文 | 真故研究室 文靜
編輯 | 龔正
2023年，“跌”成為不少城市樓市的一個(gè)主題詞，業(yè)主割肉大幾十萬(wàn)賣(mài)房的故事并不鮮見(jiàn)。
但很多中國(guó)人習(xí)慣買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。行情不透明之下，買(mǎi)還是不買(mǎi)，很多人很困擾。我們?cè)L談了一些在2023的購(gòu)房者。他們中間，有一些是出于剛需，有的是仍看好樓市相較于未來(lái)可能通脹的保值性。這背后，支撐很多人出手購(gòu)房卡位的一個(gè)賭注是：我在抄底。
不過(guò)，這里是底么？
01、小區(qū)賣(mài)房刺客，買(mǎi)房人的神助攻
王剛簽下北京城市副中心（通州區(qū)）那間五十平米的房子時(shí)，內(nèi)心五味雜陳，他并不知道自己是否在做一個(gè)正確的決定。但既然買(mǎi)了，也無(wú)需多言。整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程，王剛說(shuō)，他可能最應(yīng)該感謝的，是小區(qū)里的各種賣(mài)房刺客。
所謂賣(mài)房刺客，指的是經(jīng)不起房?jī)r(jià)下跌，率先在小區(qū)內(nèi)破價(jià)賣(mài)房的人。他們堪稱(chēng)買(mǎi)房人的神助攻。當(dāng)然需指明的是，小區(qū)本身也并不存在一個(gè)所謂的價(jià)格統(tǒng)一戰(zhàn)線(xiàn)，這是一個(gè)高度開(kāi)放的市場(chǎng)。
2023年是王剛在通州區(qū)工作的第五年，憑借一張到手的北京工作居住證，有了北京這個(gè)一度是最嚴(yán)限購(gòu)區(qū)域的買(mǎi)房資格。
2015年，曾是北京CBD區(qū)域白領(lǐng)睡城的通州區(qū)，搖身一變成為北京城市副中心。隨后，為了限制投機(jī)炒房，北京出臺(tái)了較為嚴(yán)格的通州區(qū)購(gòu)房限制，比如在通州區(qū)購(gòu)房需要連續(xù)3年在該區(qū)繳納社?；騻€(gè)稅等，但彼時(shí)通州區(qū)吸納就業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并不強(qiáng)。
北漂數(shù)年，王剛特別想要有個(gè)屬于自己的小家，能在心理上安定下來(lái)，但家里人并不支持他此刻買(mǎi)房，原因是“不知道前方是陽(yáng)光大道，還是陷阱圈套”。
“我能理解家里人的擔(dān)心。首付就借了家里一些親戚的錢(qián)，萬(wàn)一買(mǎi)了馬上又虧了，我家承受不起?！蓖鮿傉f(shuō)。
的確，2023年樓市的價(jià)格，用通州環(huán)球影城的過(guò)山車(chē)來(lái)形容，似乎也不為過(guò)。
去年年初，王剛在通州各地看房時(shí)，趕上了疫情放開(kāi)后的小陽(yáng)春，壓抑了3年的購(gòu)房需求井噴，一時(shí)間結(jié)婚的、改善的一擁而上，樓市呈現(xiàn)小陽(yáng)春樣貌，市場(chǎng)心理比較樂(lè)觀。
但年中之后，樓市陷入疲軟，以前作為接盤(pán)俠的高薪互聯(lián)網(wǎng)大廠都祭出了差不多的優(yōu)化劇本，從北京到杭州，從深圳到武漢，大江南北的市場(chǎng)情緒走向謹(jǐn)慎。
本來(lái)見(jiàn)到小陽(yáng)春還怕趕不上車(chē)的王剛，見(jiàn)到樓市冷下來(lái)，手上似乎一下子有了很多議價(jià)的籌碼。
去年9月，王剛相中了通州區(qū)中心區(qū)域一套50平米的房。賣(mài)家原購(gòu)房?jī)r(jià)是220萬(wàn)，9月時(shí)賣(mài)家掛出的價(jià)格還是210萬(wàn)，但隨后該小區(qū)頻現(xiàn)的一波一波“賣(mài)房刺客”，將不降價(jià)的業(yè)主心理防線(xiàn)，瞬間擊了個(gè)粉碎。
有賣(mài)房中介就說(shuō)，就看著同戶(hù)型房?jī)r(jià)從220萬(wàn)降到210萬(wàn)，隨后擊穿200萬(wàn)心理防線(xiàn)，然后滑向190萬(wàn)。
