文｜睿思網(wǎng)
新鴻基地產(chǎn)股價(jià)遭遇連日下挫后，95歲女首富“郭老太”鄺肖卿迅速予以反擊行動(dòng)。
據(jù)港交所最新權(quán)益申報(bào)披露，以“郭老太”鄺肖卿為首的郭氏家族，于1月17日通過場(chǎng)內(nèi)交易以均價(jià)75.243港元增持了75.95萬股，交易總額達(dá)5714.71萬港元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天新鴻基地產(chǎn)總成交額5.09億元，這亦意味著，鄺肖卿等掃貨金額占當(dāng)日成交額的11%左右，護(hù)盤決心可謂不小。
通過本次增持，鄺肖卿的持股量由原27.85%微增至27.88%，新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)的持股比例則增至19.49%，郭氏家族的三家公司Adolfa、Bertana、Cyric的好倉(cāng)均提升至11.92%。此外，郭氏家族第三代的持股也有所增加。
臨近業(yè)績(jī)發(fā)布的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行增持動(dòng)作，不禁讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩，也多少體現(xiàn)了大股東對(duì)于目前股價(jià)被低估的不滿。
市場(chǎng)不振沖擊業(yè)績(jī)
按照新鴻基地產(chǎn)計(jì)劃，其將于2月28日發(fā)布2024財(cái)年上半年度（截至2023年12月末六個(gè)月）業(yè)績(jī)。不過市場(chǎng)對(duì)其即將發(fā)布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)仍持看淡態(tài)度。
較早前，穆迪更對(duì)新鴻基地產(chǎn)子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。
穆迪預(yù)期，未來12-18個(gè)月，新鴻基地產(chǎn)的業(yè)務(wù)將受到中國(guó)香港和內(nèi)地住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的負(fù)面影響，再加上不利的利率狀況，新鴻基地產(chǎn)的盈利和信用指標(biāo)將低于歷史平均水平。
穆迪關(guān)注到，相對(duì)于香港，內(nèi)地樓市更為波動(dòng)，而新鴻基地產(chǎn)涉及內(nèi)地的風(fēng)險(xiǎn)敞口大幅增加至總資產(chǎn)的30%-35%以上，可能會(huì)令其評(píng)級(jí)承壓。
這樣的擔(dān)憂不無道理，受市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響，近年，新鴻基地產(chǎn)在中國(guó)香港及內(nèi)地業(yè)務(wù)持續(xù)承壓。
截至2023年6月末的2022/2023全年度，新鴻基地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入711.95億港元，同比減少8.43%；營(yíng)業(yè)溢利275.45億港元，同比下降17.44%；年度溢利245.75億港元，同比下降5.95%，公司股東應(yīng)占溢利239.07億港元，同比下降6.47%。
此外，報(bào)告期內(nèi)，來自物業(yè)銷售的溢利為112.99億港元，去年為158.47億港元。按所占權(quán)益計(jì)算，年內(nèi)錄得的合約銷售總額約379億港元。年內(nèi)的總租金收入按年下跌2%至243.22億港元，凈租金收入按年下跌4%至184.61億港元。
從收入來看，報(bào)告期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售收入為50.57億港元，同比減少70.78%；物業(yè)租賃收入為97.24億港元，同比減少6.88%；酒店業(yè)務(wù)收入為15.51億港元，同比減少0.83%。所幸是，其電訊、運(yùn)輸基建及物流、數(shù)據(jù)中心及其他業(yè)務(wù)均錄得一定增幅，相對(duì)彌補(bǔ)了因物業(yè)板塊下挫對(duì)整體業(yè)績(jī)所帶來的負(fù)面影響。
以價(jià)換量改善經(jīng)營(yíng)
從新鴻基地產(chǎn)2023年下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，物業(yè)板塊的經(jīng)營(yíng)情況似乎并沒有得到太大的改善。
在香港大本營(yíng)，新鴻基地產(chǎn)于2023年末推售了全新住宅項(xiàng)目YOHO WEST。然而根據(jù)首張價(jià)單，平均售價(jià)為10888港元/平方英尺，創(chuàng)六年來新盤首批價(jià)格新低。
市場(chǎng)信息顯示，YOHO WEST首張價(jià)單涉280個(gè)單元，售價(jià)為10000至12812港元/平方英尺，不但較同區(qū)新晉住宅項(xiàng)目售價(jià)低逾17%；更創(chuàng)下區(qū)內(nèi)首批新盤約3年半新低。其中，190個(gè)單元折后均價(jià)低于1.1萬港元每平方英尺，介乎10000至10996元每平方英尺之間，占比達(dá)68%。
