界面新聞記者 | 楊冰柯
在全國房地產(chǎn)市場的調整周期中，2023年的杭州樓市承受住了壓力，仍保持著相對平穩(wěn)的態(tài)勢，但寫字樓市場卻面臨空置率上升、租金降低的壓力。
根據(jù)仲量聯(lián)行1月17日發(fā)布的報告，2023年第四季度，杭州甲級辦公樓平均空置率為25.2%，下降0.4個百分點。第四季度有一個乙級辦公樓新增供應入市，乙級辦公樓空置率為25.9%，環(huán)比上升了0.7個百分點。縱觀2023年全年，杭州甲、乙級辦公樓的空置率仍保持在高位。
隨著甲、乙級辦公樓空置率高企，租金隨之下降。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2023年12月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為136.9元/平方米/月，季度環(huán)比下降0.8%。全年杭州整體租金表現(xiàn)不及預期，市場正面臨持續(xù)性的挑戰(zhàn)，甲級辦公樓平均凈租金同比下降3.0%，乙級辦公樓同比下降1.8%。重點板塊如阿里總部所在地的未來科技城、黃龍等區(qū)域的平均凈租金在年內跌幅較為明顯。
從辦公樓需求端看，第四季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為56851平方米。從行業(yè)需求表現(xiàn)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)公司的需求占比24%，其中以互聯(lián)網(wǎng)平臺和IT軟件業(yè)為主；金融企業(yè)的需求占比為19%，整體需求保持穩(wěn)健增長。
另外，隨著國際商旅往來的成本回落，以及杭州營商環(huán)境的持續(xù)改善，外資企業(yè)的信心正在恢復，進出口貿易類企業(yè)的需求呈現(xiàn)正增長。
2023年，杭州零售物業(yè)市場的空置率跟辦公樓市場趨勢一致。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第四季度，杭州優(yōu)質零售物業(yè)的空置率為9.7%，較上季度上升了0.9個百分點。其中，全市購物中心的平均空置率為9.8%，同比上升0.9個百分點。
租金方面，全市零售物業(yè)租金繼續(xù)下降，整體市場首層平均凈有效租金環(huán)比下降了1.2%，新開業(yè)項目競爭加劇，零售物業(yè)招商壓力增長。
其中核心商圈零售市場首層平均凈有效租金降幅較大，環(huán)比下降了2.8%；非核心商圈的首層平均凈有效租金環(huán)比亦下降2.2%。
對于接下來的杭州商業(yè)辦公樓和零售物業(yè)市場，仲量聯(lián)行認為，空置率上升、租金下降的趨勢仍然不變。
從寫字樓市場的供應量來看，2024年全年，杭州將有11個新增供應項目交付入市，其中，杭州恒隆廣場部分辦公樓有望在2024年年底交付；杭州嘉里城、新鴻基IFC等項目辦公樓將會在2025年前后陸續(xù)交付；錢江新城二期也將逐步迎來第一批辦公樓項目。
零售物業(yè)市場方面，2024年還將迎來4個新項目入市，總體量達到36.5萬平方米。2025年，武林、錢江新城等商圈的恒隆廣場、IFC等項目也將陸續(xù)開業(yè)亮相。
隨著這些新項目的入市，杭州辦公樓平均凈租金的未來預期將有所下調。預計未來一年，甲乙級辦公樓的平均凈租金仍將處于下行周期。
而零售物業(yè)市場，隨著2023年杭州商業(yè)用地出讓更少，預計到2027年杭州的零售市場供應量將會明顯回落。
仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示，回顧2023年，杭州辦公樓整體市場經(jīng)歷挑戰(zhàn)，全年累計迎來了近77萬平方米的辦公樓新增供應，是一個實打實的供應大年。而市場的租賃需求正從以增量為主向存量更新轉變，為應對供應高峰，業(yè)主多以價格換空間，整體市場租金持續(xù)進入緩慢下行周期。