在很多業(yè)主眼中，賣(mài)房刺客就是眼中釘、肉中刺，但拿他們無(wú)可奈何，松散的業(yè)主根本不可能建立馬奇諾防線(xiàn)。其次很多業(yè)主也很煩房屋中介?！百I(mǎi)房的時(shí)候他們拼命往上拱、賣(mài)房的時(shí)候感覺(jué)他們拼命往下壓，畢竟他們的工資是靠交易來(lái)抽成的，沒(méi)交易最可怕?！庇芯W(wǎng)友表示。
在刺客的妥協(xié)下，房屋中介的系統(tǒng)里一旦有了交易記錄，其他業(yè)主也就繃不住了，要么繼續(xù)堅(jiān)挺，但乏人問(wèn)津；要么只好忍痛割肉，及時(shí)止損。
王剛喜歡自己相中的這套住房，面積雖然不大，但戶(hù)型周正，小區(qū)環(huán)境及周邊配套十分成熟，便約了業(yè)主見(jiàn)面。
從見(jiàn)面交談中王剛得知，對(duì)方賣(mài)房，是覺(jué)得“這個(gè)時(shí)代現(xiàn)金為大”，業(yè)主對(duì)中國(guó)人經(jīng)歷的第一次資產(chǎn)縮水比較警惕，而自己則不然，“就是真的想要有一個(gè)窩，無(wú)外乎投資投機(jī)?！?/p>
雖然對(duì)樓市各有立場(chǎng)，但不妨礙一個(gè)愿賣(mài)一個(gè)愿買(mǎi)的雙方誠(chéng)意。
王剛一共看了三次房，前兩次看房是“探”，內(nèi)心決定之后，到了第三次就是價(jià)格之戰(zhàn)。他找來(lái)在京工作的親戚，一同來(lái)砍價(jià)。
砍價(jià)的過(guò)程，于王剛而言，就像諜戰(zhàn)。雙方各從橋的兩端出發(fā)，逐漸摸索走向中間點(diǎn)，每一方都有自己的底牌。
“雖說(shuō)樓市已經(jīng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，但也不能任性隨意，而是一點(diǎn)點(diǎn)刺探，底線(xiàn)是談判不能破裂。”王剛心里捉摸著。
在這樣的策略之下，雙方就像刮魚(yú)肉一般，一點(diǎn)點(diǎn)刮，從一萬(wàn)一萬(wàn)地談，到五千五千地降，一方在努力托價(jià)，一方在努力砍價(jià)，雙方從說(shuō)戶(hù)型的好、辯到北漂的累，講道理、博情感都說(shuō)了個(gè)遍，親戚和中介也適時(shí)站到臺(tái)前拱拱，給雙方做工作，直到找到雙方都能接受的妥協(xié)點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)的“辯論”，這套原價(jià)220萬(wàn)的50平米房子，最終以184萬(wàn)的價(jià)格成交，也比最后一次的掛牌價(jià)便宜了幾萬(wàn)。
到底誰(shuí)贏誰(shuí)輸，王剛認(rèn)為，樓市走勢(shì)雙方都是不可控的，彼此都設(shè)立了自己相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受力，不超過(guò)就處于安全區(qū)。
談及買(mǎi)房后的感受，王剛說(shuō)，“我希望是抄到底了，但自從買(mǎi)到后，我已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)的一時(shí)漲跌脫敏了。有點(diǎn)兒不敢看，也不想看。我家親戚說(shuō)，網(wǎng)上同戶(hù)型標(biāo)高的標(biāo)低的仍然都有，與其讓身心煎熬，不如當(dāng)個(gè)鴕鳥(niǎo)，自己要的就是有一個(gè)窩之后的情緒價(jià)值?！?/p>
不過(guò)，就在王剛?cè)胧趾蟮囊粋€(gè)多月，2月6日，北京市時(shí)隔9年解除了通州區(qū)的最嚴(yán)限購(gòu)。看似是個(gè)好消息，但敢于放下身段，估計(jì)是市場(chǎng)真急了。
02、福建實(shí)業(yè)家也不投資了，買(mǎi)別墅只為剛需
2023年下半年，王琨和他的姐姐，在福建泉州下轄縣城各買(mǎi)了一套價(jià)值600多萬(wàn)的雙拼別墅，每套別墅300多平米，認(rèn)購(gòu)訂金100萬(wàn)元，別墅2025年交付。
按照王琨的說(shuō)法，自家人選擇在2023年買(mǎi)房的考慮是出于“剛需” 。姐姐要結(jié)婚，而自己和弟弟是父親有意為兒子們的未來(lái)早做準(zhǔn)備。
和其他買(mǎi)房客不同的是，王琨不是第一次和房子打交道，而已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的老江湖了。
