文|空間秘探 齊妍妍

春節(jié)前，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，可在全國24城100多家門店任意7天搭配使用。此次并非長租公寓首次推出短租類產(chǎn)品，除龍湖冠寓外，泊寓、城家、領寓也曾推出短租、隨心住等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。在長租公寓均開始變“短”的當下，又體現(xiàn)出行業(yè)怎樣的發(fā)展趨勢？

799元全國住7天，長租公寓變酒店？

近日，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，主打全國24個城市隨心住7天。在入住時間和入住城市上可任意搭配使用，可以連住，也可以拆分使用，在節(jié)假日和周末也可通用。在使用期間上，有效期可至2024年12月1日，擁有近一年的有效使用期。

在價格上，早鳥票價僅799元。對于頻繁旅游出行的人來說，799元住7天極具性價比。而對于頻繁商務出行的人來說，相比住酒店，長租公寓也將會帶來完全不一樣的住宿體驗。

作為面向新世代人群租住生活型態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌，在專注長租公寓之余，龍湖冠寓順應市場的變化和需求，推出了“隨心住”短租產(chǎn)品。此次“隨心住”產(chǎn)品也是針對新一代年輕人消費需求和趨勢開展的新業(yè)務。推出之后，產(chǎn)品收獲了諸多關注度，并獲得了良好的市場反饋。

此前，依托龍湖集團綜合業(yè)態(tài)實力，龍湖冠寓深耕全國一二線城市核心區(qū)，在全國一二線城市實現(xiàn)了廣泛布局，主要服務于20-34歲的白領人群。

在此之前，龍湖冠寓還曾推出“候鳥計劃”及“候鳥計劃PLUS升級版”。計劃包括了深圳、珠海、廈門、重慶等13個南方城市，在春節(jié)期間以優(yōu)惠的價格為租客提供春節(jié)租房服務。

此外，冠寓還曾在2023年9月、12月分別推出“國慶7天隨心住”和“華南5城隨心住”產(chǎn)品，主打比民宿更安心的服務，比酒店更劃算的性價比。而此次“隨心飛”產(chǎn)品則將租住可選范圍擴大到了全國。由于可以跨全國24個城市、100+門店，并且可拆分使用，其靈活使用的特性更讓該產(chǎn)品推出之后引起了市場廣泛關注和期待。

正在變“短”的長租公寓業(yè)務

隨心住模式并非長租公寓打入短租市場的首次嘗試。此前，面向差旅人士，長租公寓品牌途趣曾在業(yè)內(nèi)推出“安心住”和“隨心住”的服務模式?！鞍残淖　敝饕獓@換房、短租、臨時長時間空置、轉租等情境，途趣分別針對性地推出了免費換租、安心續(xù)租、急停攢租和余額轉贈的服務。而隨心住模式則是在入住時間上采用一天24小時均可辦理入住和退房的方式，且在結算方式上以小時為單位，根據(jù)實際入住時長進行統(tǒng)計結算，未住滿時長進行結余累計。

城家也曾推出“隨心住”概念，租戶可以在短租和長租之間根據(jù)租住需求進行靈活切換。由此看出，原本主打“長期”的長租公寓品牌紛紛在向“短”轉變，不僅包括縮短租期，也包括推出主打靈活性的租住產(chǎn)品。

在長租公寓紛紛尋求“短”變之下，是長租公寓日益激烈的競爭處境。

其一，面對消費者需求的轉變，市場逐漸形成了新型的租住需求。租賃住房是剛需，但是新型的租住需求仍是長租公寓未來發(fā)展需要考慮的主要因素。面對不同的租客群體，對租賃時間的需求則不同。而長租公寓面向的是市場中的年輕一代主力軍，新一代年輕群體面臨著不穩(wěn)定的就業(yè)以及不固定的租期。一些長租公寓根據(jù)租期的多元需求，不再局限于長期的租賃模式，而是推出了“短長租”、“日長租”結合的產(chǎn)品。

蘇州最大的租賃住房持有和運營商恒泰租住旗下品牌恒泰星寓負責人曾提到，2021年和2022年，所有項目均為長租，短租需求較少。從2023年開始，有不少項目反饋，客戶到店后提出短租意向，短租需求明顯提升。公司內(nèi)部溝通后，決定對租期做出調整，增加1個月、3個月和6個月的租期。2023年12月新簽客戶，有30%租戶選擇了短租。

其二，自2023年11月進入租房淡季以來，租賃市場始終處在相對疲軟狀態(tài)。租房淡季，長租公寓空置率上升是整個行業(yè)的普遍問題。為提升淡季酒店空房的利用率，不僅是長租公寓在尋求突破，越來越多的酒店也開始做起了長短租業(yè)務。

