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廣州開出全國首張城中村改造房票,破解集體土地征收難題

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廣州開出全國首張城中村改造房票,破解集體土地征收難題

能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。

圖片來源:視覺中國

界面新聞記者 | 張熹瓏

4月18日,全國首張城中村改造項目房票在廣州開出。

首批房票安置試點于黃埔區(qū)五村七片城中村改造項目。廣州市黃埔區(qū)九佛街道辦事處副主任陳云鋒介紹指,首期房票補(bǔ)償安置計劃規(guī)模為3.33萬平方米,預(yù)計房票補(bǔ)償安置金額不低于2.6億元。目前已有12名意向村民完成簽約。

今年1月,廣州在荔灣區(qū)開出首張房票。盡管當(dāng)時并未涉及城中村改造,事實上是為舊改做鋪墊。

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局官方解讀,“房票安置”是現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和實物安置模式的一種補(bǔ)充形式。房票持有人或其直系親屬可以用房票購買納入“房源超市”的商品房。廣州房票明確可全市通用。購房時,購房人需優(yōu)先全額使用房票支付購房款,再補(bǔ)齊差額部分。

至此,廣州形成了“給房”(回遷房安置)、“給錢”(貨幣安置)、“給票”(房票安置)三種舊改模式。而城中村改造,也從市場化運作逐步過渡至政府主導(dǎo)的時代。

房票金額怎么定?

城中村是“大城市病”的典型表現(xiàn),存在功能混合度高、人口密度高、開發(fā)強(qiáng)度高、配套設(shè)施不足、基層治理不足等情況。

廣州是全國城中村規(guī)模最大的城市,對城中村改造起步于2000年代,但目前已完成全面改造的不足3%。國海證券測算的數(shù)據(jù)顯示,廣州是21個超大城市中城中村總建面最大的城市,達(dá)到6280萬平方米。

4月12日,《廣州開發(fā)區(qū) 廣州市黃埔區(qū)城中村改造項目房票安置實施細(xì)則》正式印發(fā)實施,對房票使用做出更具體的規(guī)定,包括政策性獎勵不超過5%;購房后房票仍有余額,房票記載人可在房票到期后申請領(lǐng)取余額;房票允許實名轉(zhuǎn)讓一次,不得分割轉(zhuǎn)讓。

廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊接受界面新聞采訪時表示,房票金額由兩部分構(gòu)成,一個是基礎(chǔ)金額,一個是政策性獎勵?;A(chǔ)金額參照集體土地房屋征收標(biāo)準(zhǔn)確定,政策性獎勵按照不超過5%的比例確定,結(jié)合每個項目的具體情況在房票方案具體確定。

“只要買房,都會有獎勵性金額。不買房的話, 18個月到期以后,可以憑房票拿基礎(chǔ)性金額,但沒有政策性獎勵的部分。”石磊指出,房票有一個區(qū)別在于,村民安置房上市交易有限制,而納入房源超市的房子可以正常上市、流通交易。

黃埔區(qū)九佛街蓮塘村村民陳靜(化名)是12名“率先吃螃蟹的人”之一。他告訴界面新聞,被征收面積是107平方米,補(bǔ)償價格為每平方2.67萬元。

陳靜在“知識城·悅辰壹號”選了一套三房一廳的戶型。他表示,自己對商品房有剛需,房票最大的優(yōu)勢是快,“買商品房需要3年才交房,以往安置可能需要10至15年。而房票購房,年底之前可以交房。房票也免去了銀行貸款、供房的步驟?!?/span>

服務(wù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向

市場運作、“野蠻生長”的城中村改造模式正讓位于政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的開發(fā)模式。

“五村七片”指的是位于知識城北部九佛街道轄內(nèi)的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5條村在內(nèi)的7個片區(qū),涉及的主要是集體土地,與國有土地上房屋征收相比存在較大價格差異。按照五村七片項目原棄產(chǎn)價格8000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計算,100平方米的安置面積,如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。

廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊告訴界面新聞,這一批城中村改造房票與以往房票最大的不同在于,主要面向集體用地征收補(bǔ)償,“涉及到集體土地,里面有一個創(chuàng)新點,房票騰出來的土地交回政府收儲,用于建設(shè)保障房或服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級。”

以往,城中村改造以樓盤開發(fā)為主,由開發(fā)商牽頭,屬于市場運作、商業(yè)操作。當(dāng)下,政府有意將土地性質(zhì)變更為國有來進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)工作,改造過程中更考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。

首期試點的五村七片片區(qū)是廣州正在規(guī)劃中的生物醫(yī)藥世界級創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和中國集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展第三極核心承載區(qū),周邊布局了灣區(qū)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、國際生物醫(yī)藥價值創(chuàng)新園等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)設(shè)想,房票政策實施后,將建設(shè)配置型的保障性住房以及產(chǎn)業(yè)用地,以滿足周邊高端人才及產(chǎn)業(yè)工人的住房需求。