王琨家里是做實(shí)業(yè)起家，后來(lái)有多余的資金，也開(kāi)始做投資，其中就包括房地產(chǎn)。
在王琨印象中，在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)代，父親常常穿梭于各大樓盤(pán)的老板之中，大家互相稱(chēng)兄道弟。在講究宗親關(guān)系的福建鄉(xiāng)土社會(huì)，一個(gè)新樓盤(pán)開(kāi)業(yè)，往往能以較高效率提前吸引到三波人來(lái)認(rèn)購(gòu)。
一是靠制衣、鞋履、貿(mào)易致富的實(shí)業(yè)家；二是衣錦還鄉(xiāng)的海歸；三是本地拆遷造就的高收入群體。他們構(gòu)成了該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力來(lái)源。受益于扎實(shí)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)的黃金年代，一個(gè)家庭手握多套房產(chǎn)進(jìn)行投資買(mǎi)賣(mài)蔚然成風(fēng)，名下有驚人房產(chǎn)數(shù)量的本地鄉(xiāng)親亦不鮮見(jiàn)。
“我們家以前投資房產(chǎn)的風(fēng)格就是快買(mǎi)快賣(mài)型，比如7000元/平米買(mǎi)進(jìn)，8000元賣(mài)出，每平米賺1000元，100平就能賺進(jìn)10萬(wàn)多?！蓖蹒f(shuō)。
不過(guò)，時(shí)下房地產(chǎn)行情的變化也切實(shí)影響到了王琨家里的預(yù)期。在王琨老家，新房竣工量龐大，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了下降。有一個(gè)代表性新建小區(qū)，前幾年開(kāi)盤(pán)價(jià)為1萬(wàn)元/平米，高點(diǎn)時(shí)每平米1.6萬(wàn)，2023年時(shí)已經(jīng)跌至1.2-1.3萬(wàn)。
另外，王琨父親投資的幾套由知名房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也出現(xiàn)了問(wèn)題，房屋難以交付，“基本上可以認(rèn)為錢(qián)打了水漂?！?/p>
“像以前那樣大量囤購(gòu)房子的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，我們家也開(kāi)始在地產(chǎn)上變得謹(jǐn)慎起來(lái)，以前的快買(mǎi)快賣(mài)模式不搞了，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健投資。比如這兩套雙拼別墅，我們還是進(jìn)行了審慎的綜合考慮?！?/p>
一是剛需自住，不做投資用，家里的存糧能承擔(dān)房屋購(gòu)買(mǎi)后的價(jià)格波動(dòng)；
二是所購(gòu)別墅位于縣城中心，從房屋類(lèi)型到地段都具備一定的稀缺性，保值能力更強(qiáng)，目前已經(jīng)有人愿意加價(jià)買(mǎi)二手；
三是別墅開(kāi)發(fā)商為本地人，跑路風(fēng)險(xiǎn)低，房屋建筑質(zhì)量也能在鄉(xiāng)親的監(jiān)督之下。
雖說(shuō)基本上不再參與投機(jī)需求，王琨家里也不是完全對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此脫節(jié)。據(jù)介紹，王琨家里的親戚，最近就在廈門(mén)思明區(qū)、即廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)文化中心購(gòu)置了一套100多平米的高層住房，均價(jià)7萬(wàn)多元以上，純投資用。
“我們家里認(rèn)為，有人口流入支撐的城市核心地段，仍具備配置資產(chǎn)的價(jià)值。哪怕短時(shí)間內(nèi)不能升值，但要跌也跌不到哪里去，若干年后回看，跟貨幣、物價(jià)比起來(lái)，可能能具備一定的保值性。”王琨說(shuō)。
除了房子之外，王琨個(gè)人也開(kāi)始物色更多脫房地產(chǎn)的項(xiàng)目。咖啡連鎖、養(yǎng)老事業(yè)等都有考慮。對(duì)王琨這樣的有產(chǎn)者家庭來(lái)說(shuō)，以錢(qián)生錢(qián)是永不停歇的生活方式。