其三，以保租房為代表的機構房源不斷入市，在租金定價方面擁有優(yōu)勢。保租房定價受到政府管控，因此也更加規(guī)范和透明。各省市保租房租金標準不一致，但都對租金漲幅進行了相應限制。比如，廣東省規(guī)定年度租金漲價幅度不得超過5%；海南、安徽等省份規(guī)定保租房租金原則上不得高于同區(qū)域同品質房源租金的90%。在政策扶持下，保租房在價格上占據(jù)優(yōu)勢，長租公寓的市場競爭也愈發(fā)激烈。在保租房與酒店長租業(yè)務的雙面夾擊下，長租公寓盈利也變得更加困難。

與此同時，長租公寓也是不動產(chǎn)業(yè)務中最難賺錢的業(yè)務之一。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，泊寓和領寓作為長租公寓的頭部品牌，在2023年宣布首次實現(xiàn)盈利。目前，在長租公寓領域，能夠實現(xiàn)盈利的企業(yè)仍然集中在頭部幾家，行業(yè)整體性的盈利“魔咒”仍沒有完全破解。

無論是在產(chǎn)品結構還是運營模式上下功夫，尋求第二營收增長點成為了長租公寓未來的發(fā)展重點。除了做“短”業(yè)務之外，長租公寓還需要不斷創(chuàng)造新的故事。

長租公寓做“短”業(yè)務有何優(yōu)勢？

酒店尋求變“長”，長租公寓尋求變“短”似乎已成未來的發(fā)展趨勢，酒店與長租公寓雖同是租賃住房行業(yè)，但面向不同需求的人群，各品牌也形成了自己的差異。綜合來看，長租公寓做“短”到底有何優(yōu)勢？在競爭激烈的市場中，長租公寓的“短”業(yè)務又將有幾何勝算？

成本可控，性價比高

酒店往往采取動態(tài)定價的運營模式，會根據(jù)市場情況及反饋在某一時間段對價格進行調整，所以，通過簽訂合同確定價格，長租公寓至少保證了在一段時期內(nèi)的價格穩(wěn)定。尤其在旅游旺季或節(jié)假日出行高峰期，經(jīng)常出現(xiàn)租客因價格問題與酒店產(chǎn)生糾紛的情況。

出現(xiàn)價格糾紛的現(xiàn)象除了定價機制的不同外，也在于二者在運營成本模式上的差異。從現(xiàn)實條件分析來看，同一時期內(nèi)，酒店長租所要付出的成本往往高于長租公寓的運營成本。一段時期內(nèi)，租住酒店的費用除了包括房費、水電費之外，還有員工服務費和日耗用品等成本。相對而言，長租公寓只有房租、水電費以及相關的人工運營成本，而人工運營的成本也會隨著租客的增加被分攤，因此，成本也相對更可控。

在淡季空置率高的情況下，將一部分空置的房子拿來出租，可以提高房屋的運轉率，增加額外的營收。除此之外，大多長租公寓還擁有優(yōu)越的地理位置，或位于核心商業(yè)區(qū)，亦或者位于交通樞紐、旅游密集區(qū)。對于整個住宿市場來說，可為旺季增加額外的房屋供給，避免出現(xiàn)“高價酒店”、“酒店一房難求”的現(xiàn)象。并且，于消費者而言，此類產(chǎn)品相比酒店來說也是極具性價比的選擇。

個性化居家體驗

許多人對公寓的印象還停留在標準化裝修的階段，但隨著近些年長租公寓的發(fā)展，各長租公寓品牌也逐漸形成了差異化的產(chǎn)品體驗和服務。

相對于酒店商務化、標準化的居住體驗，在同等的價格和居住條件下，長租公寓更注重社區(qū)環(huán)境及氛圍的打造。選擇酒店的住客一般只作短暫停留，對于酒店的服務只依賴于休息、用餐等幾個簡單元素，相比酒店這種“短平快”的行業(yè)，長租公寓則發(fā)揮出了“長”的優(yōu)勢，多了一層居家感。

在圍繞“居家氛圍”的打造上，除了居家式租住體驗外，還能為租客提供社交、體驗、共享空間等多重附加價值。作為近些年興起的“社區(qū)經(jīng)濟”、“它經(jīng)濟”，長租公寓也在緊跟潮流。比如，自如資管曾推出“寵物友好公寓”；城家公寓曾在2023年11月戰(zhàn)略并購南寧原子社區(qū)，錨定社群經(jīng)濟，試圖打造創(chuàng)新型社區(qū)平臺。

