界面新聞記者 | 張熹瓏
界面新聞編輯 | 謝靈寧
深圳龍華區(qū)，上午七點剛過，深圳北站人頭攢動，這個地鐵和高鐵相交的交通樞紐匯聚了眾多的上班族。黃恩要坐一站高鐵，20分鐘后抵達香港西九龍站，換乘港鐵到灣仔的辦公室，全程約80分鐘。如果搶不到高鐵票也有“Plan B”——坐地鐵四號線到福田口岸再過關(guān)。
這樣的“港深雙城記”每天都在上演。深圳出入境邊防檢查總站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年出入境人員達1.64億人次，日均達45.07萬人次，通關(guān)人數(shù)最多的是羅湖口岸和福田口岸。這其中不少是跨境上班族。晨入香港，晚歸深圳，這個群體又被稱為“潮汐人群”。
2018年9月，廣深港高鐵香港段開通，深港兩地的距離拉近至14分鐘。但在此前，出入境上班已非稀奇事。香港規(guī)劃署的一項調(diào)查顯示，2017年往來香港及內(nèi)地平均每日達66.67萬人次，其中居于香港人士占48%，居于內(nèi)地的香港居民占17.5%，內(nèi)地旅客占32.5%。
跨境上班的原因是多樣的，其中跨境置業(yè)起了決定性因素。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2019至2022年，港澳人士購置大灣區(qū)住宅成交約5212宗，金額超過160億元。最受歡迎的城市為中山、深圳及珠海。港人跨境置業(yè)已成為一種現(xiàn)象級消費。
黃恩2016年在深圳北站附近買了一套房子，當時每周需要往返深港3-4次，每天花在路上大約要3個小時。地域毗鄰、氛圍相近，加上頻繁的通勤，以及通關(guān)之后兩地人員密集流動，黃恩認為，“去香港感覺沒走多遠，回到深圳也不覺得離開了香港，兩地沒有很明確的定義?，F(xiàn)在去深圳超市買大閘蟹，都是香港人幫我挑的。”
中銀香港在2023年2月發(fā)布的一項針對超過2700人的調(diào)查顯示，46%受訪者表示會考慮在大灣區(qū)置業(yè)，作為度假及退休養(yǎng)老的安樂窩，熱門地點包括深圳、廣州、中山等。另外，55歲或以上的受訪者有三分之二有意北上置業(yè)退休。
用時間換空間
騎10分鐘“小電驢”到深圳灣口岸，坐40分鐘的跨境巴士到港島，再步行到辦公室。盡管跨城跨境上班，陳靜的單程通勤可以控制在1小時左右，“這個距離也就是一線城市郊區(qū)到市中心，只是多了過關(guān)的步驟。”
陳靜在深圳灣口岸租了一套30平米的房子，每個月租金4000多元。此前，她住在旺角的一間不足10平方米的“劏房”，是由一套房子隔出來的四個單間之一，每個月租金要5500港幣。而現(xiàn)在，她甚至有多余的空間在家里養(yǎng)兩只貍花貓。
房價差異，是港人選擇內(nèi)地居住最首要也最關(guān)鍵的因素。深圳的房價在內(nèi)地位于前列，但相比一河之隔的香港仍是“洼地”。
TVB買房真人秀《有樓萬事足》的開篇這樣形容道：“香港的樓價就一個字，癲?！痹诖缤链缃鸬南愀?，人均居住面積只有14平方米。
作為典型的“納米之城”，香港樓房以“尺”為單位，每尺在一萬元以上，換算下來，十幾萬每平方米是常態(tài)。在市區(qū)地段，例如香港島和九龍，每平米可以達到30萬元以上。
為了改善居住環(huán)境，港人選擇“用時間換空間”，口岸、高鐵站附近的房源是其心頭好。深圳羅湖的地產(chǎn)代理商羅毅告訴界面新聞，羅湖口岸的租房需求有一部分由香港上班族支撐起來，“他們都會選擇羅湖、國貿(mào)、老街地鐵站附近的房源。特別是2023年通關(guān)以后，香港客戶的咨詢量明顯增加了?！?/span>
另一名接受采訪的中介則表示，在深圳買房的主要是新港人，就是港漂一代，“在香港1000萬才能買個相對比較舊的一居室，但是在福田口岸、皇崗口岸，450萬-500萬就可以買個兩房?！倍从吃跇莾r上，深圳房價連續(xù)兩年下跌的情況下，“深圳灣、科技園、香蜜湖、福田保稅區(qū)、皇崗口岸基本上可以穿越周期，沒怎么掉。”這位姓熊的中介說。
