文｜睿思網(wǎng)
2月28日，凱德投資公布了2023財(cái)政年度業(yè)績報(bào)告。受低迷的市場氣氛影響，這家全球知名投資機(jī)構(gòu)也遭遇到了一定的“滑鐵盧”。
2023年全年，凱德投資收入下降3.2%至27.84億新元(約150億元人民幣)?，F(xiàn)金凈利下降6%至7.81億新元，其中營業(yè)利潤下降7%至5.68億新元，投資組合收益2.13億新元。但由于投資物業(yè)重估的非現(xiàn)金公允價(jià)值下跌約6億新元，凱德投資在報(bào)表上反映出的歸屬利潤大幅下跌79%至1.81億新元。
“尤其是在中國租金疲軟和美國利率上升的情況”，凱德投資在當(dāng)天發(fā)出的一份新聞稿中如此描述業(yè)績下行的主要因素，市場環(huán)境的變化顯得十分關(guān)鍵。
市場變化亟需調(diào)整策略
據(jù)了解，2023年，凱德的主要投資市場包括中國、澳大利亞和美國等，而去年這幾個(gè)市場的不動(dòng)產(chǎn)交投均有所放緩。
根據(jù)摩根士丹利資本國際（MSCI）數(shù)據(jù)，2023年前九個(gè)月，中國的創(chuàng)收房地產(chǎn)資產(chǎn)交易量下降了25%，新加坡的交易量下降了29%，澳大利亞的交易量下降了61%。
市場整體的資產(chǎn)交易放緩，令資產(chǎn)估值面臨壓力，從而影響到深耕與此的凱德的收益表現(xiàn)。
為應(yīng)對(duì)資產(chǎn)估值下行的趨勢，2023年凱德投資選擇果斷撤回部分投資，由此產(chǎn)生約2.13億新元的投資利潤。特別是下半年錄得的相關(guān)利潤為2.06億新元，加速回收資產(chǎn)的態(tài)勢異常明顯。
期間，凱德投資透過向凱德雅詩閣信托出售倫敦、都柏林和雅加達(dá)的三項(xiàng)酒店資產(chǎn)獲得了9400萬新元的收益，并通過剝離金奈國際科技園70%的股份獲得了4900萬新元的收益，該資產(chǎn)被出售給凱德印度增長基金。
去年底，凱德投資又將其在北京寫字樓的95%股份出售予友邦人壽保險(xiǎn)的合資企業(yè)，獲得3000萬新元的收益，隨后，凱德中國信托以700萬新元的應(yīng)占收益將凱德商用雙井出售給內(nèi)蒙古投資者。
當(dāng)然，剔除不影響現(xiàn)金收益重估公允值損失，凱德投資2023年在運(yùn)營方面仍算出色。
比如，凱德投資的酒店旅宿的管理費(fèi)用相關(guān)收入去年增長了28%，達(dá)到3.31億新元，53家酒店有近9600個(gè)單元投入運(yùn)營，其中包括雅詩閣（Ascott）、馨樂庭（Citadines）、盛捷（Somerset）和Lyf等品牌。
尤其是國際旅行市場的反彈，推動(dòng)旗下酒店業(yè)的單位收益上升了20%，每間客房的平均價(jià)格達(dá)到約91新元
這些市場變化，進(jìn)一步促使凱德投資重新審視旗下投資物業(yè)組合的配置。
重點(diǎn)加強(qiáng)東南亞與物流布局
資料顯示，目前凱德投資所管理的資金規(guī)模已達(dá)1000億新元，凱德投資目標(biāo)在2028年能將管理資金規(guī)模翻番，達(dá)到2000億新元?！氨M管宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利，但依然有信心達(dá)成?！?凱德投資表示。
就在2023年，凱德投資完成了28億新元的募資，高于2022年籌集的20億新元。當(dāng)年籌資關(guān)閉的基金包括3.5億新元?jiǎng)P德投資健康基金（由泰國開發(fā)商Pruksa Holding的資本承諾），3.68億新元的CapitaLand印度增長基金和兩個(gè)以中國大陸為重點(diǎn)的投資策略的基金：5.3億新元的凱德中國數(shù)據(jù)中心資本伙伴基金，21億新元?jiǎng)P德置地中國機(jī)會(huì)策略資本貨幣基金。
凱德投資稱，將繼續(xù)通過積極的投資組合管理來促進(jìn)上市基金規(guī)模的增長。包括進(jìn)一步擴(kuò)大在印度和東南亞的運(yùn)營和基金管理，優(yōu)化在中國的投資組合，發(fā)展人民幣計(jì)價(jià)基金，并增加在日本、韓國、澳大利亞及其他地區(qū)的基金產(chǎn)品。
早在2023年開始，凱德投資已持續(xù)進(jìn)行相關(guān)投資組合的重新配置。
就在近期，凱德投資完成了四處資產(chǎn)的收購，其中三處位于新加坡，包括一個(gè)酒店項(xiàng)目（Hotel G）及兩處工業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目，另一個(gè)則為泰國一個(gè)綠地倉庫項(xiàng)目。
盡管并未透露交易金額，但凱德表示，上述四個(gè)項(xiàng)目的總投資價(jià)值已達(dá)到7億新元。
值得關(guān)注的是，凱德投資近期的投資方向明顯更聚焦物流倉儲(chǔ)、商業(yè)公寓等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)透露，在2023年，凱德投資在東南亞已將投資戰(zhàn)略向自助倉儲(chǔ)、物流、健康及酒店方向部署。
而在日本最新關(guān)閉的一只核心物流私募基金，也重點(diǎn)投向當(dāng)?shù)氐奈锪鬟\(yùn)營中心。凱德投資方面表示，在日韓等市場的物流地產(chǎn)領(lǐng)域存在著較大的增長機(jī)會(huì)?！霸陔娮由虅?wù)、批發(fā)和消費(fèi)品制造等行業(yè)需求不斷增長的推動(dòng)下，亞洲物流業(yè)的長期前景仍然樂觀?！?/p>
盡管去年中國市場投資物業(yè)表現(xiàn)不佳令公司整體收益下挫，但凱德投資并未放棄中國市場。如同其它投資區(qū)域的投資前景判斷一致，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目，同樣也是凱德在中國的主要投資重心。
去年，凱德在中國出售部分商業(yè)資產(chǎn)的同時(shí)，持續(xù)積極布局產(chǎn)業(yè)園、物流及工業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目投資，包括在上海收購了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園辦公項(xiàng)目、在北京收購了北京蘇寧生活廣場，以及在廣東佛山新增一個(gè)物流項(xiàng)目。
進(jìn)入2024年，中國乃至全球市場仍在急速變化，凱德投資的“換倉”策略是否能夠順利幫助公司實(shí)現(xiàn)增長目標(biāo)，仍需時(shí)間驗(yàn)證。