文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)App

賣掉成都的超級(jí)大盤(pán)后，李嘉誠(chéng)家族卻沒(méi)能全身而退。

5月7日，位于成都市高新區(qū)的南城都匯第八期157套商鋪啟動(dòng)第二次司法拍賣，最終14套成交，余下143套商鋪因無(wú)人報(bào)名再次流拍。

這并非第八期資產(chǎn)首次被拍賣。2023年7月，南城都匯第八期2579套住宅曾擺上貨架，最終被緊急撤回。

南城都匯第八期資產(chǎn)走上法拍平臺(tái)，是卓穎投資集團(tuán)有限公司（下稱“卓穎公司”）與舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（下稱“舜鴻成都公司”）糾紛的結(jié)果。

舜鴻成都公司的前身是和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司，后者為李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的子公司，持有南城都匯項(xiàng)目。2020年7月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司以78.47億港元的估計(jì)代價(jià)整體轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)家是禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)（下稱“瑞卓置業(yè)”）各持股50%的RZ3262019 Limited（下稱“RZ”）。

如果交易一切順利，南城都匯項(xiàng)目至此與李嘉誠(chéng)家族再無(wú)關(guān)系，但相關(guān)資產(chǎn)擺上拍賣臺(tái)，卻還是將其卷入其中。

2023年8月，長(zhǎng)實(shí)系曾發(fā)布聲明稱，RZ及舜鴻成都公司欠其數(shù)億美元。其中，部分欠付款以舜鴻成都公司對(duì)南城都匯第八期的發(fā)展中土地及物業(yè)的所有權(quán)利和權(quán)益的質(zhì)押作為抵押。

資金糾紛背后，牽扯出一宗關(guān)于公章去處與控制權(quán)歸屬的“羅生門(mén)”。

利益面前，昔日盟友最終反目。瑞卓置業(yè)發(fā)文稱，禹洲集團(tuán)私撬保險(xiǎn)柜搶奪公章；禹洲集團(tuán)直指瑞卓置業(yè)是南城都匯第八期被法拍的始作俑者。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)和禹洲集團(tuán)則多次對(duì)簿公堂，上演了一場(chǎng)控制權(quán)之爭(zhēng)。

在三方的極限拉扯中，卓穎公司的真實(shí)身份也逐漸浮出水面。

長(zhǎng)實(shí)卷入紛爭(zhēng)，賣方貸款掀起巨浪

一紙法律文書(shū)，將多方利益博弈擺上臺(tái)面。

2023年6月，成都市中級(jí)人民法院查封了南城都匯第八期項(xiàng)目。次月，被查封的2579套住宅在拍賣平臺(tái)上架。

資產(chǎn)拍賣在即，最先坐不住的卻是長(zhǎng)實(shí)。

2023年8月1日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)成員公司家利物業(yè)發(fā)布《有關(guān)成都山河玖璋(南城都匯第八期)之聲明》（下稱“《長(zhǎng)實(shí)系聲明》”）。《長(zhǎng)實(shí)系聲明》由Chinex Limited（下稱“Chinex”）和Happy Lion Ventures Ltd.（下稱“HLV”）聯(lián)合署名。

Chinex與HLV是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的間接全資附屬公司，亦是向RZ轉(zhuǎn)讓舜鴻成都公司的賣家。

Chinex與HLV指出，RZ及舜鴻成都公司未向長(zhǎng)實(shí)系清繳欠付款，合共本金約3.8億美元及利息、罰息等。此外，這筆欠付款的質(zhì)押物包括舜鴻成都公司的股權(quán)及其控股公司的股權(quán)，南城都匯項(xiàng)目第八期土地與物業(yè)亦是部分欠付款的擔(dān)保。

《長(zhǎng)實(shí)聲明》所指的欠付款，為交易時(shí)為買(mǎi)方提供的賣方貸款。

2020年7月23日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布的《出售和記黃埔成都公司的交易公告》顯示，Chinex、HLV向RZ提供了將近3.43億美元的賣方美元貸款，作為RZ支付部分代價(jià)的資金，相當(dāng)于24億元人民幣或26.58億港元，還款期限為交易完成當(dāng)日起計(jì)兩年。

