文｜睿思網
盡管一直堅持不上市，但聯(lián)東并未放棄借助資本運作的方式，以推動旗下產業(yè)園區(qū)業(yè)務拓展。
3月1日，中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“聯(lián)東產業(yè)園REIT”）正式向上交所申報并獲受理，如順利發(fā)行，將成為我國首單民企園區(qū)公募REITs。這亦為聯(lián)東打開了一條關于“資產上市”的新通路。
最高的REIT估值
單就底層資產而言，不難看出聯(lián)東為了本次REIT的順利發(fā)行鉚足了勁。
資料顯示，“聯(lián)東產業(yè)園REIT的首發(fā)資產包括北京大興科創(chuàng)產業(yè)園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業(yè)園等三個產業(yè)園區(qū)項目，均位于北京中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，且都是聯(lián)東拿手的生產型標準工業(yè)廠房項目。
以上項目總建面約為19.84萬平方米，可租賃面積約為19.44萬平方米。截至2023年末，三個項目的運營時間均已超過 3 年，其中最長運營年限為 5.5 年（北京馬坡科技園一期），最短運營年限為 3.5 年（北京房山奧得賽產業(yè)園）。
結合出租率表現(xiàn)來看，三個資產項目的運營表現(xiàn)亦較為穩(wěn)定，近三年的出租率分別為82.90%、97.59%和98.17%，平均簽約日租金分別為1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日和1.74元/平方米/日。穩(wěn)定的出租率也在一定程度上保證了園區(qū)的穩(wěn)定收益。招募書中另披露，預計3個項目預測期內租金年增長率為3%。
此外，截至2023年末，項目租賃合同期限為3年-5年的租賃面積占已租賃面積比例達 66.64%，期限 5 年以上租賃面積占已租賃面積比例達32.07%。
但值得注意的是，以上三個項目在今年年底到期的租戶占比為23.98%，2025年后更達到42.84%，仍存在一定的出租率波動風險。不過，考慮到資產項目的前十大租戶的租賃面積占比都比較低，因此遇到類似“哲庫”事件的大面積退租風險較低。
行業(yè)分析人士亦指出，目前項目的租戶對象主要為租賃需求旺盛的中小型、生產型、科創(chuàng)型企業(yè)，且聯(lián)東作為產業(yè)園區(qū)的老牌企業(yè)，在續(xù)租及租戶儲備上已有充足的經驗，但聯(lián)東仍需要對此提高警惕，保證出租率的穩(wěn)定始終是包括聯(lián)動在內的產業(yè)園區(qū)運營商們的首要命題。
當然，得益于當前良好的運營表現(xiàn)，聯(lián)東的三個首發(fā)資產項目也得到了較高估值達到17.20億元，平均估值單價達到了8670元/平方米，其中大興科創(chuàng)產業(yè)園的估值更高達11123元/平方米。
這亦屬當前國內廠房類園區(qū)公募REITs估值的最高紀錄。數(shù)據(jù)顯示，臨港產業(yè)園REIT和東久產業(yè)園REIT上海廠房的估值單價分別為6420元/平方米和5422元/平方米。
數(shù)據(jù)另披露，上述項目的增值率達到164.46%，2024年資本化率為5.59%；聯(lián)東產業(yè)園REIT預計2024的分紅回報率為4.43%，2025年的分紅回報率為4.44%。無疑，聯(lián)東已向市場展現(xiàn)了其最大的誠意。
借道REIT降債
如本次REIT順利發(fā)行，將為聯(lián)東打通了資產退出的通道，亦有利于其進一步推動旗下業(yè)務規(guī)模的持續(xù)發(fā)展。
公開資料顯示，自2003年在北京開始產業(yè)園區(qū)業(yè)務，截至2023年底，聯(lián)東已在全國94座城市布局526個產業(yè)園區(qū)，其中九成位于一二線重點城市，80%在國家級開發(fā)區(qū)，服務入園企業(yè)達到19700家。
必須指出的是，產業(yè)園區(qū)是一個需要大量投入、長期運營，且銷售比例受到政策限制的市場，因此，不少園區(qū)運營商都面臨較大的資金壓力。
據(jù)了解，目前聯(lián)東的現(xiàn)金流仍屬穩(wěn)健狀態(tài)，整體負債率在60%以下，但聯(lián)東仍希望能大幅降低杠桿率。
在推進REIT發(fā)行之前，聯(lián)東亦曾進行其它資本退出通道的嘗試，包括與與外資私募機構合作、發(fā)行CMBS等等。
據(jù)了解，聯(lián)東曾與黑石、麥格理、KKR、阿波羅、高瓴等機構進行接觸，并成立“粵浦”以期將北京、上海等自持園區(qū)實現(xiàn)退出，但最終未合作成功。
在資產證券化領域，聯(lián)東曾于2019年發(fā)行過一筆10億元CMBS，名為“國君資管-聯(lián)東U谷一期資產支持專項計劃”，并成為當時中國產業(yè)地產市場首個成功發(fā)行的民營標準廠房租金類CMBS?；A資產為北京通州區(qū)光聯(lián)產業(yè)園的辦公用房、廠房、設備用房等20套，總建筑面積為11.42萬平方米，物業(yè)估值16億元。
如今，隨著公募REITs通道的成熟，也為產業(yè)園區(qū)行業(yè)增加了新的資金渠道，有利于產業(yè)園區(qū)項目實現(xiàn)高質量發(fā)展。
據(jù)了解，本次聯(lián)東產業(yè)園REIT的募資將投向12個產業(yè)園區(qū)項目，主要位于北京、天津和毗鄰的廊坊區(qū)域。當中重點投向聯(lián)東U谷·遠大住工綠色建筑輔助基地項目及聯(lián)東U谷·廊坊中糧屯河項目，投資金額分別為7.68億元及7.55億元。
盡管首只REIT還處于受理階段，但聯(lián)東已在同步謀劃后續(xù)的擴募計劃。
據(jù)了解，本次聯(lián)東產業(yè)園REIT的原始權益人為北京聯(lián)東金園管理科技有限公司，是聯(lián)東下屬自持型產業(yè)園區(qū)的核心運營主體。
盡管該公司于2022年11月才成立，但截至2023年底，聯(lián)東已通過劃轉、股權收購、新設方式，將旗下51個子公司裝入該主體中，對應產業(yè)園區(qū)可租賃面積298.51萬平方米。
目前，聯(lián)東金園名下的自持類園區(qū)位于北京、上海、廣州、蘇州、成都、合肥等一、二線城市，其中有34個產業(yè)園區(qū)位于北京、上海、廣州等一線城市，占比達73.91%。在大本營北京，自持園區(qū)面積更高達116.98萬平方米，整體占比39.2%。
2021年-2023年，聯(lián)東金園營收分別為4.94億元、5.68億元、6.57億元，其中經營租賃收入占比最高，分別為4.19億元、5.11億元、6.40億元。連續(xù)兩年保持15%的營收增幅，這份成績單頗為引人矚目。
但與此同時，招募書中也披露，在經營表現(xiàn)穩(wěn)定且收入良好的前提下，預測期基金未來兩年持續(xù)凈虧損，2024年預測凈虧損-1181萬元，2025年預測凈虧損-1086萬元。此外，聯(lián)東金園的負債規(guī)模亦隨著資產規(guī)模的同步增長，2021-2023年末，聯(lián)東金園負債總額分別為675,927.19萬元、745,736.45萬元和800,982.67萬元，資產負債率分別為67.46%、69.38%和64.94%。
這會否讓投資人卻步？聯(lián)東又計劃如何化解風險？種種疑問都有待市場論證。