文｜豹變 詹方歌??
編輯 | 邢昀?
「核心提示」
法拍房市場(chǎng)持續(xù)升溫，刻板印象中的風(fēng)險(xiǎn)、手續(xù)等等弊端，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前不斷被拆解。越來(lái)越多的人開(kāi)始想看清法拍房的“真面目”。
法拍房的火熱已經(jīng)悄然持續(xù)了一段時(shí)間。樓市處于低位，原本考慮新房、二手房的買(mǎi)家無(wú)論是否剛需，都在緊盯市場(chǎng)又不敢貿(mào)然出手，總怕接盤(pán)接在半山腰。這時(shí)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的法拍房開(kāi)始走入人們的視線。????????
刻板印象中的風(fēng)險(xiǎn)、手續(xù)等等弊端，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前不斷被拆解。越來(lái)越多的人開(kāi)始意識(shí)到，不是所有的法拍房都是猛獸。更多的房源背后，只是一場(chǎng)失敗的生意和一個(gè)無(wú)奈的家庭。
近日，中指研究院發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年1月，全國(guó)法拍房掛拍10.04萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)48.2%。成交約1.27萬(wàn)套，同比增加18.3%，整體成交率達(dá)12.63%，法拍房市場(chǎng)持續(xù)升溫。
掛牌量的增加或許有很多種可能，但成交量的增加，無(wú)疑證明了人們接受度的提升。法拍房在二手房市場(chǎng)中越來(lái)越顯眼，談法拍色變正在逐漸成為過(guò)去式，只有賣(mài)不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子。
法拍房是猛獸嗎？
Tiramisu坐標(biāo)深圳，2020年到2024年之間拍下了4套法拍房，沒(méi)有遇到過(guò)騰房問(wèn)題，全部穩(wěn)穩(wěn)拿下。這在不了解法拍房的人看來(lái)絕對(duì)是驚人之舉。
法拍房，即被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。當(dāng)業(yè)主無(wú)法還清債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，這時(shí)候業(yè)主名下的房屋被拍賣(mài)，所得款用于償還債權(quán)。人們普遍印象中，法拍房意味著高風(fēng)險(xiǎn)和麻煩的手續(xù)。
法拍的豪宅一向是中介都要慎重的房源，一些無(wú)法調(diào)查清楚的債權(quán)和抵押，可能會(huì)留給后任業(yè)主難以處理的爛攤子。不過(guò)對(duì)于這點(diǎn)，Tiramisu并不擔(dān)心。“所有的抵押跟新業(yè)主沒(méi)關(guān)系。如果有人上門(mén)要債，那就是刑事案件了，屬于尋釁滋事，這個(gè)是要被拘留的?！彼f(shuō)。
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，最難處理的是騰房問(wèn)題：房子是買(mǎi)下來(lái)了，原業(yè)主不肯搬走，無(wú)論出租和自住都很困難。
社交平臺(tái)上流傳著不少騰房現(xiàn)場(chǎng)照片，“內(nèi)有藏獒，開(kāi)門(mén)就咬”“八十老人，一碰就倒”“人在房在”“租約20年，買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，類(lèi)似的標(biāo)語(yǔ)貼在防盜門(mén)上，連法官也無(wú)可奈何。
Tiramisu告訴《豹變》，騰房的問(wèn)題其實(shí)沒(méi)有那么常見(jiàn)，他在深圳、東莞和中山拍下的房子，業(yè)主配合度都很高。中山法院采用先騰房、后拍賣(mài)的方式，也基本杜絕了騰房的風(fēng)險(xiǎn)。