03、強(qiáng)烈感受到開(kāi)發(fā)商需要我的全款
眼看著2023年年關(guān)將至，56歲的張軍快馬加鞭，在沈陽(yáng)購(gòu)置了一套143平米的溫泉房。
這是他第三次在沈陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。之前他已經(jīng)擁有了兩套全款價(jià)格都在70萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，無(wú)論是學(xué)區(qū)、醫(yī)院、交通乃至周邊環(huán)境，都是沈陽(yáng)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，唯一的問(wèn)題就是不夠大——低于100平米，對(duì)于想布置退休生活的張軍來(lái)說(shuō)，稍顯局促。
讓張軍真正考慮這套距離市中心近30分鐘車(chē)程溫泉房的，是來(lái)自一位金融業(yè)朋友的社會(huì)觀察。
“朋友認(rèn)為，現(xiàn)在很多家庭有好幾套房子，但人口出生率在不斷下降，將來(lái)房源溢出是趨勢(shì)。而對(duì)于沈陽(yáng)這樣的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)大戶(hù)型的流通率一定是高于小戶(hù)型的，所以置換大一點(diǎn)的房子，可能更有保值性，這也是我果斷下手這套房產(chǎn)的重要原因?！?span>張軍表示。
圖 | 張軍也為他的父母，在浴室準(zhǔn)備了一個(gè)坐式溫泉池
另一個(gè)讓張軍加速購(gòu)房進(jìn)程的原因是他的直覺(jué)觀察，以及發(fā)生在自己身上的“歪打正著”。
2020年張軍購(gòu)置第二套房產(chǎn)時(shí)，就感覺(jué)整個(gè)市場(chǎng)景氣度不夠，他去交全款的時(shí)候，能感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商非常需要他的70萬(wàn)內(nèi)購(gòu)現(xiàn)金，最后對(duì)方還以開(kāi)玩笑的口吻說(shuō)：“你趕緊交錢(qián)，你交錢(qián)我們就能開(kāi)支（發(fā)薪）了?，F(xiàn)在想來(lái)，那時(shí)候他們的日子可能就已經(jīng)挺難過(guò)了?！?/p>
而后來(lái)發(fā)生在融創(chuàng)、碧桂園等知名房企上的事，也對(duì)應(yīng)上了張軍此前的猜測(cè)。
不過(guò)，當(dāng)以為馬上能住進(jìn)新家時(shí)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商（當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司）卻送給了他一份“意外的禮物”：因?yàn)榉科筚Y金流出現(xiàn)問(wèn)題，自己原計(jì)劃用持有的一套房產(chǎn)等價(jià)置換99平米的房子，被開(kāi)發(fā)商提議變成了加收23萬(wàn)，置換143平米的溫泉房。
一開(kāi)始本來(lái)還不太愿意，綜合判斷之后，張軍決定接受這個(gè)置換協(xié)議。吊詭的是，張軍這一次也再次感受到了“開(kāi)發(fā)商對(duì)我手里現(xiàn)金的渴望，大家真的缺錢(qián)。”而像張軍這樣不差錢(qián)的買(mǎi)房人，簡(jiǎn)直成了開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑。
無(wú)獨(dú)有偶，作為一名教育工作者，章全也同樣趕在龍年之前，抓緊入手了一套天津市河北區(qū)的房子，他的買(mǎi)房動(dòng)機(jī)相對(duì)被動(dòng)?！澳挲g到這了，著急結(jié)婚，前幾年沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房，現(xiàn)在只能倉(cāng)促上陣?！?/p>
據(jù)章全描述，他和女友看了好多戶(hù)型才定的這套房子，天津市河北區(qū)也屬于市中心區(qū)域，小區(qū)是新房樓盤(pán)，對(duì)應(yīng)的也有學(xué)校，裸房總價(jià)323萬(wàn)，116平。