這筆賣方美元貸款以Carton公司、HME全部已發(fā)行股本及舜鴻有限公司全部股份之押記、舜鴻成都公司全部股權(quán)之股權(quán)質(zhì)押，以及于出售事項(xiàng)中出售的Carton公司、HME股東貸款之抵押轉(zhuǎn)讓，作為擔(dān)保。值得一提的是，Carton公司、HME的股東為RZ,Carton公司持有舜鴻成都公司股份，而HME則通過(guò)舜鴻有限公司對(duì)舜鴻成都公司進(jìn)行持股。

此外，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的間接全資附屬公司和記黃埔地產(chǎn)（重慶兩江新區(qū)）有限公司向舜鴻成都公司墊付一筆金額為1億元的賣方人民幣貸款，以滿足舜鴻成都公司營(yíng)運(yùn)資金需求，期限為自2019年8月1日起計(jì)三年，或貸款人可能書(shū)面通知舜鴻成都公司的其它日期。

該貸款則以舜鴻成都公司對(duì)南城都匯第八期的發(fā)展中土地及物業(yè)的所有權(quán)利和權(quán)益的質(zhì)押作為抵押。

正是上述賣方貸款，多年后成為各方紛爭(zhēng)的“導(dǎo)火索”。

瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“當(dāng)初收購(gòu)時(shí)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)提供了賣方信貸，舜鴻成都公司上層母公司的股權(quán)全部質(zhì)押給了長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。按照賣方信貸合同以及境外法律規(guī)定，禹洲主操盤(pán)期間賣方信貸違約導(dǎo)致長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)行使股權(quán)質(zhì)押權(quán)，直接接管（舜鴻成都公司）全部股東的股權(quán)”。

“實(shí)際上就是瑞卓置業(yè)和禹洲集團(tuán)階段性地喪失了股東身份，而長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)委托德勤事務(wù)所作為接管人，以舜鴻成都公司的唯一實(shí)控股東身份進(jìn)來(lái)”，瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士續(xù)指。

離奇的地方在于賣方貸款發(fā)生違約時(shí)貸款還未達(dá)到償還期限，這進(jìn)而牽出一場(chǎng)搶奪公章的“戲碼”。瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士稱，由于提供了賣方信貸，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)要求對(duì)舜鴻成都公司進(jìn)行一定程度的財(cái)務(wù)監(jiān)管，“所以他們委派了一名財(cái)務(wù)董事，但是禹洲集團(tuán)非法轉(zhuǎn)移舜鴻成都公司的資金，并私撬共管保險(xiǎn)柜搶奪了舜鴻成都公司的章證照，導(dǎo)致彼此之間的監(jiān)管和信任被破壞，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)要求提前收回貸款”。

上述人士稱，在當(dāng)時(shí)，舜鴻成都公司的現(xiàn)金流已經(jīng)枯竭，無(wú)力招架長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的討債行動(dòng)。手握成都“超級(jí)網(wǎng)紅大盤(pán)”的RZ，為何未能付清款項(xiàng)？

“當(dāng)時(shí)舜鴻成都公司沒(méi)有資金支付工程款，也沒(méi)有資金償還對(duì)外的借款以及利息，也導(dǎo)致了項(xiàng)目停工”，瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士稱，在一系列交叉訴訟發(fā)生之后，他們回溯財(cái)務(wù)資金往來(lái)情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)在主操盤(pán)期間，將舜鴻成都公司賬戶的資金以虛構(gòu)工程款項(xiàng)的方式劃走，包括一筆將近7億元的開(kāi)發(fā)工程貸款、項(xiàng)目前期的銷售資金約1.9億元，合計(jì)將近9億元，“這是現(xiàn)金流枯竭的根源性因素”。

不過(guò)，上述說(shuō)法未能得到禹洲集團(tuán)的回應(yīng)。

債主“空降”？卓穎公司身份成謎

賣方貸款發(fā)生違約導(dǎo)致長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)接管舜鴻成都公司的邏輯本身并不復(fù)雜，但長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)想要拿回南城都匯卻困難重重，原因是舜鴻成都公司的控股股東RZ背后還站著另外一名債主。

家利物業(yè)公眾號(hào)公布的成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院《民事裁定書(shū)》（(2022)川0191民初12641號(hào)之二）指出，RZ尚未清償卓穎公司債務(wù)。

禹洲集團(tuán)相關(guān)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，卓穎公司通過(guò)國(guó)泰君安為RZ提供了3.1億美元貸款（即人民幣21億元），另外，禹洲集團(tuán)亦以境外自有資金向RZ提供了2.81億美元借款，相當(dāng)于人民幣20億元，以及在境內(nèi)借給舜鴻成都公司的3.77億元，資金悉數(shù)支付給長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)或其附屬公司。此后為了維持經(jīng)營(yíng)，禹洲集團(tuán)又向舜鴻成都公司投入了近5億元借款。