據(jù)悉，YOHO WEST位處天恩路1號(hào)，提供1393套房源，實(shí)用面積245至1073方呎，預(yù)計(jì)落成日期2024年9月底。
低價(jià)入市確實(shí)得到不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。開售當(dāng)天推售350個(gè)單元即成交97%，套現(xiàn)逾17.8億港元。及后，盡管YOHO WEST將剩余房源加價(jià)1.2-2%，但售價(jià)仍低于同區(qū)新盤。截至2023年12月9日，YOHO WEST共售出逾640個(gè)單元，套現(xiàn)逾33億港元。
YOHO WEST的熱銷也成為新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)業(yè)績(jī)的最大支撐。摩根士丹利預(yù)期，2024財(cái)年上半年（即2023年6月-12月期間），新鴻基地產(chǎn)在香港發(fā)展物業(yè)方面將錄得合約銷售額96億元，全年目標(biāo)為330億元。
但值得注意的是，該目標(biāo)數(shù)值略低于2022/2023年度實(shí)際銷售額。財(cái)報(bào)顯示，新鴻基地產(chǎn)2022/2023年度在香港錄得的合約銷售額約為334億港元，按年上升13%，并接近集團(tuán)全年銷售目標(biāo)。而低價(jià)推售也必然進(jìn)一步壓縮其有限的利潤(rùn)空間。
內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)方面，新鴻基更是鮮見有推售動(dòng)作。在持續(xù)低迷的樓市前，新鴻基地產(chǎn)似乎也難以“跑動(dòng)”了。
業(yè)績(jī)或迎轉(zhuǎn)機(jī)？
不過，隨著整體商業(yè)市場(chǎng)回溫，租賃收入的提升，新鴻基地產(chǎn)的業(yè)績(jī)波動(dòng)或?qū)⒂兴鶞p少。
摩根士丹利指出，在內(nèi)地投資物業(yè)方面，新鴻基地產(chǎn)零售銷售額優(yōu)于整體市場(chǎng)，比2019年增長(zhǎng)了30%-40%，客流量也遠(yuǎn)高于疫前。
在香港投資物業(yè)方面，2023年首11個(gè)月租戶銷售表現(xiàn)亦優(yōu)于整體市場(chǎng)，其中在寫字樓方面，國(guó)金中心(IFC)及環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)(ICC)出租率分別達(dá)98%及92%。此外，旗下租賃公寓新項(xiàng)目Townplace West Kowloon已于2023年第4季開始運(yùn)營(yíng)。
穆迪認(rèn)為，新鴻基地產(chǎn)龐大而穩(wěn)定的租金收入來源，加上其主要位于香港特區(qū)的具備防御性及多元化業(yè)務(wù)組合的經(jīng)常性收入，將可紓緩其物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)所帶來的潛在波動(dòng)。
較早前，標(biāo)普亦指出，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的綜合租金收入將在2024及2025財(cái)年反彈至55億至60億港元，而2023財(cái)年和2022財(cái)年的綜合租金收入分別為48億港元和56億港元。這是因?yàn)樽饨饻p免政策的逐步退出，以及新落成寫字樓和商場(chǎng)（如上海ITC項(xiàng)目和南京IFC商場(chǎng)）的貢獻(xiàn)。1月3日，南京國(guó)金中心（南京IFC）正式試營(yíng)業(yè)。
據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)位于廣州南山的廣深港高鐵慶盛TOD項(xiàng)目一期工程預(yù)計(jì)于2024年竣工；廣州南站ICC項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2025年起分階段落成，高端住宅“峻鑾”已于2023年上半年入市。
而在香港市場(chǎng)，新鴻基地產(chǎn)元朗旗艦商場(chǎng)形點(diǎn)的擴(kuò)張部分元點(diǎn)也將于2024年上半年開業(yè)，增加總零售樓面10.7萬平方尺；觀塘基座商場(chǎng)樓面面積約50萬平方尺的The Millennity預(yù)計(jì)于2024年開業(yè)。此外，其計(jì)劃在2024財(cái)年完成的項(xiàng)目總樓面面積達(dá)380.6萬平方尺，住宅占了251.1萬平方尺。
而隨著市場(chǎng)逐步回暖及新項(xiàng)目入市，新鴻基地產(chǎn)自然也將迎來更大的轉(zhuǎn)機(jī)。標(biāo)普表示，鑒于新鴻基地產(chǎn)將在2026財(cái)年前建成逾800萬平方英尺的寫字樓和購(gòu)物中心，預(yù)料新鴻基的經(jīng)常性收入基礎(chǔ)將繼續(xù)增長(zhǎng)。這多少亦能挽回市場(chǎng)對(duì)新鴻基地產(chǎn)的信心。
此外，新鴻基地產(chǎn)計(jì)劃向?qū)I(yè)投資者發(fā)行100億美元債務(wù)工具，同樣具備穩(wěn)定市場(chǎng)信心的作用。
隨著“郭老太”與郭氏家族的增持，新鴻基地產(chǎn)的股價(jià)終于回升并站穩(wěn)，1月19日盤中一度漲超2%，當(dāng)天收盤75.5港元，漲0.53%，總市值為2188億港元。