更重要的是，騰房難的問(wèn)題其實(shí)可以在拍賣(mài)開(kāi)始之前規(guī)避。2022年5月，胡杉在北京買(mǎi)下了一套法拍房。為此，他提前兩年就開(kāi)始了解法拍房市場(chǎng)，2022年剛巧遇到離職，有很長(zhǎng)一段時(shí)間，他只專(zhuān)注這一件事。
第一步，在浩如煙海的拍賣(mài)信息中找到自己感興趣的房源，第二步，向法官了解房屋和業(yè)主情況?！霸俑鶕?jù)法拍房的情況咨詢(xún)下是否可以貸款；去政務(wù)交易大廳查下房子的屬性，是否是商品房住宅，以及稅費(fèi)需要多少錢(qián)；再去物業(yè)問(wèn)下房子的欠繳物業(yè)費(fèi)?！焙颊f(shuō)。他甚至?xí)鶕?jù)法院公布的房屋門(mén)牌號(hào)去探房東口風(fēng)。如果好打交道，配合度高，再交定金，參與拍賣(mài)。
“探口風(fēng)”在專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)中叫“看樣”，一些法院會(huì)集中組織意向拍賣(mài)者看樣，有些則不會(huì)。而這一點(diǎn)對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，幾乎是法拍房成交過(guò)程中最關(guān)鍵的一步。
胡杉的前任業(yè)主是一位男士，約莫50歲，很有禮貌，因?yàn)樽錾赓r了錢(qián)被起訴。“其實(shí)能看出來(lái)人家是書(shū)香之家，客廳柜子放了好多書(shū)?！焙颊f(shuō)。法院給了前任業(yè)主一個(gè)月的騰房時(shí)間，對(duì)方準(zhǔn)時(shí)帶走了全部的東西。交接的時(shí)候，法官和警察見(jiàn)證了前任業(yè)主把鑰匙交給胡杉，最后體面離開(kāi)。
“債務(wù)人”三個(gè)字聽(tīng)來(lái)簡(jiǎn)單，但每一套被拍賣(mài)的房產(chǎn)背后，都有一場(chǎng)慘烈的廝殺和一個(gè)困獸猶斗的家庭，維持體面又怎會(huì)是搬家那么簡(jiǎn)單。
Tiramisu曾經(jīng)和朋友一起去東莞看樣，業(yè)主是一對(duì)夫妻，做機(jī)器維修維持生計(jì)。那位妻子告訴Tiramisu，某天傍晚，一個(gè)牛仔褲工廠來(lái)單，要求上門(mén)維修。維修時(shí)機(jī)器忽然起火，點(diǎn)燃了身旁的柴油罐，火勢(shì)在整個(gè)工廠蔓延。事后工廠起訴賠償，夫妻倆還不起債，只好眼睜睜看著房子被拍賣(mài)。
這位妻子告訴Tiramisu，自己事后再去了解，才得知牛仔褲工廠原本就經(jīng)營(yíng)不善準(zhǔn)備倒閉，機(jī)器維修其實(shí)不再必要，她認(rèn)為這一切都是自己和丈夫被做局。
愁云慘霧的講述背后，事實(shí)究竟如何沒(méi)那么重要，Tiramisu最終沒(méi)有參與那套房子的拍賣(mài)。
一場(chǎng)信息差巨大的交易
故事聽(tīng)多了，就容易忽略交易本身，法拍房拍賣(mài)說(shuō)到底也只是一場(chǎng)交易。而且是存在巨大信息差的交易，里面的種種規(guī)則、流程，也需要買(mǎi)方花心思和時(shí)間去研究。
胡杉買(mǎi)房，主要是為了能在北京安個(gè)家。工作六年，他交夠了北京的社保，預(yù)算160萬(wàn)元，想買(mǎi)個(gè)離地鐵站近，進(jìn)城又方便的房子。這對(duì)于北漂一族來(lái)說(shuō)是最普遍的訴求。法拍房相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格能便宜不少，費(fèi)時(shí)費(fèi)力也值得。
而Tiramisu則代表了另一群人的玩法。他的目的很純粹：投資。
