2023年，不動產(chǎn)行業(yè)再迎來變革和重塑，公募REITs的擴(kuò)容試點(diǎn)發(fā)展是支持其變革、新發(fā)展的重要因素。
進(jìn)入2024年以后，公募REITs步伐也在不斷提速，3月14日，華潤商業(yè)REIT作為國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT成功上市，更是大大提振了不動產(chǎn)新發(fā)展的勢頭與信心。
3月14日，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼：180601；以下簡稱：華潤商業(yè)REIT）在深圳證券交易所成功上市。
華潤商業(yè)REIT上市儀式上，華潤置地董事長李欣表示，面向未來，華潤置地將深入貫徹落實(shí)中央企業(yè)“成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，保障和改善民生的重要力量”的指示精神，按照 “發(fā)揮消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用”的決策部署，在華潤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大力推動和中介機(jī)構(gòu)的共同努力下，借助本次上市，持續(xù)建設(shè)華潤商業(yè)REIT這個(gè)“好平臺”，完善運(yùn)行機(jī)制、挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好擴(kuò)募儲備，走通購物中心“投、融、建、管、退”資本循環(huán)，以募集資金繼續(xù)支持購物中心投資建設(shè)，為振興消費(fèi)、繁榮商業(yè)、改善民生、服務(wù)大局貢獻(xiàn)更大力量。
作為華潤商業(yè)REIT的發(fā)起人，華潤置地是行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營商，在開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)等領(lǐng)域均已經(jīng)建立寬廣護(hù)城河，多元業(yè)務(wù)間已實(shí)現(xiàn)相互賦能、企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)勁。
尤其是在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，華潤置地已深耕超過20年，是我國最早發(fā)展購物中心業(yè)務(wù)的開發(fā)商之一。華潤置地渾厚強(qiáng)勁的綜合實(shí)力成為了旗下REITs產(chǎn)品未來能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長的有力保障。華潤商業(yè)REIT也因此獲得大量投資人認(rèn)可，在上市前夕的69.02億資金募集過程中實(shí)現(xiàn)超募。
多位REITs業(yè)內(nèi)人士表示，華潤商業(yè)REIT的成功上市對整個(gè)行業(yè)來說是重大利好，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供了一個(gè)具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一個(gè)新思路。
消費(fèi)REITs市場化程度高，為投資消費(fèi)增長的重要載體
近年來，為充分發(fā)揮REITs功能，我國將公募REITs定義為國家盤活存量、擴(kuò)大有效投資的重要政策抓手，不斷對基礎(chǔ)性制度進(jìn)行完善、強(qiáng)化相關(guān)政策支持。
在政策的支持下，發(fā)行端也在持續(xù)增量，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月3日，公募REITs合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到1074.26億元，上市公募REITs已達(dá)30只。
去年10月20日，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，進(jìn)一步豐富了公募REITs的底層資產(chǎn)類型。
緊接著在政策公布不到一周的時(shí)間內(nèi)，市場便迎來了首批4支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理，共募資總額約127億元。其中，華潤商業(yè)REIT的募資規(guī)模占比最高，達(dá)約55%。
華潤商業(yè)REIT之所以能獲得投資者的熱捧，離不開投資者對其投資價(jià)值的認(rèn)可。
作為行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營商，華潤置地一直以來都堅(jiān)持鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，擁有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目儲備、卓越的全價(jià)值鏈商管能力和極高的品牌聲譽(yù)，旗下已經(jīng)培育出“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”三大商業(yè)產(chǎn)品線以及大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，這也為REITs發(fā)行底層資產(chǎn)的質(zhì)量提供了保障，同時(shí)也為未來“擴(kuò)募”增加了更多可能性。
作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費(fèi)REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體，同時(shí)也兼具現(xiàn)金流充沛、經(jīng)營穩(wěn)定的重要特征。
戴德梁行指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出為中國REITs市場擴(kuò)容注入了新動能，也為眾多優(yōu)質(zhì)的持有型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施對接資本市場提供了一個(gè)新的方向。
從目前市場上的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，底層資產(chǎn)主要集中在百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，與人民群眾的日常生活息息相關(guān)，公眾認(rèn)可度較高，相比而言更容易獲得投資人認(rèn)可。
尤其在當(dāng)下我國“擴(kuò)大內(nèi)需”的戰(zhàn)略背景下，以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，有利于促進(jìn)消費(fèi)領(lǐng)域的投資和發(fā)展，改善消費(fèi)環(huán)境，優(yōu)化消費(fèi)場景，推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。還可以擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)，激發(fā)市場潛力，讓內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。
從行業(yè)角度來看，此次華潤商業(yè)REIT的成功上市，可以與資本市場共享消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值，通過華潤置地方面對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營管理，為公募REITs市場帶來具有韌性的產(chǎn)品，從而推動公募REITs市場的快速發(fā)展。
促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，提供解題新思路
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，市場風(fēng)險(xiǎn)亟需化解。