法拍事件給禹洲集團(tuán)帶來(lái)了諸多輿論壓力，但禹洲集團(tuán)感到十分委屈。禹洲集團(tuán)相關(guān)人士續(xù)指，卓穎公司的21億元是過(guò)橋融資，償還日期為2020年12月31日前，負(fù)責(zé)預(yù)售證辦理、銷售的瑞卓置業(yè)卻因新房限價(jià)政策，南城都匯的銷售價(jià)格低于預(yù)期而不愿意賣房，導(dǎo)致舜鴻成都公司沒(méi)有資金回流，無(wú)法償還到期債務(wù)。

也正是因?yàn)檫^(guò)橋融資發(fā)生違約，卓穎公司將舜鴻成都公司告上法庭，最終導(dǎo)致南城都匯第八期被法拍。

不過(guò)，關(guān)于卓穎公司的存在及相關(guān)資金的運(yùn)作，作為RZ股東之一的瑞卓置業(yè)似乎并不知情?！斑@筆美元貸款是我們?cè)诰惩庹业囊患一鸸荆▏?guó)泰君安）做的一筆融資借款，但怎么變到了卓穎公司名下，中間里經(jīng)歷了什么操作，我們并不清楚”，瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士提出了質(zhì)疑。

瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士稱，在與禹洲集團(tuán)合作的過(guò)程中，其從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)卓穎公司，卓穎公司也“從未以任何名義跟我們有過(guò)接觸，我們通過(guò)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在境外一系列調(diào)查取證的結(jié)果，才知道卓穎公司和禹洲集團(tuán)的關(guān)聯(lián)關(guān)系”。

《長(zhǎng)實(shí)聲明》顯示，“卓穎公司部分董事及禹洲集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司高管相互混同，涉嫌串謀損害包括舜鴻成都（公司）及其股東方在內(nèi)的各方債權(quán)人的利益。目前已有充分證據(jù)顯示，卓穎公司的巨額匯款申請(qǐng)的授權(quán)簽字為禹洲集團(tuán)高管”。

“禹洲集團(tuán)提供的貸款就更懵了，禹洲集團(tuán)在2021年7月與RZ達(dá)成一系列新的借款協(xié)議，理論來(lái)說(shuō)瑞卓作為持有RZ50%股權(quán)的直接股東， RZ簽訂的所有協(xié)議瑞卓都能看到，但禹洲集團(tuán)借款的相關(guān)協(xié)議我們從來(lái)沒(méi)有看到過(guò)，我們到現(xiàn)在都不清楚借款的具體金額以及資金構(gòu)成明細(xì)等情況，禹洲也從未向我們披露過(guò)相關(guān)內(nèi)容”，瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士表示。

“在所有糾紛當(dāng)中，我們是最無(wú)辜的。因?yàn)檎伦C照被私撬保險(xiǎn)柜非法搶奪，在所有訴訟里面禹洲集團(tuán)都把我們排除在外，我們向法院申請(qǐng)過(guò)很多次，要參與訴訟，了解整個(gè)訴訟的情況，但（最后）都以我們沒(méi)有公章授權(quán)（為由）被拒之門(mén)外”，瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士說(shuō)道。

南城都匯原本是瑞卓置業(yè)、禹洲集團(tuán)的合作項(xiàng)目，如今，瑞卓置業(yè)似乎成為了一個(gè)局外人。

控制權(quán)之爭(zhēng)，誰(shuí)動(dòng)了公章？

瑞卓置業(yè)倍感無(wú)奈背后，是一場(chǎng)搶公章的大戲。

2023年8月9日，瑞卓置業(yè)控股股東愛(ài)普地產(chǎn)四川區(qū)域發(fā)布了《關(guān)于“山河玖璋”項(xiàng)目（原“南城都匯”項(xiàng)目）公章被違法搶奪后有關(guān)責(zé)任的聲明》（下稱“《瑞卓置業(yè)聲明》”），署名為成都瑞卓置業(yè)有限公司。

《瑞卓置業(yè)聲明》指出，舜鴻成都公司的公章被合作方私撬保險(xiǎn)柜違法搶奪，愛(ài)普地產(chǎn)和瑞卓置業(yè)作為舜鴻成都公司的實(shí)際股東，不同意拍賣行為。

