2023年，經(jīng)歷了激烈的市場變動和經(jīng)營挑戰(zhàn)后，房地產(chǎn)格局仍在繼續(xù)分化。一方面，行業(yè)加速出清，房企告別舊的“三高”模式，另一方面，房地產(chǎn)市場尚處于一個高強(qiáng)度競爭、低容錯時代，房企只有轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展才能實現(xiàn)破局。
黨的二十大報告也指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，更需要推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，讓人民群眾住上更好的房子。
那么，房地產(chǎn)究竟如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？
在去年年初的保利發(fā)展投資者大會上，保利發(fā)展控股集團(tuán)董事長劉平給出了他的答案：就房企而言，品質(zhì)時代下要堅持以人為本，不同客群、不同階層都有對品質(zhì)的不同訴求，要圍繞“美好生活”找準(zhǔn)客戶需求，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。
這意味著，在邁入“高質(zhì)量發(fā)展”的品質(zhì)時代后，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行邏輯也隨之發(fā)生根本性改變。接下來，將有更多房企在轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展的道路上回歸產(chǎn)品主義，未來的行業(yè)競爭焦點也將轉(zhuǎn)向誰能更細(xì)致地打造產(chǎn)品、誰更貼近客戶需求，才能最終贏得市場。
一年后，保利發(fā)展為市場以及投資者們交出了一份滿意的答卷。過去的一年里，房地產(chǎn)市場仍在深度盤整，保利發(fā)展卻逆勢向前，并完成了“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，憑借全年4222.37億元的銷售金額順利摘冠，成為行業(yè)第一房企。
不僅如此，在1月19日晚間，保利發(fā)展公告了《2023-2025年股東回報規(guī)劃》，未來三年的分紅比例直接躍升至40%，其中，2024-2025年分紅率直接翻倍。根據(jù)公司業(yè)績公告的數(shù)據(jù)簡單估算，公司至少實打?qū)嵉啬贸龀^60億元進(jìn)行分紅和回購，在現(xiàn)金如此重要的環(huán)境下，不僅表現(xiàn)了保利發(fā)展回饋股東的誠意，也展現(xiàn)了有充沛現(xiàn)金流提高分紅的實力。
以目前9元左右的股價估算，此時買入保利發(fā)展可獲得超5%的股息率，投資價值得到彰顯。
買保利不僅有股息收益，未來股價上漲也十分可期。12月11日晚，保利發(fā)展在股市氛圍最低迷的時候，發(fā)布了回購、增持方案。這是保利發(fā)展上市以來首次實施回購，保利集團(tuán)2.5-5億的增持規(guī)模也是歷次規(guī)模之最，彰顯了央企擔(dān)當(dāng)和龍頭風(fēng)范。
公告次日，保利發(fā)展股價上漲7.60%，位居龍頭房企第一，24億單日成交額是第二名萬科12億的2倍，并拉動地產(chǎn)板塊上漲3.09%。
保利發(fā)展能成功穿越房地產(chǎn)周期并贏得市場的信任，離不開三大秘訣，即堅持產(chǎn)品主義和安全穩(wěn)健的財務(wù)策略，以及保持持續(xù)的投資動能。
品質(zhì)至上打造人文社區(qū)
行業(yè)的深度調(diào)整，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。
這期間，行業(yè)逐漸回歸以居住本質(zhì)為導(dǎo)向，房企們開始強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新升級，持續(xù)鍛造項目特有亮點，致力于為購房者提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗?！耙匀藶楸?、融合自然生命、傾注人文關(guān)懷”的開發(fā)理念正成為行業(yè)共識。
作為央企開發(fā)商，保利發(fā)展更要彰顯其擔(dān)當(dāng)和風(fēng)范。行業(yè)發(fā)展邏輯生變，保利發(fā)展很清楚市場正實現(xiàn)從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變。于是，這家龍頭央企走在行業(yè)最前面，一直以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)行業(yè)，保持產(chǎn)品品質(zhì)的第一品級。
保利發(fā)展認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，不是產(chǎn)品本身，而是凝聚于產(chǎn)品上的需求洞察能力、適配需求研發(fā)能力和高標(biāo)準(zhǔn)品控生產(chǎn)能力。在2023年，保利發(fā)展推出全新的人文社區(qū)理念及“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品品牌體系，將人文注入品質(zhì)生活，在全國各地打造了一批又一批高端、高質(zhì)、高品的人居標(biāo)桿，成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。
在保利發(fā)展的邏輯里，社區(qū)是作為連接人與人、人與自然、人與城市的集中承載，富有人文精神的社區(qū)始終是人們向往的美好社區(qū)。何況，“產(chǎn)品皆為人服務(wù)”也是保利發(fā)展作為社區(qū)建造者始終如一的追求。
正如貝殼研究院首席市場分析師許小樂所說，人們選擇住宅的第一層原因在于尋求安身之所，除此之外，好的住房還應(yīng)成為人們精神的家園，提供安心的歸屬感，促進(jìn)居住者的個人發(fā)展和成就，為人們提供豐富體驗和實現(xiàn)自我價值的可能。
目前，保利發(fā)展全國項目開發(fā)，都圍繞全新產(chǎn)品理念和產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行打造，并已陸續(xù)在各城市落地。
