界面新聞記者 | 張曉云
近日，界面新聞獨家獲悉，中建投信托一逾期地產(chǎn)類信托存在抵押物閑置風(fēng)險，或被政府收回，目前已將抵押物置換為另一地塊，根據(jù)評估機構(gòu)的估價，原抵押物的地塊評估值為1.52億，新抵押物的地塊評估值為2.05億。
該信托全名為中建投信托安泉608號（中駿梅州）集合資金信托計劃（下稱中建投安泉608號)，已長期處于逾期狀態(tài)，中駿地產(chǎn)隔幾個月支付一定比例的錢款，目前還有46.875%的本金未支付。
據(jù)界面新聞獲得的中建投安泉608號公告顯示，該信托計劃項下抵押物之一為揭陽中駿世界城暨揭陽駿瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱"抵押人"）持有的權(quán)證編號為"粵（2021）揭陽市不動產(chǎn)權(quán)第0004377號"地塊（簡稱"揭陽抵押物"）的國有建設(shè)用地使用權(quán)。因揭陽抵押物開工、竣工時間遠(yuǎn)超出該地塊土地出讓合同約定時間，且抵押人暫無明確開工建設(shè)計劃，揭陽市自然資源局曾初步認(rèn)定該地塊符合閑置土地條件并已同步遞交廣東省自然資源廳審批。截至2024年2月，尚未出具最終認(rèn)定文件。
因此，中建投信托已要求抵押人對揭陽抵押物進(jìn)行置換，并于2024年2月20日完成抵押物置換登記手續(xù)的辦理。新置入抵押物為抵押人持有的權(quán)證編號為"粵（2020）揭陽市不動產(chǎn)權(quán)第0014159號"地塊（簡稱"置換抵押物")，位于揭陽市榕城區(qū)西洋路以東、湖心路以南，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積54,851平方米。根據(jù)評估公司于2023年11月23日出具的估價結(jié)果，評估價值約為205,465,301元。
界面新聞發(fā)現(xiàn)，因閑置風(fēng)險或被政府收回的原地塊系城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積30,180平方米。根據(jù)評估機構(gòu)于2022年8月8日出具的估價結(jié)果，該地塊評估價值約為152,107,200元。單純從數(shù)值來看，中駿地產(chǎn)用一塊價值更高的地塊置換了，但中建投信托并未在公告中明確是哪家評估機構(gòu)出具的評估價。
中建投信托表示，若揭陽抵押物因閑置風(fēng)險被政府收回，將對信托計劃產(chǎn)生不利影響。本次抵押物置換事項是為避免信托計劃項下抵押權(quán)無法正常行使的必要措施，符合交易文件的約定。極端情況下，新置換抵押物仍可能存在凈地回收風(fēng)險及變現(xiàn)風(fēng)險等。
公開資料顯示，中建投信托始創(chuàng)1979年，總部位于杭州，前身為浙江省國際信托投資公司（下稱“浙江國投”）。2007年4月，中國建銀投資有限責(zé)任公司（下稱“中國建投”）收購浙江國投的全部股權(quán)，注冊資本為50億元。目前，其股東為中國建銀投資有限公司和建投控股有限責(zé)任公司，持股比例分別為90.05％和9.95％，穿透后，為中央?yún)R金投資有限公司全資孫公司。
事實上，地產(chǎn)類信托抵押物因長期閑置存在被政府收回的風(fēng)險不僅中建投信托這一例。如果說中建投信托遇到的還只是風(fēng)險預(yù)警，背后地塊還未被確定收回，但此前寶能太原27宗地處置風(fēng)波中，重慶信托和山東信托的相關(guān)信托投資者是在資產(chǎn)拍賣中遭遇了暫緩處置。
據(jù)第一財經(jīng)報道，2023年6月，山東信托青山20號涉及的兩批建設(shè)凈地，由濟南中院于京東法拍平臺上架，一共包括14宗土地，首拍時間定在7月20日。但第一財經(jīng)記者7月13日發(fā)現(xiàn)，由濟南中院上架的14宗地塊，同日已在京東法拍平臺下架。
據(jù)了解，2023年7月11日，山東信托向受益人公告稱，正協(xié)同信托產(chǎn)品的代銷方平安銀行，與太原市有關(guān)部門案外協(xié)商太原寶能城項目有關(guān)事宜，所以暫緩了該 14宗地塊的法拍。
投資者表示，7月9日，山東信托及平安銀行、重慶信托，在山西太原參加了由太原市規(guī)劃與自然資源局等主要人員出席的“聽證會”。會后山東信托向其反饋稱，太原市小店區(qū)擬以該土地兩年未開發(fā)為由，開出空置函，并收回上述地塊。
會后，晉陽1號、青山20號的投資者，以書面形式發(fā)出異議函。記者獲得的異議函內(nèi)容顯示，如果太原市小店區(qū)政府收回信托受益人持有的土地使用權(quán)，會直接導(dǎo)致數(shù)千名投資者失去抵押物。但向有關(guān)部門發(fā)出異議函后，濟南中院還是下架了準(zhǔn)備拍賣的土地。
此外，據(jù)界面新聞了解，已經(jīng)逾期一年多的外貿(mào)信托-富榮197號融創(chuàng)成都文旅城集合資金信托計劃近期也發(fā)生了類似的事情。
外貿(mào)信托-富榮197號發(fā)布公告稱，信托計劃項下抵押物兩年以上未動工建設(shè)，存在因閑置而被收回的風(fēng)險。
公告稱，近日，都江堰市規(guī)劃和自然資源局來函告知，成都融創(chuàng)文旅城項目中10宗土地涉及已超過土地出讓合同約定的動工日期兩年以上未動工建設(shè)，涉嫌構(gòu)成土地閑置，其將展開閑置土地調(diào)查工作，若調(diào)查結(jié)果為企業(yè)自身原因造成土地閑置，將嚴(yán)格按照《閑置土地處理辦法》有關(guān)規(guī)定依法依規(guī)進(jìn)行處置。經(jīng)核查，來函所述10宗土地，有6宗為本信托計劃項下抵押物，存在因閑置而被收回的風(fēng)險。收到相關(guān)信息后，受托人第一時間與借款人溝通，要求其采取有效措施。
據(jù)了解，外貿(mào)信托-富榮197號成立于2020年12月31日，期限分為13個月、18個月、24個月，300萬起，業(yè)績比較基準(zhǔn)6%-6.4%/年，規(guī)模合計16億元，信托資金用于向成都融創(chuàng)文旅投資有限公司發(fā)放信托貸款。該信托計劃已于2022年12月31日逾期。