文｜睿思網(wǎng)

當下，各路資本對中國物流資產(chǎn)投資展現(xiàn)出前所未有的熱情，而基匯資本似乎興趣缺缺。

中國春節(jié)期間，基匯資本宣布以超20億元人民幣（約2.8億美元）的價格，出售一個由三個內(nèi)地物流資產(chǎn)組成的投資組合。當中包括位于廣東江門的兩個工業(yè)園區(qū)及一個位于陜西西安的物流園。

據(jù)稱，買家正是中國平安。這家中國保險業(yè)巨頭當前正不斷擴大不動產(chǎn)資本盤。

早于2023年11月即有消息傳出，其旗下平安?？卣幸饨颖P黑石位于中國的物流資產(chǎn)包，包含11個物流園，價值超百億。

基匯低調(diào)退場

基匯資本并沒有披露相關出售資產(chǎn)、買方身份或與安聯(lián)和維龍合資企業(yè)現(xiàn)狀的細節(jié)。但在平安人壽2月19日的兩則公告中，已證實了上述交易。

據(jù)了解，平安人壽收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司、維龍供應鏈管理有限公司等公司100%股權，以達到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江的兩個穩(wěn)定運營的物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。而在工商變更以及借款等系列動作背后，平安人壽為持有江門上述兩大物流園區(qū)，涉及金額或高達9.8億元。

據(jù)了解，鶴山合能建設的是位于江門鶴山的維龍珠西智慧物流產(chǎn)業(yè)園，該項目總建面為25萬平，總投資1.2億美元。其中建設21萬平方米建筑面積現(xiàn)代物流倉庫，已于2021年7月正式投產(chǎn)運營，并引入希音跨境電商項目租用全部倉儲面積。

公開資料顯示，維龍蓬江主要運營位于江門蓬江的維龍（江門）大消費供應鏈產(chǎn)業(yè)園，總建面達8.2萬平，用于建設產(chǎn)業(yè)供應鏈服務中心、新零售產(chǎn)業(yè)購銷中心、供應鏈金融及結算中心等，擬打造成大灣區(qū)生活消費品商貿(mào)及物流樞紐的示范園區(qū)。

另據(jù)了解，于去年12月22日，平安人壽即已完成了對安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲服務有限公司的工商變更手續(xù)，持有安華維龍100%股份，而安華維龍的注冊資本為4.9億元。

資料顯示，安華維龍持有的西安秦漢物流園，坐落于西安市咸陽新區(qū)天工三路，總建面達16萬平，建有八棟單層庫。

由于未知相關資產(chǎn)的原始收購價格，但基匯資本過往在中國投資項目的平均收益率為14.2%，若相關資產(chǎn)能以達到該收益水平，亦屬一筆相當亮眼的交易，而基匯資本也由此完成了在該合作平臺中首筆物流資產(chǎn)的退出。

十年中國進退

基匯資本在中國物流不動產(chǎn)市場已活躍近10年。

早在2014年，基匯資本就與意大利物流倉儲開發(fā)商維龍中國共同成立合資平臺，在中國市場收購、開發(fā)并管理現(xiàn)代化的倉儲物流設施。

據(jù)了解，在合資企業(yè)最初成立時，雙方的目標是建立一個總計100萬平方米（1080萬平方英尺）和10億美元價值的資產(chǎn)組合。

據(jù)基匯資本官網(wǎng)顯示，自基匯維龍物流合作平臺成立八年來，雙方共同組建了3支基金，總募資規(guī)模達到15.15億美元，投資了近40個項目，總面積超過400萬平方米。本次出售的3項資產(chǎn)屬當中的投資項目。

值得一提的是，在基匯維龍物流合作平臺成立四年后，其將50%權益出售予德國安聯(lián)地產(chǎn)（當時稱為“PIMCO Prime”）。安聯(lián)亦由此獲得上海、嘉興、佛山、武漢和沈陽五個物流項目組合的半數(shù)所有權，總可出租面積達37.5萬平方米?；鶇R和維龍仍保留合作平臺剩余半數(shù)股權，并繼續(xù)管理相關資產(chǎn)。