作為產(chǎn)品力窗口城市，上海為保利發(fā)展的人文產(chǎn)品實踐提供了良好土壤，相繼打造出一批高水準(zhǔn)、具有引領(lǐng)性的優(yōu)質(zhì)作品。
比較典型的有“悅字系”作品“保利海上瑧悅”，將東方哲思和文化融入當(dāng)代生活美學(xué)，為城市中產(chǎn)樹立新的居住品質(zhì)標(biāo)桿；而“和字系”作品“保利和頌”打造初到時尚、溫馨、舒適的活力YOUNG住區(qū)，同樣受到廣大年輕人們的追捧。
而且，保利發(fā)展在此推出的8個“天字系”作品，是圍繞“一江一河”布局上海城市發(fā)展的核心區(qū)位，以卓越品質(zhì)引領(lǐng)滬上高端人居品位的升級。
2023年，保利發(fā)展不僅在上海實現(xiàn)全面開花，其市場份額也得到進(jìn)一步提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在上海的銷售排名從2022年的第六位前進(jìn)至2023年的第二名，銷售額為554.84億元。
這是一場雙贏之戰(zhàn)，不僅用“人文社區(qū)”定義了人居的新高度，也贏回了市場地位。
這便是保利發(fā)展在地產(chǎn)新時期實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展秘訣之一，以品牌思維打造產(chǎn)品價值“護(hù)城河”。人文元素對于客戶在社區(qū)的生活體驗愈發(fā)重要，保利發(fā)展既順應(yīng)了社區(qū)發(fā)展的方向，也符合企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展路徑。
安全穩(wěn)健的財務(wù)策略
在市場的波動洪流中，保利發(fā)展何以能逆勢成功，又是如何確保“人文社區(qū)”的兌現(xiàn)度？
信奉長期主義理念、保持安全的財務(wù)數(shù)據(jù)和落實并發(fā)展好確定性戰(zhàn)略，是地產(chǎn)行業(yè)逆周期下保利發(fā)展破局的關(guān)鍵所在。在行業(yè)下行期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要，保利發(fā)展作為優(yōu)質(zhì)龍頭房企，兼顧了風(fēng)險防控與公司發(fā)展。
可以說，安全穩(wěn)健的財務(wù)戰(zhàn)略和持續(xù)的投資動能，足以保證保利發(fā)展實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，并完成其對品質(zhì)主義的堅守。
房地產(chǎn)市場要改變“三高”模式，過去行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”難以為繼，只有新模式才能推動行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)發(fā)展，新周期下倒逼房企要向管理、經(jīng)營要“紅利”。
保利發(fā)展選擇主動控負(fù)債、降杠桿，以提高抗風(fēng)險能力。
數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度末保利發(fā)展的有息負(fù)債規(guī)模降低284億至約3530億，有息負(fù)債規(guī)模的下降將直接有效降低償債風(fēng)險，為未來的持續(xù)發(fā)展輕裝上陣。
不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%，以2023年下半年融資環(huán)境來看，預(yù)計成本仍在持續(xù)下降中。
經(jīng)營活動現(xiàn)金流的自我平衡則是行業(yè)低迷期的核心競爭力所在，表明企業(yè)能夠依靠自身經(jīng)營，實現(xiàn)自身造血的正循環(huán)。
根據(jù)2023年三季報，保利發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流68億，已經(jīng)連續(xù)第六年為正。
高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)動能
除此之外，邁入“高質(zhì)量發(fā)展”的品質(zhì)時代，保利發(fā)展用極致的產(chǎn)品力搶占市場，也實現(xiàn)了正向回饋。
尤其是在2023年房地產(chǎn)銷售規(guī)模保持下降的時期，保利發(fā)展仍展現(xiàn)出其足夠的韌性，全年全口徑銷售4222億元，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。
這一年，保利發(fā)展權(quán)益銷售規(guī)模3057億元，同比基本持平，意味著保利發(fā)展的銷售質(zhì)量還在繼續(xù)提高，歸屬股東的銷售金額在下行環(huán)境下仍能得到保障，公司依然擁有充足的銷售現(xiàn)金流。
保利發(fā)展的銷售不僅有規(guī)模，更有質(zhì)量。根據(jù)保利發(fā)展三季度報，回籠率高達(dá)99%，實現(xiàn)“有現(xiàn)金的銷售”，充足的回籠資金為抵御行業(yè)波動和公司經(jīng)營發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)
當(dāng)然，保證穩(wěn)健增長的同時，保利發(fā)展并沒有在土地市場退步，反而保持較為積極的投資步伐，為公司未來的高質(zhì)量發(fā)展提供可持續(xù)保障。
2023年，保利發(fā)展新增房地產(chǎn)項目103個，權(quán)益拿地金額約1359億元，同比提升26%。
更關(guān)鍵的是，這一年保利發(fā)展的拓展額與銷售額基本持平，實現(xiàn)了以銷定產(chǎn)、及時補(bǔ)貨，未來持續(xù)發(fā)展的動能充足。
以目前市場0.4-0.5的地貨比簡單估算，保利發(fā)展去年權(quán)益拓展貨值約3000億元，而中指研究院統(tǒng)計保利發(fā)展2023年權(quán)益銷售額3057億元，表明公司實現(xiàn)等量拓展，為保利發(fā)展人文社區(qū)的持續(xù)打造帶來了足夠底氣。
一場全新的房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展時代已然到來，保利發(fā)展給出了自己的答案，將繼續(xù)“以人為本”作為長期價值，以穩(wěn)健型選手的身份引領(lǐng)行業(yè)前進(jìn)。