根據(jù)《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021-2035年)》,至2027年廣州計劃累計推進(jìn)城中村改造約90平方公里,重點推進(jìn)活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)核心區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進(jìn)歷史文化保護(hù)的城中村改造項目。到2030年,累計推進(jìn)城中村改造約120平方公里,重點推進(jìn)涉及南沙新區(qū)、東部中心、北部增長極等重點地區(qū)的城中村改造項目。

對接受度不能太樂觀

不過,像陳靜一樣對商品房有剛需的村民只是少數(shù)。城中村改造房票安置仍存在很大的不確定性。

從區(qū)位來看,首批城中村改造房票落地的片區(qū)坐落于廣州北部的知識城,此處位于郊區(qū),距離市中心約50公里,人口密度和開發(fā)強(qiáng)度并不大。

房票安置能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。一方面,“老三區(qū)”和天河區(qū)的城中村吸納了大量外來人口,并在此基礎(chǔ)上衍生出龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和從業(yè)人口,歷史遺留問題和違法建筑多。

例如海珠區(qū)的鷺江村和康樂村,已經(jīng)成為華南重要的紡織生產(chǎn)地,這兩個片區(qū)的舊改提出若干年來,始終是“雷聲大雨點小”。廣州有意將中大紡織服裝圈轉(zhuǎn)移至清遠(yuǎn),但不少作坊和工廠的負(fù)責(zé)人遷移意愿并不大,本地成熟便捷的產(chǎn)業(yè)鏈不是一時半會能被取代的。

另一方面,村民和開發(fā)商、政府之間的利益博弈,也隨著市中心距離縮短而增加。越靠近CBD區(qū)域,越有升值價值,“坐地起價”的情況也更容易發(fā)生。以天河冼村為例,最早計劃在2009年完成改造,但直到2023年底還有9戶未簽約。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞分析指,國有土地上拆遷安置采取房票安置模式更容易通過。而城中村改造而言,由于評估價格低、商品房價格有下跌預(yù)期,對接受度不能太樂觀。

“廣州的村民、村集體見證并分享了40多年的紅利,權(quán)利意識強(qiáng)。前期部分村民已捕獲這種紅利,因此對納入改造計劃的村,村民補(bǔ)償預(yù)期很高?!崩钣罴握J(rèn)為,集體土地上房屋征拆的補(bǔ)償金額加政策性獎勵,相比過去三舊時代的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要低,短期內(nèi)接受程度不高。但是,由于三舊模式式微,很多項目停頓,臨遷費都難以持續(xù)發(fā)放,高額補(bǔ)償難以為繼,被拆遷戶的接受程度會慢慢提升。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。

圖片來源:視覺中國

界面新聞記者 | 張熹瓏

4月18日,全國首張城中村改造項目房票在廣州開出。

首批房票安置試點于黃埔區(qū)五村七片城中村改造項目。廣州市黃埔區(qū)九佛街道辦事處副主任陳云鋒介紹指,首期房票補(bǔ)償安置計劃規(guī)模為3.33萬平方米,預(yù)計房票補(bǔ)償安置金額不低于2.6億元。目前已有12名意向村民完成簽約。

今年1月,廣州在荔灣區(qū)開出首張房票。盡管當(dāng)時并未涉及城中村改造,事實上是為舊改做鋪墊。

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局官方解讀,“房票安置”是現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和實物安置模式的一種補(bǔ)充形式。房票持有人或其直系親屬可以用房票購買納入“房源超市”的商品房。廣州房票明確可全市通用。購房時,購房人需優(yōu)先全額使用房票支付購房款,再補(bǔ)齊差額部分。

至此,廣州形成了“給房”(回遷房安置)、“給錢”(貨幣安置)、“給票”(房票安置)三種舊改模式。而城中村改造,也從市場化運作逐步過渡至政府主導(dǎo)的時代。

房票金額怎么定?

城中村是“大城市病”的典型表現(xiàn),存在功能混合度高、人口密度高、開發(fā)強(qiáng)度高、配套設(shè)施不足、基層治理不足等情況。

廣州是全國城中村規(guī)模最大的城市,對城中村改造起步于2000年代,但目前已完成全面改造的不足3%。國海證券測算的數(shù)據(jù)顯示,廣州是21個超大城市中城中村總建面最大的城市,達(dá)到6280萬平方米。

4月12日,《廣州開發(fā)區(qū) 廣州市黃埔區(qū)城中村改造項目房票安置實施細(xì)則》正式印發(fā)實施,對房票使用做出更具體的規(guī)定,包括政策性獎勵不超過5%;購房后房票仍有余額,房票記載人可在房票到期后申請領(lǐng)取余額;房票允許實名轉(zhuǎn)讓一次,不得分割轉(zhuǎn)讓。

廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊接受界面新聞采訪時表示,房票金額由兩部分構(gòu)成,一個是基礎(chǔ)金額,一個是政策性獎勵?;A(chǔ)金額參照集體土地房屋征收標(biāo)準(zhǔn)確定,政策性獎勵按照不超過5%的比例確定,結(jié)合每個項目的具體情況在房票方案具體確定。