近年來，對物流地產(chǎn)這門生意感興趣的買家逐漸增多，四處物色合適的物流資產(chǎn)投資機會。但作為物流不動產(chǎn)的“老玩家”，基匯資本與維龍似乎自2022年以來，就停止了相關加碼投資的動作。這或與維龍自身的調(diào)整相關。

于2023年4月，英國工業(yè)地產(chǎn)投資信托基金賽格洛Segro對維龍實現(xiàn)了完全收購。Segro曾于2015年5月收購維龍多數(shù)股權，成為后者的第一大股東。

而基匯資本本身，似乎也有著其它的投資考量。

公開信息顯示，截至2023年第三季度，基匯資本管理著337億美元的全球資產(chǎn)，近期一直在中國以外的地區(qū)進行投資，包括印度尼西亞和馬來西亞的數(shù)據(jù)中心項目，以及東京的凱悅酒店和物流資產(chǎn)。

中國市場方面，在2023年末，基匯資本正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業(yè)進行整體出售，當中某個單元，還是基匯資本上海團隊的辦公所在地。在此之前，基匯資本為位于中國一棟超高層地標性辦公樓的現(xiàn)有貸款尋求再融資。

平安開拓物流版圖

借助本次交易，中國平安旗下的物流不動產(chǎn)資產(chǎn)版圖進一步擴大。

從2015年初開始，平安不動產(chǎn)便大舉進入物流地產(chǎn)領域。2018年，普洛斯入股平安工業(yè)物流，并更名為“安普發(fā)展”，專注于物流不動產(chǎn)的投資、開發(fā)和運營。截至2022年，平安工業(yè)物流在全國有28個物流園，面積接近300萬平方米。

近兩年，平安在物流投資領域又再度活躍起來。此前于2023年11月，市場曾傳言，中國平安旗下平安海控有意收購黑石旗下11個中國物流園。據(jù)當時媒體消息，雙方已簽署意向合作書，而平安亦在簽約前完成了盡職調(diào)查。不過該消息已遭平安?？胤裾J，及后相關交易亦未見更新一步進展。

如若雙方交易能最終完成，這將大幅增厚中國平安旗下物流資產(chǎn)，也有益于其實現(xiàn)在不動產(chǎn)投資方面的多元化和平衡化。

據(jù)了解，黑石集團此次擬出售的11個物流園區(qū)項目總建筑面積約220萬平，分布在廣州、武漢、南京、長沙、西安等11個城市，目前平均出租率約80%。

當然，平安在不動產(chǎn)投資方面也有自身的考慮。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，中國平安保險資金投資組合中不動產(chǎn)投資余額為2094.82 億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.5%。盡管已較2022年同期下降3%，但該比例在一眾險資中仍屬較高水平。

此外，工程物流投資業(yè)務方面，平安不動產(chǎn)以自主投資建設、第三方合作投資建設或并購等方式投資工業(yè)物流園項目并對項目運營進行培育，待項目運營成熟后以合理溢價轉讓給平安集團子公司長期持有，之后保險資金委托發(fā)行人進行項目的運營管理，目前該業(yè)務收入已不足千萬，整體收入規(guī)模不高。

從考慮風險平衡的角度出發(fā)，中國平安從2022年開始便逐漸壓降不動產(chǎn)投資。據(jù)透露，當前不動產(chǎn)的主要布局方向，更傾向于租賃住房等可產(chǎn)生長期租賃現(xiàn)金流效應，且符合公司負債需求的不動產(chǎn)。

據(jù)了解，當前中國平安的不動產(chǎn)投資物業(yè)中，主要以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業(yè)），在不動產(chǎn)投資中占比76.1%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。

盡管如此，對于險資而言，中國物流地產(chǎn)領域的潛力正在逐步放大。第一太平戴維斯曾指出，最近三年里，物流地產(chǎn)的買家逐漸變成了國內(nèi)投資者，尤其是國內(nèi)險資，開始主導物流資產(chǎn)投資。2023年以來，險資正把目光從原來的住宅不動產(chǎn)轉向物流地產(chǎn)，其中，泰康保險就以約20億元從ESR手中收購了國內(nèi)6處物流園資產(chǎn)。中國平安不過是當中的一員而已。