舜鴻成都公司的公章由誰(shuí)管理？瑞卓置業(yè)和禹洲集團(tuán)各有說(shuō)辭。

瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，南城都匯完成收購(gòu)交割之后，項(xiàng)目由禹洲集團(tuán)主操盤(pán)，總經(jīng)理和法定代表人也由禹洲集團(tuán)委派，“這個(gè)是合同里面約定的，（但）我們也負(fù)責(zé)一些業(yè)務(wù)條線，財(cái)務(wù)和成本都是雙簽，還有其它一些條線我們也有參與，只是他們派正職、我們派副職”。

“按照雙方合作約定，公章也是由雙方共同管理，放在保險(xiǎn)柜里，我們保管保險(xiǎn)柜的鑰匙，禹洲集團(tuán)保管密碼，保險(xiǎn)柜需要同時(shí)使用密碼和鑰匙才能打開(kāi)”。不過(guò)，該人士表示，在雙方?jīng)]有發(fā)生沖突的情況下，禹洲集團(tuán)在2021年11月私自撬開(kāi)保險(xiǎn)柜搶奪公章，“完全出乎我們的意料，我們派出的印章管理員也被他們無(wú)理單方面解聘”。

針對(duì)“私撬保險(xiǎn)柜搶奪公章”一事，禹洲集團(tuán)相關(guān)人士回應(yīng)，按照房地產(chǎn)行業(yè)資方優(yōu)先的慣例與共識(shí)，項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由禹洲集團(tuán)主導(dǎo)，項(xiàng)目公章證照由項(xiàng)目公司指定公司管理，法定代表人及總經(jīng)理均由禹洲委派，按照3.1億美元過(guò)橋融資協(xié)議約定，舜鴻成都公司的公章由資方指定的第三方管理公司進(jìn)行監(jiān)管，舜鴻成都公司的公章目前仍然在第三方管理公司監(jiān)管之中，不存在私撬保險(xiǎn)柜搶奪公章一說(shuō)。

公章謎題未解，一個(gè)名為“蔡偉康”男子的出現(xiàn)，更是掀起一場(chǎng)控制權(quán)之爭(zhēng)。

2023年9月22日，個(gè)人微信公眾號(hào)“舜鴻地產(chǎn)”發(fā)布了《嚴(yán)正聲明》，署名為舜鴻成都公司，伴有“法定代表人蔡偉康”的手寫(xiě)簽名，但沒(méi)有加蓋公章。

天眼查顯示，自成立至今，舜鴻成都公司的法定代表人均為王婷婷?！胺ㄈ恕辈虃タ?，到底是誰(shuí)？

《嚴(yán)正聲明》指出，“本人蔡偉康系公司全體股東于2022年3月13日作出的合法有效股東會(huì)決議（下稱‘313股東會(huì)決議’）任命的法定代表人”，而作為新任法定代表人的蔡偉康，在2023年9月18日與新的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)公司售樓部、辦公場(chǎng)所實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。

禹洲集團(tuán)相關(guān)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，蔡偉康是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的人。瑞卓置業(yè)內(nèi)部人士則表示，蔡偉康不是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的人，而是舜鴻成都公司的接管人通過(guò)股東會(huì)決議委任的法定代表人，而接管人來(lái)自長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)委托的德勤團(tuán)隊(duì)。

蔡偉康登場(chǎng)，意在爭(zhēng)奪舜鴻成都公司的控制權(quán)?！秶?yán)正聲明》稱，原由禹洲集團(tuán)委派至舜鴻成都公司的高管團(tuán)隊(duì)，包括董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王婷婷、董事唐保榮、董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)阮策等人，均已被罷免。

面對(duì)“逼宮”，禹洲集團(tuán)發(fā)起反擊。

2023年9月26日，禹洲集團(tuán)相關(guān)方以舜鴻成都公司發(fā)布了兩份加蓋公章的文件，稱舜鴻成都公司的現(xiàn)任法定代表人、董事長(zhǎng)及總經(jīng)理仍為王婷婷，“我司的法定代表人未做變更，我司的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)也沒(méi)有變化”。

關(guān)于蔡偉康身份、買(mǎi)方資金償還進(jìn)展等問(wèn)題，時(shí)代財(cái)經(jīng)多次聯(lián)系長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，未獲回應(yīng)。而南城都匯第八期143套商鋪尚無(wú)人接盤(pán)，這場(chǎng)糾紛仍未完待續(xù)。