以東莞那套房子為例，房源在市中心，250平米左右，5房，保守市場(chǎng)價(jià)900多萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)格最高可以做到1200萬(wàn)元，Tiramisu以500多萬(wàn)元的價(jià)格拍下。現(xiàn)在市場(chǎng)不好，炒房早已經(jīng)成為過(guò)去式，他看中的是租金。這套房子每月租金一萬(wàn)元左右，幾乎沒(méi)有空置期。
事實(shí)上，租金只是最保守的收入。
Tiramisu又另外找了銀行，以這套房源做抵押，套出七成的現(xiàn)金，800多萬(wàn)，投資其他產(chǎn)業(yè)。
回到故事的最開(kāi)始。2020年疫情初期，Tiramisu原本只想在同小區(qū)買(mǎi)一套二手房?？捶繒r(shí)，十多個(gè)意向客戶匯聚一堂，只因?yàn)檫@套房子略低于市場(chǎng)價(jià)。從中介口中，Tiramisu得知，這是業(yè)主剛拿下的法拍房，出了一點(diǎn)硬裝的費(fèi)用，刷了白墻。
不到一個(gè)月，房子賣(mài)掉了。Tiramisu粗略計(jì)算，光這一單業(yè)主就賺了200萬(wàn)?！捌胀ㄈ艘荒暌膊刨嵍嗌馘X(qián)？”
正值疫情，大部分生意都在停工，Tiramisu開(kāi)始深入了解法拍房的規(guī)則。除了被人們熟識(shí)的京東和阿里拍賣(mài)，其實(shí)法拍房的平臺(tái)還有很多，且房源不聯(lián)通，不會(huì)重復(fù)上架。這也就意味著，其他平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)更小，撿漏的可能性更大。但他也告訴《豹變》，那些平臺(tái)的房源沒(méi)有大平臺(tái)好，更適合預(yù)算相對(duì)低的人。
對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，買(mǎi)法拍有技巧，賣(mài)家也不是全然坐以待斃，主動(dòng)出擊也可以搏出風(fēng)采。Tiramisu看過(guò)一套東莞的別墅，風(fēng)景絕佳、樓盤(pán)稀有，幾年都沒(méi)出一套房子。按照二手房中介的說(shuō)法，如果有人掛牌，那是不會(huì)隔夜的，中介內(nèi)部就能消化掉。而這套法拍房，又是盡享湖景，屬于樓王位置。
看樣當(dāng)天，別墅內(nèi)聚集了四、五十位意向買(mǎi)家。出乎意料的，業(yè)主十分熱情，不僅介紹細(xì)致，甚至把人群帶到臥室，拉開(kāi)窗簾告訴大家：窗戶朝東，每天可以躺在床上看日出。這樣好的房子落入別人手里，業(yè)主真的是豁達(dá)嗎？
后來(lái)Tiramisu才知道，業(yè)主是香港人，來(lái)內(nèi)地做生意，借了高利貸，500萬(wàn)滾成700萬(wàn)，還不上，只等房子拍賣(mài)。市場(chǎng)價(jià)2000多萬(wàn)，起拍價(jià)700萬(wàn)，最終這套別墅2000多萬(wàn)成交，基本等于市場(chǎng)價(jià)。而業(yè)主只欠了700萬(wàn)，處理掉房子所剩的其余款項(xiàng)全部歸還給他。那房子自然是價(jià)格越高越好，接受了房子被拍賣(mài)的業(yè)主，也就有足夠的動(dòng)力向買(mǎi)家推銷(xiāo)。
也是為了吸引更多的意向買(mǎi)家，不少拍賣(mài)房源被設(shè)置了較低的起拍價(jià)。據(jù)悉，起拍價(jià)是債權(quán)人、債務(wù)人和法院共同商議決定，低起拍價(jià)意味著低保證金和低門(mén)檻。公開(kāi)資料顯示，一般法拍房的保證金是起拍價(jià)的10%到20%不等。Tiramisu說(shuō)，江浙一帶甚至有不少一元起拍的拍品和房源。
法拍房也是另一種二手房
和二手房一樣，法拍房也要執(zhí)行限購(gòu)和繳稅。
