文|睿思網(wǎng)
“不論外部市場(chǎng)如何變化，龍湖集團(tuán)始終將安全性放在發(fā)展的第一位?！痹?月22日召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席陳序平強(qiáng)調(diào)。
毫無(wú)疑問(wèn)，龍湖是至今少有的仍守住安全線的民營(yíng)房企之一?；谳^為穩(wěn)定的流動(dòng)性，此前更被投資機(jī)構(gòu)稱為民營(yíng)房企中的主要“幸存者”。
但受樓市整體下行影響，龍湖的業(yè)績(jī)表現(xiàn)亦有所失色。
最新年報(bào)顯示，2023年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1807.4億元，同比下降27.87%；股東應(yīng)占溢利128.5億元，同比下降47.25%；剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利113.5億元；實(shí)現(xiàn)毛利305.8億元，毛利率為16.9%；核心稅后利潤(rùn)率為8.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為6.3%。
如今市場(chǎng)仍未見明顯回暖，房企經(jīng)營(yíng)壓力未減，如何在持續(xù)的不確定性下贏得更多生存機(jī)會(huì)，是包括龍湖在內(nèi)的所有房企所面臨的核心命題。
銷售承壓避談目標(biāo)
開發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)受挫，是導(dǎo)致龍湖去年整體業(yè)績(jī)下滑的主要原因。
2023年，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1558.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為1070.8萬(wàn)平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為11.0%，均較2022年有不同程度的下滑。
陳序平表示，開發(fā)業(yè)務(wù)下降主要出于兩方面原因：一是受新房市場(chǎng)成交體量的回落影響，整體銷售收入規(guī)模出現(xiàn)下降；二是新房?jī)r(jià)格在過(guò)往幾年尤其2023年出現(xiàn)了調(diào)整。
這一下降趨勢(shì)或許還將延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。
2023年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額1734.9億元，同比下降13.9%，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為1079.6萬(wàn)平方米，同比下降17.3%。進(jìn)入2024年，下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。今年前2個(gè)月，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額 127.6 億元，同比下降 54.82%；對(duì)應(yīng)合同銷售面積90.6萬(wàn)平方米。
“從去年以來(lái)，一系列高杠桿企業(yè)的出險(xiǎn)，影響了購(gòu)房者的購(gòu)房信心，需要時(shí)間去進(jìn)行修復(fù)。同時(shí)在2023年疫情后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全恢復(fù)到疫情前的增速，所以居民的購(gòu)房意愿、負(fù)債意愿仍然還處于恢復(fù)的過(guò)程。”陳序平稱。
其認(rèn)為，9至10億平方米是新房市場(chǎng)真實(shí)居住需求可以承載的量，但短期市場(chǎng)存在壓力，主要因?yàn)槭袌?chǎng)信心未完全恢復(fù)。
樓市走向難明，龍湖亦避談銷售目標(biāo)，僅透露，今年存量項(xiàng)目供貨量約2400億元左右，同時(shí)根據(jù)資金盤面繼續(xù)新增項(xiàng)目，保持彈性供貨。2023年，龍湖累計(jì)摘得31宗地塊，總建筑面積368萬(wàn)平方米。
陳序平亦透露，龍湖2023年首開的35個(gè)項(xiàng)目平均去化率均達(dá)到70%左右。
“在當(dāng)前樓市信心不足的情況下，能達(dá)到該去化水平并不易，即使在樓市較好時(shí)，大多數(shù)房企的平均去化率也只能保持在60%以上。且按70%的去化率推算，龍湖2024年的銷售目標(biāo)應(yīng)在1680億元左右，不達(dá)2023年實(shí)際銷售數(shù)據(jù)，這也反映出龍湖對(duì)后市的看淡或保守。”分析人士指出。
此外，為了推動(dòng)銷售，龍湖在價(jià)格上也作出了一定的讓步，這亦令其毛利進(jìn)一步承壓。
“如果在2020年、2021年高點(diǎn)拿地，2023年進(jìn)行銷售并結(jié)算，整體利潤(rùn)肯定會(huì)受影響?！标愋蚱教寡?。
所幸是，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益上升，在一定程度上挽救了龍湖整個(gè)利潤(rùn)盤面。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是壓艙石？
年報(bào)顯示，2023年龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)35億元，首次為正。這亦成為龍湖2023年業(yè)績(jī)的最大亮色。
據(jù)了解，商業(yè)發(fā)展方面，截至2023年年底，龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目總共有88座，2024年計(jì)劃還將開14座，也就意味著到2024年，該公司開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)100個(gè)。
陳序平介紹，對(duì)于新開業(yè)的項(xiàng)目，公司將進(jìn)行產(chǎn)品分級(jí)，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的定檔定級(jí)、一店一策進(jìn)行差異化打造，意在滿足不同客戶的購(gòu)物的需求。另外公司還將注重對(duì)存量項(xiàng)目開始改造，提升運(yùn)營(yíng)效率。
住房租賃方面，報(bào)告期末，冠寓已開業(yè)12.3萬(wàn)間，整體出租率為95.5%，其中開業(yè)六個(gè)月以上的項(xiàng)目出租率為96.4%。
據(jù)介紹，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)雖然發(fā)展始于長(zhǎng)租公寓，但如今通過(guò)業(yè)務(wù)整合，這一航道包括了六大板塊業(yè)務(wù)，除長(zhǎng)租公寓品牌冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公品牌藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓品牌霞菲公館以及活力街區(qū)四大產(chǎn)品線外，新增了兩個(gè)品牌，佑佑兒童醫(yī)院以及椿山萬(wàn)樹頤年公寓，實(shí)現(xiàn)了全周期、全業(yè)態(tài)的資管。“長(zhǎng)租公寓未來(lái)的收入增長(zhǎng)會(huì)達(dá)到兩位數(shù)，盈利增長(zhǎng)也會(huì)同頻增長(zhǎng)?！?/p>
此前，龍湖曾提到，在商業(yè)及長(zhǎng)租兩個(gè)航道，公司每年將投入銷售回款的10%沉淀到上述投資性物業(yè)當(dāng)中。不過(guò)，目前該兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道均實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正?！斑@也意味著公司的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)不再需要市場(chǎng)現(xiàn)金流的支持，可以通過(guò)自身驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)、解決發(fā)展問(wèn)題?！标愋蚱街赋觥?/p>
