界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

上海2024年的新房市場(chǎng)迎來“開門紅”。

1月23日，上海今年第一批次房源中的兩個(gè)新盤公布入圍分，項(xiàng)目均位于普陀內(nèi)環(huán)，其中蘇河璽項(xiàng)目達(dá)到92.67分，意味著購(gòu)房者需要在基礎(chǔ)分60分的情況下有193個(gè)月社保，基礎(chǔ)分50分及以下不能入圍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇河璽不僅是普陀區(qū)實(shí)行積分制以來的“拔尖選手”，也有可能是2024年積分最高項(xiàng)目之一。

該項(xiàng)目本次取證房源僅30套，建筑面積約107-149平方米，均價(jià)105200元/平方米，入圍比2.5，社保系數(shù)0.17分/月，將于2024年1月28日開盤。

據(jù)界面新聞了解，由于普陀區(qū)針對(duì)近年拿地項(xiàng)目有特殊要求，不允許項(xiàng)目將所有房源一次性全部推出銷售，目的是監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量如期如約進(jìn)行。因此蘇河璽自2022年拿地到如今，項(xiàng)目分為多次推盤入市，本次屬于尾盤加推。

此次推出的30套房源零散分布在各樓棟里，其中有22套建筑面積約107平方米的3居室，和8套建筑面積約148平方米的頂樓房源。最終熱度如市場(chǎng)預(yù)期，認(rèn)購(gòu)總數(shù)142組，認(rèn)購(gòu)率473%，觸發(fā)積分制度。

2022年6月份，招商蛇口以總價(jià)62.5億元競(jìng)得普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊，即為蘇河璽項(xiàng)目地塊。項(xiàng)目距地鐵3、4、7號(hào)線鎮(zhèn)坪路站直線距離約500米，規(guī)劃建造11棟14-32層高層住宅。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向界面新聞表示，蘇河璽項(xiàng)目入圍分能夠達(dá)92.67分，有些超出預(yù)期。不過該項(xiàng)目有點(diǎn)特殊，在前期本就是“網(wǎng)紅盤”，在內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)10萬元出頭，供應(yīng)量也很少，熱銷是正常的。

據(jù)了解，該項(xiàng)目自最初入市便受到較高關(guān)注，前三次加推均觸發(fā)積分，最高入圍分為75.52分。因此，作為普陀內(nèi)環(huán)“壓箱底”房源，蘇河璽此番推盤能獲得此成績(jī)，也是情理之中。

同樣作為普陀內(nèi)環(huán)的招商天匯璽熱度雖不及蘇河璽，16套房源也觸發(fā)了積分，認(rèn)購(gòu)總數(shù)46組，認(rèn)購(gòu)率287%，入圍比2.5，入圍分55.12分。相當(dāng)于60分的基礎(chǔ)分可直接入圍，50分則需要32個(gè)月社保，40分需要95個(gè)月社保，30分需要157個(gè)月社保。

在盧文曦看來，個(gè)例并不能代表市場(chǎng)整體的真實(shí)狀況，反而說明市場(chǎng)好壞不影響網(wǎng)紅項(xiàng)目的銷售，但這些結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品無法支撐起整體市場(chǎng)成交。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，上海樓市仍呈現(xiàn)分化特征，也就是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大家追捧，品質(zhì)一般的項(xiàng)目熱度較低，因此不能因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目積分高就判斷市場(chǎng)回暖，這樣的項(xiàng)目在任何市場(chǎng)背景下都會(huì)有需求。

“近期上海利好政策不少，但目前只能說市場(chǎng)情緒有好轉(zhuǎn)，新房有所起色，整體還是比較穩(wěn)定。而且快過年了，市場(chǎng)會(huì)稍微淡一些。”盧文曦表示。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（1月15日－1月21日）上海新建商品住宅成交面積6.94萬平方米，環(huán)比減少25.31%。從走勢(shì)來看，成交已經(jīng)連續(xù)4周下滑。

此外，基于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向中低價(jià)位項(xiàng)目?jī)A斜，上周銷售均價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，為56882元/平方米，環(huán)比下跌18.89%。

臨近歲末淡季效應(yīng)越發(fā)顯著。以2024年第一批次新房入市表現(xiàn)為例，新房源入市供應(yīng)規(guī)?；厣?，上周上海共迎來3個(gè)項(xiàng)目開盤，新增供應(yīng)11.66萬平方米共907套房源。最終3個(gè)項(xiàng)目（楊浦城投悅江灣、中建御璟園、上江南璟薈名庭）表現(xiàn)一般，均沒能觸發(fā)積分，其中楊浦城投悅江灣項(xiàng)目去化六成。

從認(rèn)購(gòu)情況來看，目前結(jié)束認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目中，僅有天匯璽、蘇河璽觸發(fā)積分。上周共有7個(gè)項(xiàng)目開啟認(rèn)購(gòu)，均未觸發(fā)積分。截至1月22日，今年第一批次還剩11盤尚未啟動(dòng)認(rèn)籌，其中包括前期熱度較高的五坊園四期、宸楊名邸、嘉俊庭、蘇河望、縵云上海等項(xiàng)目。

即便如此，上海新房市場(chǎng)的韌性依然較強(qiáng)。

從2023年全年來看，上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于二手房，月度同比漲幅平均達(dá)到4.4%。數(shù)據(jù)顯示，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國(guó)第一，新房共成交14.1萬套，僅次于成都排在全國(guó)第二名。

價(jià)格方面，易居研究院根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上海新房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比上漲；同比則連漲62個(gè)月，連續(xù)21個(gè)月在70城中漲幅排名前十，自2022年8月以來的連續(xù)17個(gè)月同比漲幅排名前五。

而且在整體供應(yīng)減少的情況下，成交均價(jià)也有所上揚(yáng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上海新房供應(yīng)1019萬平方米，成交909萬平方米，同比均下降11%；成交均價(jià)66945元/平方米，同比上升4%。

回顧過去一年，上海新房市場(chǎng)既有“云錦東方事件”、再現(xiàn)2000多組火熱認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面，也出現(xiàn)部分新房品質(zhì)下滑、新房打折和首付分期、項(xiàng)目普遍采用分銷等現(xiàn)象，還有項(xiàng)目因違規(guī)認(rèn)購(gòu)被叫停，市場(chǎng)兩極分化愈發(fā)明顯。

隨著新的一年到來，上海新房市場(chǎng)也將迎來新的挑戰(zhàn)，如何應(yīng)對(duì)產(chǎn)品銷售熱度分化以及如何保證項(xiàng)目品質(zhì)和品牌口碑，都將是開發(fā)商需要重視的問題。