文｜睿思網(wǎng)

金隅集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)園公募REIT的推進(jìn)有了新突破。

3月1日，據(jù)上交所披露，華夏金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式申報(bào)，發(fā)起人為北京金隅集團(tuán)股份有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。

據(jù)披露，金隅集團(tuán)擬選擇位于北京市海淀區(qū)西三旗核心區(qū)域的金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目作為本次REIT發(fā)行的標(biāo)的資產(chǎn)。

金隅集團(tuán)本次產(chǎn)業(yè)園REIT的發(fā)行，擬定募資規(guī)模約15.31億元。該金額與此前設(shè)定的17億元募資規(guī)模有所下降。這背后，土地使用期限較短的“硬傷”以及金隅本身的經(jīng)營(yíng)壓力，也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

土地年限只有22年了？

早在2022年8月，金隅集團(tuán)即啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

從首發(fā)的底層資產(chǎn)來(lái)看，金隅集團(tuán)為推動(dòng)本次REIT的順利發(fā)行也向市場(chǎng)展現(xiàn)出其最大的“誠(chéng)意”，標(biāo)的資產(chǎn)選定為旗下的“明星”產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目——位于北京市海淀區(qū)西三旗金隅智造工場(chǎng)。

資料顯示，金隅智造工場(chǎng)前身為天壇家具廠，于2018年開(kāi)園，是金隅集團(tuán)旗下首個(gè)由工廠升級(jí)改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

項(xiàng)目總占地面積20萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米，以中軸線(xiàn)劃分南北兩區(qū)，由金隅集團(tuán)投資，北京金隅文化科技發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)，定位為以"新材料、新能源、智能汽車(chē)、機(jī)器人、增材制造裝備以及智能制造基礎(chǔ)保障設(shè)施”等智能制造高端產(chǎn)業(yè)為聚集的科技園區(qū)。

在疫情之前，該園區(qū)的平均出租率已連續(xù)數(shù)年達(dá)到98%以上。這在一定程度上亦反應(yīng)了該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。

據(jù)了解，目前園區(qū)的入駐企業(yè)主要為國(guó)內(nèi)獨(dú)角獸企業(yè)、國(guó)家專(zhuān)精特新企業(yè)，包括中節(jié)能天融科技、百度-阿波羅、曠視科技、國(guó)新日能、天拓集團(tuán)、煜鼎增材、云知聲、博銳商格、G7匯通天下、華融普瑞及小米企業(yè)加速器等；另中科智匯工場(chǎng)、中科院北京國(guó)家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、中國(guó)電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì)、北京市醫(yī)療機(jī)器人產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等國(guó)家級(jí)技術(shù)轉(zhuǎn)移中心和新型研發(fā)機(jī)構(gòu)。

而本次裝進(jìn)REIT中的主要為產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目，包含多處樓宇及智能AI制造工廠和研發(fā)設(shè)施。截至2023年9月30日，標(biāo)的資產(chǎn)的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，每月租金收入約為人民幣1100萬(wàn)元。

盡管經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不俗，但該項(xiàng)目也存在一定的“硬傷”。

由于該項(xiàng)目為更新改造型園區(qū)項(xiàng)目，金隅集團(tuán)在2022年公告披露啟動(dòng)REIT項(xiàng)目發(fā)行工作時(shí)曾提及，相關(guān)資產(chǎn)的土地使用年限僅剩余24年，換言之到目前則已僅剩22年。

而當(dāng)前已上市或即將上市的產(chǎn)業(yè)園REITs，相關(guān)底層資產(chǎn)均為一手工業(yè)地上新建園區(qū)資產(chǎn)，土地使用年限為50年，剩余年限一般在40年左右。

受限于土地剩余使用年限，基金期限也僅設(shè)定為對(duì)應(yīng)年限，不過(guò)金隅集團(tuán)亦表示，相關(guān)期限經(jīng)持有人大會(huì)表決可進(jìn)行延長(zhǎng)，具體根據(jù)監(jiān)管審批而定。

然則，這亦帶來(lái)一系列新的問(wèn)題：未來(lái)土地使用權(quán)延期是否會(huì)對(duì)用地成本、入池收入計(jì)算口徑、資產(chǎn)估值等產(chǎn)生影響，相信將成為市場(chǎng)關(guān)注的要點(diǎn)。