“換住”更靈活

多數(shù)頭部公寓品牌在全國一二線城市進行了廣泛布局，長租公寓的“隨心住”在品牌全國旗下的多個門店均可使用。比如，冠寓此次推出的“隨心住”產(chǎn)品便可在全國24城使用。而酒店品牌在不同地理位置、不同期間會存在價格差異，以往推出的“隨心住”產(chǎn)品還曾出現(xiàn)過在旺季入住需要加錢的情況，給購買者帶來了不佳的消費體驗。

此外，對于酒店來說，使品牌旗下的全國多家門店形成聯(lián)動更為困難，因此，酒店推出的“隨心飛”產(chǎn)品可選擇范圍也相對更少。此前，也有酒店推出“隨心住”產(chǎn)品，但產(chǎn)品所涵蓋的酒店可選范圍并不多，對于想要擁有全國多地體驗的游客來說，“換住更方便”將會成為長租公寓相對酒店而言的一大特色及優(yōu)勢。

“短”革命下長租公寓如何“接”得??？

酒店界曾刮起過一陣“隨心住”潮，終因“后勁不足”未能經(jīng)受住市場的長期考驗，熱度逐漸消退。在變“短”趨勢下，長租公寓如何打出自己的“優(yōu)勢牌”？“短”潮流究竟是不是未來長期趨勢？還要看長租公寓之后如何接招與應對。

增加多元產(chǎn)品線

此前，在酒店領域，為迎合多元化的住宿需求，許多酒店推出短租或者長租業(yè)務。一方面是為了解決淡季酒店空置率高的問題，另一方面，則是在業(yè)務層面跳脫出短線思維，開啟了一次“長”試探。所以，無論是酒店做“長”還是長租公寓做“短”，“時間”在住宿租賃行業(yè)里的界限正在變得越來越模糊。對于長租公寓來說，以時間為切入點，打破原有的“長”慣性，重塑產(chǎn)品結構可以視作一個好的突破點。

相比酒店的“短平快”，長租公寓往往能創(chuàng)造出更為靈活的產(chǎn)品模式，在租住體驗上，長租公寓也可以創(chuàng)造出更豐富多元的租住體驗。在產(chǎn)品模式的創(chuàng)新上，長租公寓還有更多空間尚待開拓。除了在固有商業(yè)模式下進行摸索與試錯之外，跳脫出原有的“長”思維，也會收獲許多意外之喜。

避免落入“低價競爭”

無論是799還是1099，低價的產(chǎn)品確實可以在一開始就抓人眼球。但不論是長租公寓各品牌內(nèi)部的價格戰(zhàn)，還是公寓與酒店相對而言的性價比，如果最后都只是落入價格之間的競爭，當價格降到恰能覆蓋成本時，會導致產(chǎn)品無利可圖。最后也會如酒店“隨心住”一樣，熱度過后就難以維系。

一個新的產(chǎn)品模式出現(xiàn)，往往能吸引到許多的關注度和流量。但同酒店“隨心飛”一樣，企業(yè)也需要考慮如何在聚集了一定的流量之后，最大程度的留存住戶，實現(xiàn)對流量的轉化，以避免落入“低價競爭”的循環(huán)。

挖掘品牌差異價值

相比標準化的產(chǎn)品服務，個性化的居家體驗對于服務的要求則更高，長租公寓在服務標準的完善上也更難。與此同時，大多數(shù)長租公寓品牌在裝修、家電等住宿硬件上并無表現(xiàn)出顯著差異。對于租客來說，面對同質化的產(chǎn)品和服務，價格就成為了影響最終決定的核心因素，長租公寓也會被迫卷入“價格戰(zhàn)”的怪圈。

長租公寓除了在性價比上可以形成競爭優(yōu)勢之外，在軟實力方面，也可形成超越硬件的品牌標志，在產(chǎn)品服務及運營管理上逐漸形成自己的差異價值。

在體驗過長租公寓“隨心住”后，一些網(wǎng)友表示可以對長短租客戶進行相應區(qū)分。這種區(qū)分既可以是服務標準，也可以是租住空間。比如，在推出短租產(chǎn)品時，面對長租和短租兩種不同需求的客戶，可根據(jù)不同客戶的需求特點，在訂房規(guī)則、服務方式上進行區(qū)分，針對目標群體可以更精準地提供服務。另外，長短租客在生活習慣上也存在差異，在推行“短”業(yè)務的同時，也需考慮到不同群體在租住體驗與權益方面的平衡與維護。

綜上，長租公寓的“盈利”困境仍是行業(yè)性難題，面對新型的租賃趨勢和供給側競爭的加劇，長租公寓變“短”的趨勢逐漸清晰。在新趨勢下，哪些品牌能夠打破“魔咒”，率先開啟行業(yè)全新賽道，仍然值得關注。