文｜睿思網(wǎng)
近期，凱德投資正持續(xù)調(diào)整其在中國(guó)的商業(yè)資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。
1月31日，凱德投資將北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%的股權(quán)出售予友邦人壽，僅保留5%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)近24億元。而在數(shù)天前，旗下凱德中國(guó)信托（CLCT）剛完成北京凱德MALL?雙井購物中心的出售，交易價(jià)格為8.42億元。
“此舉符合凱德投資的資本再循環(huán)策略，釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值，回收資本用于再投資?！眲P德稱。
隨著相關(guān)資產(chǎn)的出售完成，凱德系在北京的商業(yè)投資更偏向存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
連續(xù)轉(zhuǎn)手北京項(xiàng)目
根據(jù)CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，北京辦公樓整體空置率2023年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場(chǎng)空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。
凱德出售資產(chǎn)的行為未必基于對(duì)市場(chǎng)前景的看淡，從凱德標(biāo)志性的“融投管退”資管模式出發(fā)，選擇在合適的時(shí)間點(diǎn)以合適的價(jià)格完成退出，本就是其資本運(yùn)作的重要一環(huán)。
最新完成股權(quán)出售的北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目，系凱德于2022年10月通過法院拍賣收購而來，作價(jià)20.37億元，較當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)約低三成。
該項(xiàng)目的前身是博瑞大廈，位于朝陽區(qū)核心商務(wù)區(qū)，地上建筑面積為44,759平方米。凱德在收購?fù)瓿珊?，?duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列資產(chǎn)改造，并同步啟動(dòng)招商。2023年9月，隨著第一階段近8成空間資產(chǎn)升級(jí)改造完成，以北京凱德·星貿(mào)之名重新入市。
從交易金額來看，凱德針對(duì)北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目的投資無疑是成功的。雖暫未獲悉凱德所投入的具體改造成本數(shù)額，但僅一買一賣之間，凱德投資即獲得了約3.6億元的賬面收益，而且還保留了5%的股權(quán)。
凱德投資似乎也非?？春迷擁?xiàng)目的發(fā)展前景，作為保有股權(quán)的股東之一，凱德投資仍將為該項(xiàng)目提供資產(chǎn)管理服務(wù)，獲得經(jīng)常性費(fèi)用收入。
值得一提的是，這是凱德投資近年與友邦人壽的二度聯(lián)手。2022年，友邦人壽參投了凱德投資的一支人民幣基金，“在持續(xù)擴(kuò)大基金管理業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，我們將繼續(xù)專注于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)和資本高效?！?凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔表示。
相較于北京凱德·星貿(mào)，凱德投資在北京凱德MALL?雙井購物中心的收益則較為遜色。
據(jù)了解，北京凱德MALL?雙井購物中心總面積為49,463平米，于2006年注入凱德中國(guó)信托平臺(tái)，彼時(shí)資產(chǎn)估值為4.1億元，截至2023年10月31日，項(xiàng)目估值為6.21億元，最終成交價(jià)為8.42億元。
凱德中國(guó)信托亦指出，此次出售價(jià)格折合年化NPI收益率為2.8%。相較于凱德商業(yè)信托其他一線城市購物中心的資本化率水平（約4.3%-5.3%），2.8%的收益率顯得較低。
不過，此次交易價(jià)格折合每平米建筑面積為17023元，較其最新評(píng)估值12454元/平米提升了約36.7%。只是這個(gè)價(jià)格仍低于凱德信托在北京及廣州等其他一線城市購物中心的單價(jià)。
盡管未達(dá)到理想收益水平，凱德中國(guó)信托仍決意出售，經(jīng)睿思網(wǎng)了解，其中一個(gè)原因是該項(xiàng)目增長(zhǎng)空間已然不大。
據(jù)了解，當(dāng)前北京凱德MALL?雙井購物中心98.2%的面積長(zhǎng)期租給家樂福和百安居兩個(gè)主力店，剩余面積租給幾個(gè)小租戶，收益穩(wěn)定但增長(zhǎng)緩慢。
另據(jù)公開數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目自2006年起六年租金復(fù)合增長(zhǎng)率僅0.96%，此外，從項(xiàng)目的收益率來看，項(xiàng)目收購次年為7.7%，隨后于2019年達(dá)到峰值9.2%，及后隨著北京購物中心競(jìng)爭(zhēng)的不斷白熱化，北京凱德MALL?雙井購物中心在收益率提升方面增長(zhǎng)乏力。