“只要買房,都會有獎勵性金額。不買房的話, 18個月到期以后,可以憑房票拿基礎(chǔ)性金額,但沒有政策性獎勵的部分。”石磊指出,房票有一個區(qū)別在于,村民安置房上市交易有限制,而納入房源超市的房子可以正常上市、流通交易。

黃埔區(qū)九佛街蓮塘村村民陳靜(化名)是12名“率先吃螃蟹的人”之一。他告訴界面新聞,被征收面積是107平方米,補(bǔ)償價格為每平方2.67萬元。

陳靜在“知識城·悅辰壹號”選了一套三房一廳的戶型。他表示,自己對商品房有剛需,房票最大的優(yōu)勢是快,“買商品房需要3年才交房,以往安置可能需要10至15年。而房票購房,年底之前可以交房。房票也免去了銀行貸款、供房的步驟?!?/span>

服務(wù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向

市場運作、“野蠻生長”的城中村改造模式正讓位于政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的開發(fā)模式。

“五村七片”指的是位于知識城北部九佛街道轄內(nèi)的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5條村在內(nèi)的7個片區(qū),涉及的主要是集體土地,與國有土地上房屋征收相比存在較大價格差異。按照五村七片項目原棄產(chǎn)價格8000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計算,100平方米的安置面積,如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。

廣州開發(fā)區(qū)城市更新局建設(shè)服務(wù)科科長石磊告訴界面新聞,這一批城中村改造房票與以往房票最大的不同在于,主要面向集體用地征收補(bǔ)償,“涉及到集體土地,里面有一個創(chuàng)新點,房票騰出來的土地交回政府收儲,用于建設(shè)保障房或服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級?!?/span>

以往,城中村改造以樓盤開發(fā)為主,由開發(fā)商牽頭,屬于市場運作、商業(yè)操作。當(dāng)下,政府有意將土地性質(zhì)變更為國有來進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)工作,改造過程中更考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成。

首期試點的五村七片片區(qū)是廣州正在規(guī)劃中的生物醫(yī)藥世界級創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和中國集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展第三極核心承載區(qū),周邊布局了灣區(qū)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、國際生物醫(yī)藥價值創(chuàng)新園等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)設(shè)想,房票政策實施后,將建設(shè)配置型的保障性住房以及產(chǎn)業(yè)用地,以滿足周邊高端人才及產(chǎn)業(yè)工人的住房需求。

根據(jù)《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021-2035年)》,至2027年廣州計劃累計推進(jìn)城中村改造約90平方公里,重點推進(jìn)活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)核心區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進(jìn)歷史文化保護(hù)的城中村改造項目。到2030年,累計推進(jìn)城中村改造約120平方公里,重點推進(jìn)涉及南沙新區(qū)、東部中心、北部增長極等重點地區(qū)的城中村改造項目。

對接受度不能太樂觀

不過,像陳靜一樣對商品房有剛需的村民只是少數(shù)。城中村改造房票安置仍存在很大的不確定性。

從區(qū)位來看,首批城中村改造房票落地的片區(qū)坐落于廣州北部的知識城,此處位于郊區(qū),距離市中心約50公里,人口密度和開發(fā)強(qiáng)度并不大。

房票安置能否推廣到市區(qū)城中村仍有待觀察。一方面,“老三區(qū)”和天河區(qū)的城中村吸納了大量外來人口,并在此基礎(chǔ)上衍生出龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和從業(yè)人口,歷史遺留問題和違法建筑多。

例如海珠區(qū)的鷺江村和康樂村,已經(jīng)成為華南重要的紡織生產(chǎn)地,這兩個片區(qū)的舊改提出若干年來,始終是“雷聲大雨點小”。廣州有意將中大紡織服裝圈轉(zhuǎn)移至清遠(yuǎn),但不少作坊和工廠的負(fù)責(zé)人遷移意愿并不大,本地成熟便捷的產(chǎn)業(yè)鏈不是一時半會能被取代的。

另一方面,村民和開發(fā)商、政府之間的利益博弈,也隨著市中心距離縮短而增加。越靠近CBD區(qū)域,越有升值價值,“坐地起價”的情況也更容易發(fā)生。以天河冼村為例,最早計劃在2009年完成改造,但直到2023年底還有9戶未簽約。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞分析指,國有土地上拆遷安置采取房票安置模式更容易通過。而城中村改造而言,由于評估價格低、商品房價格有下跌預(yù)期,對接受度不能太樂觀。

“廣州的村民、村集體見證并分享了40多年的紅利,權(quán)利意識強(qiáng)。前期部分村民已捕獲這種紅利,因此對納入改造計劃的村,村民補(bǔ)償預(yù)期很高。”李宇嘉認(rèn)為,集體土地上房屋征拆的補(bǔ)償金額加政策性獎勵,相比過去三舊時代的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要低,短期內(nèi)接受程度不高。但是,由于三舊模式式微,很多項目停頓,臨遷費都難以持續(xù)發(fā)放,高額補(bǔ)償難以為繼,被拆遷戶的接受程度會慢慢提升。

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