2016年，黃恩在深圳北站附近以均價每平方6萬的價格買了一套房子，自此開始了跨境上班。他對比過，“同樣的價格，當年在香港只能買到40平的老房子，而深圳面積可以翻倍。那時候深圳還有贈送，得房率大于100%?！?/span>
此前四年，他住在香港一個30平米的兩房單位，始終未能適應狹小的居住空間，每月1.2萬港幣的租金占了工資大頭，“雖然香港小區(qū)的物業(yè)管理水平比深圳要強，交通也很便利，但空間對我來講更重要?！?/span>
而更重要的原因是家人。黃恩是一名新港人，在香港讀書后留在當?shù)匕l(fā)展，從事文化傳播行業(yè)，但家人和大部分親友都在深圳，因此他認為，“選擇深圳置業(yè)幾乎是必選項”。
一小時生活圈
口岸、跨境巴士、兩地車牌，而從2018年9月起，深港兩地通勤又多了一種方式，那就是高鐵。
黃恩掏出一沓高鐵票，有10厘米之厚，這是他2018年至2020年期間通勤的記錄，那個時候香港車程必須取票。高鐵的開通讓他的通勤縮短了半小時左右，“從我家去香港，比去龍崗還快。”
坐高鐵上班可以避免塞車等煩惱，但有時也要“拼手速”。“高鐵基本上在下班高峰期（尤其是周五下午）幾乎買不到票，所以經(jīng)常要提前好幾天買票，或者換其他交通方式（通常成本更高）?！庇龅綋尣坏狡钡那闆r，他一般從福田口岸過關(guān)，坐東鐵線到辦公室。
事實上，2023年以來，廣深港高鐵不斷推進“地鐵化”，分別在2023年8月和2024年1月推出“靈活行”和“計次票”、“定期票”。3月5日，廣鐵集團公布，計劃3月內(nèi)把“靈活行”由福田站延長至深圳北站，當日可免費改乘三次。
其他交通方式也不斷便利化。2023年7月起，“港車北上”政策落地，香港單牌機動車可經(jīng)港珠澳大橋入境；同年8月，深圳推出優(yōu)化陸路口岸通關(guān)的18條措施，內(nèi)容涵蓋了提升旅客通關(guān)環(huán)境、通關(guān)便利、通關(guān)體驗等，并計劃在羅湖口岸實行“常旅客”計劃，將學生、商務人士、其他科技人員等特定人群備案為“常旅客”，使其通關(guān)查驗時更加便捷。
黃恩希望，“靈活性”也能在廣州東/南和深圳北區(qū)間實現(xiàn)，就像深圳往返廣州東的經(jīng)典線路安排。由于工作的緣故，他需要在香港、深圳、廣州三地跑動，“從家里出發(fā)，基本上一個多小時就能到尖沙咀或者廣州天河。有時候還能中午約朋友在深圳吃飯，下午三點到香港見客戶喝下午茶。”
得益于發(fā)達的交通、密切的經(jīng)濟來往，“雙城生活”在世界范圍內(nèi)的灣區(qū)已經(jīng)很普遍。在東京灣區(qū)，3600萬人口通過私營鐵道、JR（日本鐵道）分散在周圍的埼玉縣、神奈川縣和千葉縣；在美國紐約灣區(qū)，曼哈頓的上班族選擇在在一河之隔的新澤西州居?。辉谂f金山灣區(qū)，硅谷工作人士會在灣區(qū)東岸更便宜的城市如圣華金郡置業(yè)。
進可攻、退可守
交通形成的“一小時生活圈”是通勤上班的前提。與此同時，更廣泛的市場空間，以及兩地在教育資源、文化資源、醫(yī)療資源上差距的彌合，加深了港人在深居住的可能性。
Annie經(jīng)營了一家深港跨境業(yè)務公司10年，現(xiàn)時定居在福田。她告訴記者，“公司客戶基本是內(nèi)地的，不管是人口數(shù)量還是需求，內(nèi)地市場比香港大得多。定居在深圳，方便了跨境業(yè)務的往來?！彼诟Ｌ镔I了一套100平米的房子，這個面積在香港是“豪宅級別”。
Annie的兒子在香港出生，是香港身份，也跟父母一起來到深圳定居，目前就讀于南山區(qū)一所國際學校。
以往深圳學童跨境讀書案例層出不窮，現(xiàn)在則出現(xiàn)了香港學童在深圳讀書的“反向求學”現(xiàn)象。暨大港澳子弟學校理事長、香港維港教育集團董事長鄧強光在2023年11月表示，在廣東生活和工作的香港永久居民約有53萬人，14歲以下的港籍子女占33%。