胡杉告訴《豹變》，北京的經(jīng)濟(jì)適用房盡量別碰，土地出讓金高，有些還不能貸款。另外，北京早在2017年就把法拍房納入了限購(gòu)范圍，沒(méi)有購(gòu)房資格無(wú)法過(guò)戶。深圳同樣執(zhí)行二手房限購(gòu)政策。而東莞則比較戲劇性，2020年7月份啟動(dòng)了二手房的限購(gòu)，當(dāng)時(shí)法拍房并不在限購(gòu)范圍內(nèi)，2021年8月，法拍房納入了限購(gòu)范圍。2022年末，東莞又全面取消了住房限購(gòu)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023全年，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類(lèi)法拍房源79.6萬(wàn)套，相比2022年的58.3萬(wàn)套增長(zhǎng)了36.7%，供給端升溫顯著。從掛拍物業(yè)的類(lèi)型來(lái)看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣(mài)套數(shù)超過(guò)77%。
這些被拍賣(mài)的房源中，大部分都是生意失敗的老板，也有一部分來(lái)自斷供的工薪階層，過(guò)往市場(chǎng)環(huán)境尚好時(shí)的加杠桿行為，最終在下行期讓風(fēng)險(xiǎn)暴露。更極端的情況下，貸款金額超出目前的市場(chǎng)價(jià)格，主動(dòng)斷供的情況也時(shí)有出現(xiàn)。
大量涌入市場(chǎng)的法拍房，同樣會(huì)對(duì)二手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。此前，《華夏時(shí)報(bào)》曾報(bào)道稱(chēng)，2022年以來(lái)，房企暴雷明顯數(shù)量明顯增多，法拍房市場(chǎng)上也開(kāi)始出現(xiàn)整棟樓，甚至整個(gè)小區(qū)被拍賣(mài)的情況，北京的山水文園、麗都悅府、世紀(jì)星城等住宅小區(qū)，都曾經(jīng)歷過(guò)批量法拍。
而法拍價(jià)格通常低于二手房?jī)r(jià)格，如果一個(gè)小區(qū)里出現(xiàn)大量法拍房，勢(shì)必會(huì)影響二手房的價(jià)格預(yù)期。
輕松點(diǎn)看，法拍房的選址、選房都跟二手房相當(dāng)類(lèi)似。如果投資，就只考慮買(mǎi)入價(jià)格，以及可帶來(lái)的收益空間，學(xué)位等等附加條件是不重要的。只是要注意，比租金更重要的是空置率。
許多人忌憚法拍房，除了具體的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有風(fēng)水的考慮?？蒚iramisu覺(jué)得，只要價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)足夠低，風(fēng)水其實(shí)不是問(wèn)題。
2022年，他圍觀了杭州一個(gè)兇宅的拍賣(mài)。按照迷信的說(shuō)法，這個(gè)房子涉及刑事案件，而且是相當(dāng)“兇”，墻上有洗不掉的血跡，被墻紙遮掉了，市場(chǎng)價(jià)240多萬(wàn)，起拍價(jià)170萬(wàn)，底價(jià)成交。
值得注意的是，銀行在抵押貸款時(shí)并不會(huì)因?yàn)閮凑o低評(píng)估價(jià)，“就算只拿去貸款，都能貸170多萬(wàn)，他買(mǎi)也是170萬(wàn)買(mǎi)的。什么都沒(méi)做，凈賺十幾萬(wàn)。”Tiramisu說(shuō)。
不同于藝術(shù)品、古玩甚至地塊的拍賣(mài)，法拍房可能是普通人離拍賣(mài)最近的時(shí)刻。提到經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，Tiramisu和胡杉都語(yǔ)重心長(zhǎng)地提醒：不能上頭。如果超出心里預(yù)估價(jià)格，必須放棄，不要有賭徒心態(tài)。落槌的環(huán)節(jié)固然令人興奮，但買(mǎi)法拍房必須是極度理性的決策。
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）