在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出之前，我國像購物中心這樣的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道一直比較單一和匱乏，主要靠一些短貸，融資渠道無法解決企業(yè)投資與退出的問題。
而公募REITs的到來“恰逢其時(shí)”，其所具備的“募、投、管、退”路徑為資本提供暢通的退出機(jī)制，有助于推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，幫助房企解決商業(yè)資產(chǎn)投入高，回報(bào)周期長的難題。
如何盤活存量資產(chǎn)，打通“融、投、管、退”全鏈條，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，已成為當(dāng)前眾多房企亟待破解的重要課題，而華潤置地早有遠(yuǎn)見。
據(jù)華潤置地方面介紹，在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持后，華潤置地就從行業(yè)發(fā)展的高站位出發(fā)，將經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整為“經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)”，并將“推動資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，做大資產(chǎn)管理規(guī)模，打造行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)REITs平臺”確定為公司重要的戰(zhàn)略方向。
此次華潤商業(yè)REIT作為首支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT的成功上市，更是驗(yàn)證了此前華潤置地一系列的前瞻性布局。
從企業(yè)融資的角度來看，一方面，華潤商業(yè)REIT的成功上市可為其提供股權(quán)性質(zhì)融資，減少其對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，幫助企業(yè)回籠資金，增強(qiáng)現(xiàn)金流，改善資產(chǎn)負(fù)債表。
另一方面，也能夠盤活旗下的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過REITs的方式將原先流動性較差的底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，將商業(yè)不動產(chǎn)未來的現(xiàn)金流提前變現(xiàn)，提供增量的資金支持，讓資本市場更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)與運(yùn)營管理能力，是長期向好的底氣
判斷消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否能成功上市最核心的要素，是底層資產(chǎn)能否對業(yè)績增長形成有效支撐。
華潤商業(yè)REIT的首發(fā)資產(chǎn)為青島萬象城。作為華潤置地持有運(yùn)營中的優(yōu)質(zhì)購物中心，青島萬象城是青島市建筑面積最大的城市級購物中心，位于青島市中心的香港中路商圈，毗鄰市政府和五四廣場，該商圈也是國內(nèi)外游客來青島旅游消費(fèi)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢顯著，商業(yè)氛圍濃厚，交通也很便利。
從青島萬象城的自身競爭力來看，商場品牌組合豐富，引入了眾多商業(yè)品牌在山東省或青島市的首店，承租租戶超過500戶。并且經(jīng)營穩(wěn)健，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)異，出租率也常年維持高位。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016-2022年青島萬象城的客流量年復(fù)合增長率達(dá)到了7.6%，近3年來營業(yè)收入復(fù)合增長率達(dá)15%，2023年前三季度平均出租率達(dá)到了98.82%。
決定REITs能否成功發(fā)行且持續(xù)擴(kuò)募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運(yùn)營管理能力。
據(jù)行業(yè)內(nèi)部人士指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要以產(chǎn)權(quán)發(fā)行模式為主，其底層資產(chǎn)不同于其他產(chǎn)權(quán)類公募REITs，更考驗(yàn)管理人的運(yùn)營水平。比如，消費(fèi)活力會受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，進(jìn)而影響底層資產(chǎn)收益；消費(fèi)者的消費(fèi)特征也會影響商場的運(yùn)營營收等等。
華潤商業(yè)REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，為華潤置地旗下華潤萬象生活，該公司是國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營管理品牌，具備購物中心全價(jià)值鏈運(yùn)營管理能力，已于2020年在港交所上市，持續(xù)獲得消費(fèi)市場認(rèn)可。截至目前，華潤萬象生活在管購物中心項(xiàng)目101個(gè)，“萬象星”會員數(shù)量近4000萬，是獲得資本市場和消費(fèi)市場高度認(rèn)可的物管企業(yè)。
自2015年開業(yè)至今，青島萬象城已積累會員人數(shù)超百萬，占青島常住人口的10%，龐大的會員規(guī)模和完善的運(yùn)營體系將充分保障項(xiàng)目未來的穩(wěn)健運(yùn)營和經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)增長。
此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，華潤商業(yè)REIT發(fā)起人華潤置地旗下符合現(xiàn)行消費(fèi)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的儲備資產(chǎn)還有約20個(gè)，主要聚焦于一二線高能級城市，含金量也很高；再加上華潤置地自身的強(qiáng)勁實(shí)力與穩(wěn)健經(jīng)營，也為華潤商業(yè)REIT未來“擴(kuò)募”帶來了更大的想象空間。
從國外目前發(fā)展相對成熟的市場來看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在不同國家均是重要投資板塊。
以美國為例，據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)，截至2023年11月末，美國零售REITs共有30只，占總數(shù)的21.28%，市值規(guī)模1676.49億美元，占比14%，這其中而有17只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為購物中心，市值規(guī)模608.01億美元，占零售REITs總市值的比重達(dá)到了36.27%。
而在我國，截至2022年末，存量購物中心數(shù)量超過5500家，總體量超過5億平方米，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展空間同樣很大。
可以預(yù)見的是，像華潤商業(yè)REIT這種產(chǎn)權(quán)清晰、經(jīng)營穩(wěn)定、有潛力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，未來將在REITs市場得到長足發(fā)展。
此次華潤商業(yè)REIT的成功上市，既是華潤置地響應(yīng)國家戰(zhàn)略，貫徹“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也是對存量資產(chǎn)盤活、擴(kuò)大有效投資、打通“投融建管退”全鏈條的一次重要實(shí)踐，對不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了標(biāo)桿和促進(jìn)作用，將進(jìn)一步推動中國REITs市場實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。