樓市價(jià)格的波動(dòng)一定程度上加快了章全購(gòu)房的進(jìn)程：因?yàn)榻Y(jié)婚剛需，2022年章全就在關(guān)注天津合適的房子，2023年關(guān)注房源下降了不少，于是果斷入手。
“開(kāi)發(fā)商見(jiàn)到我們非常熱情，名義上還送了我們一個(gè)12萬(wàn)元的車(chē)位，只為讓我們緊急付款。”章全說(shuō)。
04、2023入樓市，到底是抄底還是填坑？
樓市接下來(lái)會(huì)如何，是許多買(mǎi)房人、賣(mài)房人共同關(guān)心的話(huà)題。
我們也搜羅了網(wǎng)上的幾種代表性意見(jiàn)：
● 應(yīng)該賣(mài)。中國(guó)人此前多沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)資產(chǎn)縮水，所以相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)不夠。
● 可以不著急賣(mài)。中國(guó)樓市不可能一直跌，因?yàn)樯婕暗浇?jīng)濟(jì)安全。未來(lái)可能不會(huì)大漲，但仍具備相對(duì)的保值性。
●重新配置區(qū)域。核心城市的核心地段房屋，仍具備較大的投資價(jià)值。
●自己住，這1-2年應(yīng)該是抄底好時(shí)機(jī)。
我們也走訪了房屋中介一線(xiàn)。在北京鳥(niǎo)巢附近的社區(qū)，90平米的房子從近800萬(wàn)跌到700萬(wàn)以下的案例并不少。但有房屋中介業(yè)者表示，房子降了也不一定好賣(mài)，除了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理影響外，也有人擔(dān)心自己就算付的起首付，但目前就業(yè)環(huán)境并不穩(wěn)定，怕還不起月供。
有一位不愿意具名的資深樓市專(zhuān)家表示，短期來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有大的問(wèn)題，即便有下跌，但不會(huì)跌透，因?yàn)檫@關(guān)系著系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)家也出臺(tái)了多種措施來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。目前對(duì)剛需及改善族來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)抄底時(shí)機(jī)，但要看具體卡的價(jià)位，就跟股票的買(mǎi)入點(diǎn)一樣。
而至于目前是否已是底部，該專(zhuān)家表示，“最低價(jià)可遇不可求，普通人多只能追求相對(duì)低價(jià)?！?/p>
而對(duì)于中長(zhǎng)期樓市，該專(zhuān)家表示：“中長(zhǎng)期沒(méi)必要過(guò)份看好這個(gè)行業(yè)，一個(gè)是人口結(jié)構(gòu)，二是國(guó)家要發(fā)展，需要科技這樣新的動(dòng)能，當(dāng)然這個(gè)中長(zhǎng)期是多久，也需要實(shí)時(shí)研究，不能武斷去下結(jié)論。”
目前除了剛需族外，很多人仍然會(huì)把地產(chǎn)拿來(lái)與其它的投資型產(chǎn)品來(lái)做收益對(duì)比。
沈陽(yáng)的購(gòu)房人張軍臨近退休，但他仍然在到處運(yùn)籌，為自己的老后生活準(zhǔn)備財(cái)源。
他的觀點(diǎn)是：“現(xiàn)在市面上我能接觸到的投資型產(chǎn)品和財(cái)政投資，利息和收益都非常低，并且通貨膨脹仍在繼續(xù)，只要投資款不影響生活，即使現(xiàn)在的樓市低迷，房產(chǎn)也仍是我所有資產(chǎn)配置中的第一選擇?！?/p>
年輕時(shí)趕上地產(chǎn)熱度的張軍，現(xiàn)在滿(mǎn)腦海想的都是，能盡早住進(jìn)溫泉房，過(guò)上康養(yǎng)人生。而他的下一代也得益于父親攢下的家底，在北京北漂時(shí)，更有底氣，也有退路。
浮光掠影又一年，拼死拼活累一生，把夢(mèng)托給房子的中國(guó)人到底在尋求的是一種特別大俗又大雅的安全感。
文中受訪者皆為化名