界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
一個(gè)有別于商品房的住房保障體系正在重塑。1月13日，廣州首批配售型保障性住房動(dòng)工，該項(xiàng)目位于中新廣州知識(shí)城何棠下舊村改造范圍內(nèi)，占地面積約4000㎡，預(yù)計(jì)2026年5月完成建設(shè)，建成后可供應(yīng)超200套房源。
2024年，廣州計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬套，共涉及12項(xiàng)目，包括8個(gè)新開工項(xiàng)目和4個(gè)存量房源轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。其中，黃埔區(qū)將于今年開工包括何棠下項(xiàng)目在內(nèi)的兩個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，建成后將供應(yīng)1200套住房。
目前，針對(duì)廣州配售保障房的核心信息，例如配售價(jià)格、發(fā)行對(duì)象等，暫未有論定。
在住房市場(chǎng)，配售型保障房是一個(gè)新概念，獨(dú)立于住房租賃與銷售市場(chǎng)。
2023年8月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本價(jià)供應(yīng)、封閉流轉(zhuǎn)，由政府劃撥土地，微利開發(fā)。
這紙文件也將配售型保障房與公租房、保租房并列，意味著配售型保障房替換了原來人才房、安居房及共有產(chǎn)權(quán)住房在住房保障體系中的位置。
需要注意的是，這類房源存在若干限制，一個(gè)家庭只能購買一套，實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，不得上市交易，且購買之后不得長(zhǎng)期閑置。
何棠下項(xiàng)目的建設(shè)方、廣州市黃埔區(qū)區(qū)屬國(guó)企人才教育工作集團(tuán)董事長(zhǎng)王叢立表示，按照政策規(guī)定，享受配售型保障房的家庭，將按照政府確定的銷售價(jià)格購買，退出時(shí)由政府組織回購的住房。
也就是說，這類房源更多保障的是居民的居住權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)。
政府和購房人實(shí)施產(chǎn)權(quán)共有，這樣的轉(zhuǎn)變已發(fā)生在深圳。2023年8月起，深圳取得完全產(chǎn)權(quán)的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房成為歷史，取而代之的是的共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房采取封閉流轉(zhuǎn)，買賣合同滿5年后，只能面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購。
而跟共有產(chǎn)權(quán)房相比，配售型保障房有政府主導(dǎo)屬性更強(qiáng)、購房者產(chǎn)權(quán)權(quán)益減少的變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受界面新聞采訪時(shí)指出，配售型保障房為政府劃撥土地，共有產(chǎn)權(quán)房是招拍掛供應(yīng)，且不完全是國(guó)企、城投來建設(shè)；共有產(chǎn)權(quán)房購房者擁有50%產(chǎn)權(quán)，可以在公開市場(chǎng)上交易，但配售保障房則無法實(shí)現(xiàn)。
李宇嘉認(rèn)為，配售型保障房的目的是讓住房徹底回歸居住和民生屬性，解決年輕人和外來人口融入城市的問題。
“配售型保障性住房重點(diǎn)保障住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入群體?！睆V州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)陳偉指出，黃埔區(qū)將城鎮(zhèn)戶籍家庭、產(chǎn)業(yè)發(fā)展人才以及各類長(zhǎng)期穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工群體均逐步納入保障范圍。
據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》，廣州市住建局表示，廣州住房保障覆蓋面從戶籍低收入家庭逐步擴(kuò)大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。
當(dāng)下，大城市的樓市面對(duì)這樣的結(jié)構(gòu)性矛盾——有資金實(shí)力的人群不想買房，多數(shù)積蓄不足的人想買卻買不起房。一方面，商品房過剩、價(jià)格受到抑制；另一方面，住房需求仍在高位。
今年1月9日，廣州迎來2024年首場(chǎng)土拍，推出兩宗住宅用地，均因無有效競(jìng)買人而流拍。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月底，廣州新房庫存高企，月均庫存超10萬套，消化需要18.9個(gè)月。
與此同時(shí)，廣州仍有很大的住房需求潛力。根據(jù)《2023廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2022年底，廣州戶籍總?cè)丝谶_(dá)1034.91萬人，常住人口達(dá)1873.41萬人，人口凈流入超過830萬人。房?jī)r(jià)居高不下的背景下，新市民、新就業(yè)人口、工薪階層擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求依然強(qiáng)烈。
“反思房地產(chǎn)發(fā)展的舊模式，最大的問題就是供需錯(cuò)配，商品房是賣給富裕人群或加杠桿、掏空家庭積蓄的人群，這與我國(guó)城鎮(zhèn)居民大部分為中低收入人群的結(jié)構(gòu)是不相符的，從而導(dǎo)致了商品房市場(chǎng)發(fā)展的不可持續(xù)?！崩钣罴畏治龅?。
他進(jìn)一步指出：“過去地產(chǎn)市場(chǎng)回升，也是由有錢人換房和投資帶動(dòng)的，但目前這類人群購置物業(yè)的積極性在降低，同時(shí)由這部分人群驅(qū)動(dòng)更多購房人群入市的邏輯也斷了。這也是為什么發(fā)展配售型保障性住房，整體的供需匹配性發(fā)生了很大的變化。”
截至目前，深圳、昆明、福州、南寧等地也啟動(dòng)了配售型保障房的規(guī)劃與建設(shè)。相比廣州，深圳的步伐更快。2023年12月，深圳首批配售型保障性住房開工，共有13個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可提供超越1萬套房源。
不過，配售型保障房?jī)r(jià)格多少、如何分配、如何與已有產(chǎn)權(quán)型保障房相銜接等關(guān)鍵問題仍是未知數(shù)。
這類全新的房源要形成長(zhǎng)效機(jī)制，李宇嘉認(rèn)為，必須堅(jiān)持封閉流轉(zhuǎn)原則，即只能按照成本加折舊的形式賣給政府，去除商品房的套利屬性，“另外，要建立全國(guó)、全省和全市的保障房信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，最后還要從保障住房最困難的人群先入手?！?/span>