界面新聞記者 | 王婷婷
“到了年末，我們不得不做出一個(gè)艱難的決定——集團(tuán)全員減薪。”2月2日，SOHO中國董事長徐晉在2024年會致辭時(shí)宣布。
徐晉表示，2023年，對SOHO中國（00410.HK）而言，是充滿挑戰(zhàn)和考驗(yàn)的一年。公司的主營業(yè)務(wù)是辦公樓租賃，公司收入就是租金和出租率相乘的倍數(shù)關(guān)系。
但在這一年，SOHO中國面臨租金和出租率的雙重下滑，雖然公司及時(shí)調(diào)整策略，優(yōu)先保證出租率，但截至2023年底這個(gè)數(shù)字仍然只實(shí)現(xiàn)到77.6%。
“在收入下滑等巨大壓力下，公司一直在努力降低成本。去年，我們的招待費(fèi)用幾乎壓縮到了零?！毙鞎x稱，在宣布集團(tuán)全員減薪后，很感動最終收到了集團(tuán)成員的簽字《確認(rèn)函》。
過去一年，SOHO中國在保證服務(wù)的同時(shí)努力開拓市場、挖掘新客戶，華為、中國廣電、小紅書、華住、愛康國賓、金佰利等都在SOHO的客戶名單之列。
2024年會面臨很多未知和變化，徐晉表示，每個(gè)人都應(yīng)該擁抱變化，現(xiàn)在最缺乏的不是資金、不是需求、不是市場，而是信心。
但是，金錢仍然考驗(yàn)著公司和每個(gè)人。徐晉指出，在新的一年里，尤其是在艱難的時(shí)刻，每位同事都要經(jīng)得起金錢的考驗(yàn)，每一分錢都要合法地使用，這也是公司多年來堅(jiān)守的原則。
2023年是SOHO中國關(guān)鍵的一年，這一年公司不僅陷入債務(wù)交叉違約風(fēng)險(xiǎn)，其董事會主席也迎來補(bǔ)位，徐晉開始扛起領(lǐng)軍大旗。
2023年10月12日，SOHO中國于港交所發(fā)布公告稱，自10月11日起，執(zhí)行董事及公司聯(lián)席行政總裁徐晉被任命為董事會主席。在業(yè)內(nèi)看來，這一任命意味著SOHO中國在企業(yè)治理上正式進(jìn)入職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代。
公開信息顯示，徐晉今年51歲，于2001年2月加入SOHO中國，歷任人事行政部總監(jiān)、采購部總監(jiān)、副總裁。在聯(lián)席行政總裁和擔(dān)任董事會主席之前，她曾擔(dān)任SOHO中國副總裁，負(fù)責(zé)資產(chǎn)和物業(yè)管理，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)擁有超過20年的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。
徐晉更像是“臨危受命”，因?yàn)槿ツ甑腟OHO中國正面臨內(nèi)部外部雙重考驗(yàn)。
就SOHO中國而言，據(jù)2023年8月份發(fā)布的中期業(yè)績，截至2023年6月30日，SOHO中國營業(yè)收入約8.215億元，2022年同期為8.96億元；同時(shí)，公司歸屬于母公司股東凈利潤1361.3萬元，同比下降92.86%。
此外，望京SOHO因拖欠支付土地增值稅（19.86億元）及相關(guān)滯納金，正面臨被扣押、查封風(fēng)險(xiǎn)這也成為公司流動性風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。
外部環(huán)境更是不樂觀。國內(nèi)寫字樓市場遲遲未能恢復(fù)常態(tài)，加上市場供應(yīng)不斷，SOHO中國寫字樓和零售物業(yè)出租率不及從前。在2023年上半年，SOHO中國上半年平均出租率約79%，其中在北京的5個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目出租率不足65%。而在2020年之前，SOHO中國的平均出租率長期維持在90%以上。
如何提高出租率、租金收入，以及化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是擺在徐晉及其管理層面前的一大難題。
然而直到下半年，國內(nèi)寫字樓市場依然承壓，即便是SOHO中國投資物業(yè)主要位于北京、上海這些一線城市。以上海為例，2023年上海寫字樓市場受新增供應(yīng)集中入市影響，推動全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。
在北京，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓整體空置率于2023年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。
這也是雖然徐晉此前及時(shí)調(diào)整了策略，但SOHO中國到年底的出租率未升反而繼續(xù)下降的主要原因，整個(gè)市場已處于弱需求、強(qiáng)供應(yīng)的狀態(tài)。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)測，展望2024年，大量新增供應(yīng)入市，加之部分行業(yè)租戶仍保持較為謹(jǐn)慎的租賃策略，寫字樓市場依然面臨挑戰(zhàn)。
宣布全員減薪后，徐晉還會采取哪些策略應(yīng)對新一年的壓力，昔日潘石屹引以為榮的SOHO中國在新掌舵人的帶領(lǐng)下能否迎來逆襲，依然是未知數(shù)。