房地產(chǎn)、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大版塊為核心，而到2021年，已經(jīng)形成了涵蓋零售商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、酒店公寓以及長(zhǎng)租公寓等多元的商業(yè)業(yè)態(tài)；萬(wàn)達(dá)、世茂、保利、碧桂園、金茂等更是在酒店業(yè)務(wù)版塊已經(jīng)開(kāi)始慢慢走向成熟......

酒店能不能成為房企的“第二增長(zhǎng)曲線”

對(duì)國(guó)內(nèi)房企而言，“第一曲線”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的高增長(zhǎng)階段已過(guò)，房地產(chǎn)正在從以開(kāi)發(fā)售賣住宅為主的增量時(shí)代轉(zhuǎn)向以服務(wù)和運(yùn)營(yíng)為主的存量時(shí)代，尋找新的賽道多元化營(yíng)收結(jié)構(gòu)成為越來(lái)越多房企的選擇，而利潤(rùn)高的酒店無(wú)疑成了眾多房企鎖定的目標(biāo)。但是地產(chǎn)公司做酒店的不少，失敗的也不少，酒店的門檻也越來(lái)越高。酒店能不能成為房企的第二增長(zhǎng)曲線呢？

是否建立自有品牌

在地產(chǎn)玩家最初涉水酒店版塊時(shí)，大多是選擇委托國(guó)際酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理，或者與知名酒店品牌共同孵化酒店品牌。但經(jīng)過(guò)這么多年的摸爬滾打，地產(chǎn)玩家也逐漸領(lǐng)悟建立自有品牌的重要性。目前來(lái)看，地產(chǎn)酒店中盈利較好的多為擁有自有品牌的酒店。如世茂酒店選擇國(guó)際酒店品牌與自主酒店品牌齊頭并進(jìn)的發(fā)展策略，其酒店板塊于2023年全年總收入23.0億元，同比增長(zhǎng)31.4%；客房平均每房收益(RevPAR)，同比提升39.8%。

相比之下，缺少品牌加持的富力酒店，雖然花巨資從萬(wàn)達(dá)那里買了許多酒店，酒店數(shù)量占優(yōu)勢(shì)，但依舊止不住虧損，2018年和2019年，富力的酒店業(yè)務(wù)分別虧損4.59億元、10.07億元。而2020年和2021年，酒店業(yè)務(wù)虧損均超過(guò)14億元，2022年上半年，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)額則由2021年同期人民幣25億元減少至人民幣17.81億元，最后不得不將眾多酒店資產(chǎn)擺上貨架。

但是酒店品牌孵化談何容易，萬(wàn)達(dá)酒店品牌矩陣也是孵化了十幾年才到達(dá)今天的地步。由此可見(jiàn)，對(duì)于目前還沒(méi)建立知名品牌的房企，酒店作為第二增長(zhǎng)曲線將極具挑戰(zhàn)，畢竟賣房子是賣房子，做酒店是做酒店。

是否擁有大量存量資源

相比投資一家全新的中高端酒店，存量酒店改造，尤其是一些物業(yè)相對(duì)較新的存量，成本更低。據(jù)了解，一家150間客房的全新中高端酒店前期投資可高達(dá)3000萬(wàn)元，而目前酒店改造案例中，性價(jià)比高的一家60間客房的中端酒店改造只需60萬(wàn)。因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)，手上擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)存量資源的房企，深耕酒店業(yè)務(wù)板塊會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。相比于以往，優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)，不能都是重量級(jí)的，如果房企手里也有中小型的物業(yè)，對(duì)于開(kāi)發(fā)多種類型的酒店將會(huì)有更大的選擇空間。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，將存量資源用作酒店改造，也是盤活自身資金的重要手段。酒店作為持有型物業(yè)，運(yùn)營(yíng)得當(dāng)搭建穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)資產(chǎn)不斷增值，未來(lái)通過(guò)資產(chǎn)證券化等路徑可實(shí)現(xiàn)更高資產(chǎn)價(jià)值和利潤(rùn)，存量資產(chǎn)最怕成為不動(dòng)產(chǎn)，“一動(dòng)不動(dòng)”的資產(chǎn)最后只能成為不良資產(chǎn)。

地產(chǎn)思維是否轉(zhuǎn)變

酒店業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展的依托，離不開(kāi)近二十多年國(guó)內(nèi)以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的地方經(jīng)濟(jì)模式，從商業(yè)地產(chǎn)的概念發(fā)展以來(lái)，酒店就成為其附屬的一個(gè)必然核心配套項(xiàng)目，過(guò)去，在開(kāi)發(fā)商拿地的一些限制條款里，大部分都會(huì)要求配建一座高奢酒店。彼時(shí)的酒店開(kāi)發(fā)偏離市場(chǎng)導(dǎo)向，更多是為商業(yè)和住宅賦能，開(kāi)發(fā)模式較為被動(dòng)。

如果房企預(yù)備將酒店作為第二增長(zhǎng)曲線，意味著酒店需要從以往的配角變?yōu)橹鹘?，酒店?duì)I收和投資回報(bào)率是衡量地產(chǎn)酒店成功的必要指標(biāo)。作為主角的酒店應(yīng)該是一個(gè)場(chǎng)景化、空間化的運(yùn)營(yíng)商，并能孵化自身品牌，謀求獨(dú)立發(fā)展甚至將來(lái)實(shí)現(xiàn)資本化。說(shuō)到底，地產(chǎn)搞酒店，本質(zhì)上它要成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒管公司，有一個(gè)或多個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店品牌，才能真正意義上的告別過(guò)去的“地產(chǎn)思維”。

綜上，土地紅利、金融紅利時(shí)代浪潮的褪去，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始調(diào)整自身發(fā)展方向和業(yè)務(wù)板塊，開(kāi)始多元化發(fā)展，酒店板塊天然是眾房企加碼的賽道之一。但做酒店和做好酒店，中間還有一段非常長(zhǎng)的路要走，期待越來(lái)越多的地產(chǎn)集團(tuán)做出越來(lái)越好的中國(guó)酒店。