另?yè)?jù)透露，目前龍湖的投資性物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已接近2000億元，如果該部分資產(chǎn)能在后續(xù)持續(xù)貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流，這亦意味著，龍湖可擺脫樓市下行所帶來(lái)的負(fù)面影響，真正實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)化”。
此外，龍湖的服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)也不俗。年報(bào)顯示，2023年，龍湖服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為119.4億元，較上年增長(zhǎng)2.4%，服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.0%，較上年增長(zhǎng)2.0%。
截至2023年末，龍湖物業(yè)在管面積3.6億平方米，實(shí)現(xiàn)收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來(lái)自于基礎(chǔ)物管，17%來(lái)自于社區(qū)增值，6%來(lái)自于非業(yè)主增值。
據(jù)了解，龍湖服務(wù)業(yè)務(wù)主要由輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”組成。其中，龍湖龍智造于2022年成立，迄今已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)平方米，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的出色表現(xiàn)，亦令龍湖對(duì)其寄予厚望。陳序平曾表示，未來(lái)5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過(guò)半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%，完成去地產(chǎn)化。十年之后，龍湖地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是要做到一千億。
“行業(yè)下行過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)為龍湖穿越周期提供了底氣，成為龍湖穿越周期的壓艙石?！标愋蚱椒Q。
但事實(shí)真的如此嗎？
必須指出的是，雖然貴為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的核心，商業(yè)及租賃住房仍屬重資產(chǎn)，在發(fā)展前期同樣需要時(shí)間培育以及大量的資金支撐。而且，受經(jīng)濟(jì)下行影響，以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，該部分業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展同樣備受挑戰(zhàn)。
此外，盡管該部分業(yè)務(wù)已開始逐步貢獻(xiàn)正現(xiàn)金流，但占比相對(duì)較少，銷售資金回籠仍是龍湖保證財(cái)務(wù)安全的首要來(lái)源。換言之，至少短期來(lái)看，龍湖仍需在銷售數(shù)據(jù)上繼續(xù)下功夫。
若正如年報(bào)數(shù)據(jù)所披露，龍湖2023年的銷售回款率超100%，反觀之下，這仍然是當(dāng)下龍湖賴以生存的最大“底氣”。
債務(wù)安全仍高居首位
即便仍守住財(cái)務(wù)安全線，龍湖同樣備受債務(wù)壓力。降債，也是龍湖2023年的首要任務(wù)之一?！肮臼冀K把債務(wù)安全放在第一位?！标愋衿奖硎?。
據(jù)了解，2023年，龍湖持續(xù)穩(wěn)步、有序壓降負(fù)債，截至2023年末，龍湖綜合借貸為1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本為年利率4.24%；平均貸款年限為7.85年；凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為55.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%；在手現(xiàn)金為604.2億元。
據(jù)稱，公司總借貸約82.3%以人民幣計(jì)值，另外17.7%以外幣計(jì)值。為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，外幣借款保持較低占比并輔以一定比例的匯率掉期。綜合借貸中，約人民幣611.5億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%計(jì)息，其余借貸則按浮動(dòng)利率計(jì)息。
截至2023年末，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)為268.4億元，占總債務(wù)比例為13.9%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.36倍。
龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，龍湖今年到期債務(wù)約100多億元，占總有息負(fù)債的比例不足8%。其中，2024年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開債券存續(xù)規(guī)模約為60億元，會(huì)在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。同時(shí)，今年還會(huì)提前規(guī)劃償還2025年到期的債務(wù)。2026年底前，公司已無(wú)境外到期公開債券。
公開資料顯示，今年3月8日，龍湖已提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），并已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債。在提前兌付“20天祥優(yōu)”“20天祥次”后，龍湖年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時(shí)間分散、無(wú)集中兌付壓力。
對(duì)于表外債務(wù)，趙軼稱，表外的部分項(xiàng)目只做開發(fā)貸。截至2023年末，表外項(xiàng)目的整體現(xiàn)金余額約130億元，整體的負(fù)債余額約100億元。目前表外項(xiàng)目是凈現(xiàn)金狀態(tài)。若把表外項(xiàng)目也模擬計(jì)算納入表內(nèi)，龍湖的凈負(fù)債率將由56%降至46%。
融資方面，龍湖下一步亦考慮發(fā)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。當(dāng)前龍湖110座商業(yè)物業(yè)中，已有70座用于融資，還有40座可用于后續(xù)融資。截至2023年底，公司經(jīng)營(yíng)性物業(yè)融資約474億元，平均融資成本不到4%，全年凈增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款174億元。
趙軼介紹，在中債增的支持下，2023年公司發(fā)行23億元債券；截至目前，公司在中債增的余額有58億元，未來(lái)公司會(huì)繼續(xù)積極溝通，按需有序地進(jìn)行發(fā)行。
至于海外融資端，趙軼透露，近幾年一直是降壓狀態(tài)，最早到期的一筆美元債是在2027年，且保持每年提前歸還海外銀團(tuán)貸款，并保持部分銀團(tuán)續(xù)做，未來(lái)會(huì)穩(wěn)步降低利率，杜絕匯率敞口。