“我從小在香港生活學習，不會特別強調(diào)成績、刷題，日常有很多課外活動，包括夏令營、手工課等，所以我也希望下一代接受這樣的教育，以培養(yǎng)興趣為主?！盇nnie認為深圳的吸引力之一還在于教育選擇多，可以給孩子更多元的教育體驗。
“現(xiàn)在的學校是英式教育，全英文教學，同學之間也會用英語交流，作業(yè)量比較少，每天控制在半小時以內(nèi)，有很多課外活動和戶外體驗課，課余時間有精力參加別的興趣班?！边@對家長也有好處，“輔導的壓力小了很多?！?/span>
據(jù)京領(lǐng)研究院統(tǒng)計，截至2021年8月，深圳市國際學校數(shù)量為66所，位列全國第三，主要集中在西南方向的4個城區(qū)，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)。
除了國際學校，大灣區(qū)也設(shè)置了港澳子弟班、港人子弟學校，其教學方式及課程設(shè)置與香港學校同步，以便與香港學制銜接。截至2023年底，大灣區(qū)共有9所港澳子弟學校。
黃恩也認為不存在小孩讀書的問題，在深圳“進可攻、退可守”：“小孩可以拿到受養(yǎng)人身份，可以去香港讀書；目前深圳也可以上港人學校。所以即便要選擇學校，也不涉及跨境的問題，只涉及在深圳上哪一類學校的問題?！?/span>
雙向跨境置業(yè)
跨境置業(yè)不僅存在于香港人中，內(nèi)地居民當中也有人開始選擇到香港置業(yè)。
香港中西區(qū)匯集了眾多地產(chǎn)中介店鋪。2月28日以來，店鋪紛紛貼上新的宣傳語：“撤辣新時代，旺市再重來”、“辣招成歷史，樓市新開始”。當日香港財政司司長陳茂波發(fā)表2024/25年度財政預算案，提出香港樓市全面撤辣。
“撤辣”消息公布五天后，龍年第一個新盤開盤。香港地產(chǎn)代理商、湯姆港房主理人Tom在9點多來到新盤抽簽現(xiàn)場，現(xiàn)場人山人海、大排長龍，一度連電梯都出不了，還有人專門帶相機來拍攝這一“歷史性時刻”。Tom形容為“火爆程度堪比李嘉誠七折賣房”，一個樓盤100多套4個小時就售完了。
“看房量增加了3倍，咨詢量增加了10倍，每天的預約時間都滿了，甚至連午餐時間都要跳過。同事每人每天要帶五六戶客人看房，以前大概只有一到兩戶客人?！彼嬖V記者，看房的內(nèi)地居民有明顯增加，目前內(nèi)地居民占三到四成。
“內(nèi)地人看房以市區(qū)為主，港島中西區(qū)、西九龍、啟德、何文田等地段。也有深圳客戶會選擇新界的白石角、屯門、沙田，因為回深圳方便?！盩om入行三四年，感覺到這幾年來香港買房的深圳人有明顯增加，也有來自上海、北京、杭州的客人，“主要是在香港居住了一段時間的港漂?！?/span>
除了自住，也有一部分買家用于投資。Tom分析道，香港出租回報率普遍為2%-3%，好的地段接近4%，“很多買家置換內(nèi)地的一套房就可以給這邊的首付，并用租金抵貸款，壓力不算大。”
未撤辣之前，內(nèi)地買家如果買1000萬的房子，最多需要給300萬稅款，而現(xiàn)在是30多萬，稅率跟跟香港本地居民相同。
但Tom認為，目前香港這一波搶購潮并不是內(nèi)地居民造成的，主要由在當?shù)匕l(fā)展的港漂和本地居民帶起來，“內(nèi)地居民雖然知道撤辣消息，但是資金無法立即到位，沒有稅費問題和身份門檻后，如何把錢匯到香港，是他們面臨的最大難關(guān)。”
相比之下，香港居民在大灣區(qū)置業(yè)從頂層設(shè)計上已經(jīng)搶先逐步放開。2019年11月發(fā)布的“惠港16條”規(guī)定港人在大灣區(qū)內(nèi)地城市購房與當?shù)鼐用裣碛型却觥?/span>2024年2月26日起，港澳居民跨境置業(yè)規(guī)定再松綁，用于大灣區(qū)城市購房的匯款不設(shè)上限。
（應受訪者要求，文中均為化名）
