文｜時代周報 劉婷

編輯丨張常旺

過去幾十年來，中國經(jīng)歷了全球規(guī)模最大、增長速度最快的城市化過程。當(dāng)今，城市發(fā)展正轉(zhuǎn)向注重提升現(xiàn)有資源品質(zhì)、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)并重的階段，越來越多城市積極推動城市更新，以滿足人民群眾對宜居城市生活的新期待。

邁向2024年，城市更新工作開啟新篇章。今年政府工作報告提出，要穩(wěn)步實施城市更新行動，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題。

3月9日，在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程，是推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。城市更新的目的，是讓城市更宜居、更韌性、更智慧，讓人民群眾生活在城市里能夠更舒心、更安心、更幸福。

倪虹透露，2023年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個，完成投資2.6萬億元。其中，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設(shè)停車位85萬個，養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施2.1萬個；改造燃?xì)獾雀黝惞艿兰s10萬公里；建設(shè)口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。

“今年將再改造5萬個老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)；繼續(xù)加大城市的燃?xì)?、供水、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造力度，今年再改造10萬公里以上?！蹦吆缋m(xù)稱。

萬億投資驅(qū)動下，多個市場主體積極投身城市更新建設(shè)中。在城市更新熱潮下，房企競逐提速，爭奪分享紅利、實現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機遇。

萬億級投資

近年來，城市更新投資金額逐年增加，行業(yè)發(fā)展不斷邁向更成熟階段。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達(dá)5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感、幸福感、安全感，也成為了新的經(jīng)濟增長點。而到2022年底，全國571個城市共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達(dá)5.8萬億元。

中指研究院預(yù)計，從總體投資規(guī)模來看，預(yù)計未來3年，22城城中村改造直接投資或維持在萬億元水平左右。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院則預(yù)計，到2029年，城市更新的投資規(guī)模將超過9萬億元。

今年兩會期間，城市更新仍是熱點話題。如何提高空間效率、讓城市煥發(fā)新活力，成為外界關(guān)注的焦點。

全國人大代表吳晨表示，城市復(fù)興是城市更新的高級階段，伴隨社會經(jīng)濟發(fā)展變化，城市更新的內(nèi)涵也在不斷豐富，如何以城市更新推動經(jīng)濟增長，實現(xiàn)城市復(fù)興，將成為下一步工作的重點。

吳晨指出，全國各個城市都在探索以產(chǎn)業(yè)更新帶動城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略思路，以低效用地和低效樓宇為城市產(chǎn)業(yè)升級改造騰挪空間，重構(gòu)城市價值、提振城市效能、激發(fā)城市經(jīng)濟活力才是城市更新與城市復(fù)興的核心目標(biāo)，如何導(dǎo)入城市功能和植入產(chǎn)業(yè)將是更新項目的關(guān)鍵。

關(guān)于如何通過城市更新進(jìn)一步提高空間利用效率，全國政協(xié)委員、上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授陸銘對時代周報記者表示，對于老城更新來說，應(yīng)通過站城融合發(fā)展來提升城市能級和改善民生，將站城一體化開發(fā)的TOD發(fā)展模式，深度融入都市圈軌道交通沿線的城市更新中，重塑城市發(fā)展格局，打造“軌道上的城市”。

陸銘建議，要適當(dāng)放寬大城市尤其是大城市中心城區(qū)的建筑容積率管制，促進(jìn)城市緊湊發(fā)展，釋放城市活力。對于現(xiàn)有低密度新城新區(qū)加密發(fā)展，并解決供給和需求空間不匹配的問題。推動產(chǎn)城融合發(fā)展、提升新城教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量，完善生活服務(wù)配套，優(yōu)化交通組織等措施，引導(dǎo)人口向新城新區(qū)集聚。

房企搶灘城市更新

城市更新熱潮之下，房地產(chǎn)行業(yè)各主要參與主體積極發(fā)力，在投融資、平臺合作、業(yè)務(wù)協(xié)同等方面持續(xù)探索，推動城市更新邁向更成熟的發(fā)展階段。

從企業(yè)跟進(jìn)情況來看，部分房企在既有經(jīng)驗優(yōu)勢和集團業(yè)務(wù)資源優(yōu)勢下積極布局。

中交集團相關(guān)負(fù)責(zé)人在2023年業(yè)績說明會上表示，目前，經(jīng)過集團批復(fù)的城市更新項目有19個，其中城中村改造項目占比50%左右。越秀地產(chǎn)此前提出，將繼續(xù)加大城市更新項目的拓展和布局，加強同政府城市更新平臺的合作，聚焦舊村改造項目，加強同國企的戰(zhàn)略合作，密切關(guān)注市場優(yōu)質(zhì)項目的收并購機會。

不少企業(yè)以代建切入，積極投身于城市更新熱潮。目前，代建成為不少企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的補充。據(jù)不完全統(tǒng)計，百強房企涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。

在此輪競逐中，屬地、背景、經(jīng)驗、能力都將成為企業(yè)的籌碼。

克而瑞研究中心指出，地方國企或央企，憑借背景優(yōu)勢和政企關(guān)系可以更廣泛、及時地獲得政府代建信息，重點部署、搶占先機，有利于在當(dāng)?shù)亟⒋▋?yōu)勢。此外，深耕一、二線城市的企業(yè)亦有優(yōu)勢，對于高能級城市規(guī)劃、產(chǎn)品已有一定的研究和實踐，發(fā)揮深耕優(yōu)勢可以更順利切入。此外，運營管理能力強、城市更新經(jīng)驗豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項目效率和質(zhì)量，也將是政府代建的優(yōu)先考慮合作方。

“城市更新將為更多房企從單一房地產(chǎn)開發(fā)向‘建管服’綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型、向新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型提供契機?！敝兄秆芯吭褐赋觯S著下階段城中村改造的發(fā)力、老舊小區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)，城市更新將繼續(xù)成為未來各地擴內(nèi)需、促投資、惠民生的重要抓手，更有力度的金融支持也將進(jìn)一步發(fā)力。