其次，該項(xiàng)目已運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)達(dá)19年，凱德中國(guó)信托也即將面臨維護(hù)或改善該物業(yè)的相關(guān)支出承諾。加上項(xiàng)目剩余土地年限漸少，此次出售不僅可使凱德中國(guó)信托從該項(xiàng)目中釋放現(xiàn)金價(jià)值，減少升級(jí)裝修等重大資本支出，也有助于改善凱德中國(guó)信托資產(chǎn)包的租賃期限結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)包收入空間。
2024持續(xù)換倉
換倉，或許是凱德今年的主旋律。
凱德投資暫未透露后續(xù)新的投資計(jì)劃，然而根據(jù)其過往的投資表現(xiàn)，商辦和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域相信是投資主要方向。
盡管出售了兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但商辦投資仍是凱德投資的方向之一。
截至2023年9月30日，凱德投資共有14支聚焦中國(guó)市場(chǎng)的基金，其中近兩年新設(shè)立的就有6支，包括3支人民幣基金：包括凱德投資中國(guó)特殊機(jī)會(huì)人民幣基金I期、凱德投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，總基金規(guī)模近47億元人民幣，并完成了對(duì)三個(gè)優(yōu)質(zhì)商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收購。
其中，凱德投資中國(guó)特殊機(jī)會(huì)人民幣基金I期收購了位于上海的一棟優(yōu)質(zhì)辦公樓；凱德投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期則收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)的張江高科技園區(qū)內(nèi)；凱德投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金II期則收購了位于上海楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目尚浦中心，包括10棟高品質(zhì)辦公樓，總建筑面積近20萬平方米。
2023年2月，凱德投資宣布設(shè)立凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃，總承諾股本11億新元，投資于中國(guó)商業(yè)及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目，如辦公樓、購物中心、物流及工業(yè)地產(chǎn)。
其中，該計(jì)劃就以5.53億新元（折合28.1億元人民幣）收購了北京蘇寧生活廣場(chǎng)，并將零售部分業(yè)態(tài)改造升級(jí)為甲級(jí)辦公樓。如今，該項(xiàng)目已更名為“凱德·匯新大廈”，計(jì)劃今年7月亮相。
從凱德投資近年的募投方向來看，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目也是凱德的主要投資重心。
就在對(duì)北京蘇寧生活廣場(chǎng)進(jìn)行收購的同時(shí)，凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃亦以1.57億新元（7.99億元人民幣）收購了一個(gè)位于廣東佛山的物流項(xiàng)目。
2023年11月，凱德投資聯(lián)手海南控股計(jì)劃共同設(shè)立產(chǎn)城融合股權(quán)投資基金，主要用于投資海南自由貿(mào)易港的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)城融合項(xiàng)目。
事實(shí)上，早在2019年通過整合星橋騰飛，凱德便已跨入新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)賽道。據(jù)了解，目前，凱德在中國(guó)業(yè)務(wù)遍及40多個(gè)城市，管理300多個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)管理規(guī)模約3,000億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模近1,500億元。相關(guān)投資組合包括位于五大核心城市群一二線城市的辦公樓、購物中心、旅宿、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。
這亦與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)相符?？v觀當(dāng)下不少私募機(jī)構(gòu)的投資重心已從傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓和物流地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，在他們的眼中，這是新機(jī)會(huì)的風(fēng)口。尤其隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的持續(xù)轉(zhuǎn)型，以及產(chǎn)業(yè)政策的扶持，包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲物流、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等市場(chǎng)正快步走向蓬勃發(fā)展期。
顯然，凱德正踩在風(fēng)口之上。不過截至目前，凱德尚未展現(xiàn)出一個(gè)重心轉(zhuǎn)換后的成功案例，這也是凱德想要從亞洲巨人走向全球龍頭必須完成的突破。