記者 王珍
今年的政府工作報(bào)告依舊將化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)列為政府工作任務(wù)之一，并提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
分析人士表示，無(wú)論是從房企側(cè)還是需求側(cè)看，今年的房地產(chǎn)支持政策有望繼續(xù)加碼，若各項(xiàng)政策及時(shí)調(diào)整到位，下半年市場(chǎng)有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，從而結(jié)束近三年的下行周期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在解讀政府工作報(bào)告時(shí)指出，本次報(bào)告整體延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)。不同的是，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，此次報(bào)告提出的是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”。
他表示，這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在蔓延，有可能蔓延到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)乃至全行業(yè)?！氨仨氁獙L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)清算等等，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。
廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，盡管部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)得到改善，但住房銷(xiāo)售不佳導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)下滑，市場(chǎng)化融資難度增加，超過(guò)四成上市房企現(xiàn)金短債比不到1，整體房企資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以上偏高水平，房企風(fēng)險(xiǎn)仍然令人擔(dān)憂(yōu)。
值得注意的是，“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的表述被放在了優(yōu)化房地產(chǎn)政策的首位。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)界面新聞表示，今年以來(lái)各項(xiàng)支持政策已經(jīng)密集落地，近期各地級(jí)及以上城市紛紛建立區(qū)域版融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在完成“白名單”推送的基礎(chǔ)上，切實(shí)協(xié)調(diào)解決好項(xiàng)目融資側(cè)難點(diǎn)問(wèn)題。
1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，要求各地抓緊提出融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。
報(bào)告還提出，健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
“當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)（行業(yè)）及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無(wú)法解決問(wèn)題，必須要靠長(zhǎng)效機(jī)制。而這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，就是行業(yè)的新模式，即順應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中3、4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房的需求，打造新的供給模式。”李宇嘉說(shuō)。
他表示，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化，除了加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化外，更多的是提升已進(jìn)入城市人群的城鎮(zhèn)化質(zhì)量，包括推進(jìn) “平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、老舊小區(qū)加裝電梯及適老化設(shè)施等，重在利用存量資源，在存量結(jié)構(gòu)上補(bǔ)短板。
分析人士指出，除了繼續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、加大對(duì)民營(yíng)房企的融資支持外，后期政策“工具箱”在降低購(gòu)房門(mén)檻、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)界面新聞指出，預(yù)計(jì)各地將最大限度發(fā)揮調(diào)控自主性，因城施策、因需施策，一線(xiàn)城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線(xiàn)城市或全面放開(kāi)限購(gòu)，核心城市在降低首付比例、降低房貸利率方面依然具有較大空間。
東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司首席宏觀分析師王青表示，以2月20日5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）單獨(dú)下調(diào)為標(biāo)志，今年房地產(chǎn)支持政策有望大幅加碼。下一步的重點(diǎn)是下調(diào)居民首套及二套房貸利率下限，即使2024年政策利率保持穩(wěn)定，但針對(duì)房地產(chǎn)的定向降息會(huì)持續(xù)推進(jìn)。
“我們判斷，若各項(xiàng)政策及時(shí)調(diào)整到位，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，這將結(jié)束行業(yè)約三年的下行周期。不過(guò)，綜合考慮包括加大保障性住房建設(shè)和供給等‘三大工程’部署，以及‘房住不炒’的主基調(diào)會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持，今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)的可能性也不大?！彼f(shuō)。