眾所周知，REITs的發(fā)行估值包括運(yùn)營(yíng)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值兩部分，而運(yùn)營(yíng)價(jià)值還受剩余運(yùn)營(yíng)年限的影響。因此有業(yè)內(nèi)判斷，或許涉年限較短的原因，令金隅本次的標(biāo)的資產(chǎn)估值也受到一定的影響。

最新數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值約為人民幣15.3億元，較2022年時(shí)的17億元估值略降。

金隅長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力存疑

除了資產(chǎn)本身，市場(chǎng)似乎對(duì)運(yùn)營(yíng)方金隅集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)存續(xù)能力也有所顧慮。

盡管具有國(guó)資背景，但受水泥及房地產(chǎn)兩大主業(yè)表現(xiàn)疲軟影響，金隅集團(tuán)眼下的經(jīng)營(yíng)正備受挑戰(zhàn)。

根據(jù)金隅集團(tuán)最新發(fā)布的2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，期內(nèi)公司將錄得凈利為2000萬(wàn)元到1.5億元，同比大降87.6%-98.4%。

至于業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因，金隅集團(tuán)解釋為主要受市場(chǎng)影響，水泥市場(chǎng)價(jià)格大幅下降，即使成本費(fèi)用已下降，但亦難以彌補(bǔ)價(jià)格下降；至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受政策、市場(chǎng)等影響，結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比亦有所下降。

成長(zhǎng)穩(wěn)定性不強(qiáng)，是市場(chǎng)對(duì)金隅集團(tuán)的評(píng)價(jià)。分析指出，金隅集團(tuán)扣非凈利潤(rùn)常年負(fù)增長(zhǎng)，盈利能力較弱，利潤(rùn)近5年來(lái)更有過(guò)萎縮跡象。

經(jīng)睿思網(wǎng)查閱，金隅集團(tuán)凈利在2019年達(dá)到歷史峰值高位，達(dá)36.94億元，此后一路探低，2019至2022年間，金隅集團(tuán)分別錄得凈利36.94億元、28.44億元、29.33億元、12.13億元，同比增幅分別為13.3%、-23%、3.1%、-58.7%。

按照該盈利下跌趨勢(shì)，金隅集團(tuán)2024年的凈利或?qū)⒚媾R虧損局面。

此外，近5年來(lái)，金隅集團(tuán)的業(yè)務(wù)體量也從中速增長(zhǎng)逐漸變?yōu)槁僭鲩L(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2019至2022年間，金隅集團(tuán)分別錄得營(yíng)收約918億元、1080億元、1236億元、1028億元。

其2023年?duì)I收目標(biāo)為1150億元，但截至到三季度，其僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收725.95億元，相比上年同期的795.76億元亦有所減少。

如何挽救該萎靡的局面，是金隅當(dāng)前必須解決的首要課題。畢竟沒(méi)有投資者希望由一家虧損的公司來(lái)管理相關(guān)資產(chǎn)。

金隅集團(tuán)曾表示，相關(guān)REIT發(fā)行上市后，其下屬企業(yè)將擔(dān)任項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)負(fù)責(zé)金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

另一方面，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的不佳亦在不斷加重金隅集團(tuán)的資金鏈壓力。截至2023年三季度，金隅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為89.96億元，低于上年同期的130.95億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入為835.46億元，相比上年同期的878.03億元也有所減少。

這也令金隅集團(tuán)難得降下來(lái)的資產(chǎn)負(fù)債率再度回升。截至2023年三季度，其資產(chǎn)負(fù)債率已上升至66.57%，年中更一度高達(dá)67.08%，而上年度末為66.29%。盡管仍處于低位，但已呈現(xiàn)出走高趨勢(shì)。

截至2023年三季度末，金隅集團(tuán)的總資產(chǎn)為2826.04億元；負(fù)債合計(jì)為1881.4億元，相比上年度末的1866.24億元有所增加；凈資產(chǎn)為944.64億元，相比上年度末的948.96億元有所減少。

降債同樣是金隅集團(tuán)當(dāng)前的核心任務(wù)之一。

毫無(wú)疑問(wèn)，發(fā)行REIT可為金隅集團(tuán)打開(kāi)新的融資通道。金隅集團(tuán)亦表示，建議分拆將使得公司透過(guò)創(chuàng)新資本運(yùn)作模式，提升公司資本市場(chǎng)影響力及拓寬投融資管道，盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)。

但無(wú)論如何，金隅集團(tuán)都需要向市場(chǎng)證明可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)力，如此一來(lái)融資通道打開(kāi)的“雪中送炭”才有意義。