文｜睿思網(wǎng)
砂之船的奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展似乎遇到了些挑戰(zhàn)。
近日，砂之船REIT公布了其今年一季度的業(yè)績(jī)。期內(nèi)，砂之船REIT的受托管理協(xié)議（EMA）租金收入同比下降1.4%，至3260萬(wàn)美元。這主要受人民幣貶值影響。若以人民幣計(jì)價(jià)，其EMA租金收入則同比增長(zhǎng)了1.2%，達(dá)到1.726億元人民幣。
砂之船REIT的委托管理協(xié)議（EMA）模式由固定收入及可變收入組成。其中，固定收入由砂之船集團(tuán)進(jìn)行支付，并且每年增長(zhǎng)3%；至于可變收入，從各奧萊項(xiàng)目的銷售額中再提取4-5%作為可變收入部分。
具體來(lái)看，一季度，砂之船REIT的EMA租金收入中，固定收入部分仍保持3%的增長(zhǎng)達(dá)到2155萬(wàn)美元（折合人民幣1.152億元）；而可變收入部分，則下降了2.2%至1074萬(wàn)美元（折合人民幣5740萬(wàn)元）。
砂之船REIT解釋，可變收入下滑，更多是因?yàn)槿ツ炅闶巯M(fèi)積壓需求和經(jīng)濟(jì)重啟后的銷售基數(shù)較高。
砂之船REIT的收益亦得以水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，2023年，砂之船REIT合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入6.59億元人民幣，同比增加10.7%。其中，固定部分收入4.48億元人民幣，同比增長(zhǎng)3%；可變部分收入2.11億元，同比增加31.7%。
2023年，砂之船旗下四個(gè)奧萊項(xiàng)目錄得銷售額46.64億元，同比增長(zhǎng)31.9%，達(dá)到2019年銷售額的99.6%。其中重慶兩江項(xiàng)目的銷售額表現(xiàn)最好，實(shí)現(xiàn)銷售額25.41億元，同比增長(zhǎng)35.5%，達(dá)到上市以來(lái)的最高點(diǎn)。
不過(guò)進(jìn)入2024年，這一增速似乎并沒有得以實(shí)現(xiàn)很好延續(xù)。
可見的趨勢(shì)是，砂之船REIT旗下項(xiàng)目的銷售額似乎正走入下降通道。
今年一季度，砂之船REIT的銷售額同比下降2.6%，至2.357億美元（折合人民幣12.6億元）。
當(dāng)前，砂之船REIT旗下?lián)碛?個(gè)奧萊項(xiàng)目，分別為重慶兩江項(xiàng)目、重慶璧山項(xiàng)目、合肥項(xiàng)目、昆明項(xiàng)目。據(jù)披露，一季度內(nèi)，僅有合肥項(xiàng)目的銷售額實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，主要得益于新引入的租戶和租戶組合的調(diào)整。
具體而言，一季度，重慶兩江項(xiàng)目、重慶璧山項(xiàng)目、合肥項(xiàng)目、昆明項(xiàng)目分別錄得銷售額6.51億元、1.08億元、2.96億元及2.04億元，分別同比增長(zhǎng)-4.5%、-7.0%、2.9%及-1.8%。重慶璧山項(xiàng)目銷售額降幅最大。
去年同期基數(shù)太高是一方面，但值得注意的是，環(huán)比2023年四季度，砂之船REIT的銷售額也出現(xiàn)了同比下降2.8%。
具體到上述四個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比增幅分別為-7.3%、-4.9%-3.7%及18.1%?？梢?，除了昆明項(xiàng)目銷售額有明顯增長(zhǎng)外，其余三個(gè)項(xiàng)目銷售額亦錄得不同程度的下滑。
由此看來(lái)，還是多虧了砂之船集團(tuán)的“保底”，砂之船REIT才能在面臨收入波動(dòng)時(shí)，亦能實(shí)現(xiàn)相對(duì)旱澇保收。
事實(shí)上，在今年一季度中，遭遇到銷售業(yè)績(jī)下滑的，并不止砂之船一家。
僅以正在籌劃上市的首創(chuàng)奧萊REIT為例，盡管并未披露具體項(xiàng)目最新收益數(shù)據(jù)，但在最新公布的文件中顯示，首創(chuàng)奧萊REIT的資產(chǎn)項(xiàng)目估值已相應(yīng)下調(diào)8000萬(wàn)至19.73億元。
此外，濟(jì)南和武漢首兩個(gè)奧萊項(xiàng)目的非固租銷售額增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)參數(shù)有所下調(diào)。在此前預(yù)測(cè)的參數(shù)中，兩項(xiàng)目2024年非固租銷售額增長(zhǎng)率均為4%，目前已調(diào)為3%；2025年相關(guān)數(shù)據(jù)亦同步調(diào)整至3%。項(xiàng)目預(yù)測(cè)期外至收益期屆滿的凈收益長(zhǎng)期增長(zhǎng)率也由2.25%調(diào)整為2%。
首創(chuàng)奧萊REIT指出，上述調(diào)整是“基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等因素”，這背后也多少反映了運(yùn)營(yíng)方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)增速前景的悲觀。
若放大到整個(gè)消費(fèi)零售市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)也頗具挑戰(zhàn)。就連運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的太古地產(chǎn)，其一季度內(nèi)地零售業(yè)務(wù)也出現(xiàn)全線下滑，租金跌幅更高達(dá)17%。
今年年初，基于對(duì)發(fā)展的高預(yù)期，砂之船REIT設(shè)定了全年雙位數(shù)的商場(chǎng)銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，但鑒于當(dāng)前整體市場(chǎng)形勢(shì)，以及一季度的銷售額表現(xiàn)，砂之船REIT的年度增長(zhǎng)目標(biāo)能否如愿實(shí)現(xiàn)，仍存在較大的未知之?dāng)?shù)。
此外，砂之船REIT亦曾考慮通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)擴(kuò)張的方式，推動(dòng)REIT業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。據(jù)透露，西安和貴陽(yáng)奧萊項(xiàng)目將是首選項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2023年，西安奧萊項(xiàng)目及貴陽(yáng)奧萊項(xiàng)目的銷售額分別為24億元、13億元。該兩項(xiàng)目若順利注入，將極大增厚砂之船REIT的資產(chǎn)價(jià)值。
但必須指出的是，備受市場(chǎng)沖擊的并不只有已入池的四個(gè)項(xiàng)目。市場(chǎng)的冷淡加上銷售額承壓，亦對(duì)資產(chǎn)估值產(chǎn)生一定的影響，在此基礎(chǔ)上，投資者是否買賬也存在較大疑問(wèn)。
砂之船REIT表示，將通過(guò)主動(dòng)式資產(chǎn)管理提高資產(chǎn)價(jià)值，如加強(qiáng)租戶組合、引入更受歡迎的品牌、加強(qiáng)數(shù)字化推廣等；同時(shí)進(jìn)行審慎的資本管理，繼續(xù)鞏固資產(chǎn)負(fù)債表，并保持審慎的總杠桿率等。
另一方面，或許是基于收入波動(dòng)，砂之船REIT亦更為注重成本的控制。據(jù)悉，從今年開始，砂之船REIT就將把分派頻率從季度改為半年一次，目的是節(jié)省季度分派所需的合規(guī)成本和行政資源。同時(shí)，從2024財(cái)年開始，該公司的基礎(chǔ)管理費(fèi)將有20%以現(xiàn)金形式支付，80%以單位形式支付。業(yè)績(jī)費(fèi)將全部以現(xiàn)金形式支付。