界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024開年，房企融資端又迎來利好消息。

1月12日，據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息，為了更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》主要從建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個(gè)方面的內(nèi)容展開。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一機(jī)制的建立，有助于區(qū)分集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理項(xiàng)目融資需求，有序推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體來看，對(duì)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，《通知》稱，要明確工作分工，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，將各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。要定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。此外，還要搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。

融資支持對(duì)象的篩選則是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單?！皩?duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房企和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。”

第三點(diǎn)提到要篩選確定支持對(duì)象，這對(duì)房企來說是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象，對(duì)正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足其合理融資需求。

此外，對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

最后，協(xié)調(diào)有關(guān)部門需加快行政許可事項(xiàng)辦理，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目要盡快為其辦理“四證”；加強(qiáng)信息共享，及時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息；為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，兩部門對(duì)房企融資的新提法在當(dāng)前來說是重大利好，“臨近年底，房企對(duì)于現(xiàn)金流的需求量大幅上升，工程款、到期債務(wù)、獎(jiǎng)金等一系列剛性支出。由于銷售市場(chǎng)仍然低迷，所以房企對(duì)于外部融資需求越來越大，新政給到了很好的支持?！?/p>

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，此次政策重在區(qū)分了集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，比如對(duì)于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資加快流程審批，對(duì)于暫時(shí)遇到困難但資金能基本平衡的項(xiàng)目也能給予支持。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，將集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分開，鼓勵(lì)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目支持融資有點(diǎn)類似于產(chǎn)業(yè)園、購物中心REITs的發(fā)布，主要看這個(gè)項(xiàng)目底層資產(chǎn)質(zhì)地如何，出租率怎么樣，每年租金增長(zhǎng)如何等。相對(duì)而言，核心城市核心地段的項(xiàng)目會(huì)占優(yōu)勢(shì)。

艾振強(qiáng)分析，政策背景應(yīng)是保交樓和行業(yè)融資不及預(yù)期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%，實(shí)際融資環(huán)境仍未顯著回暖。

于是，過去一年里融資政策保持著寬松基調(diào)，尤其是更加強(qiáng)調(diào)“一視同仁對(duì)待不同所有制企業(yè)”，針對(duì)性解決當(dāng)前民營(yíng)房企融資難問題。到2024年，這一趨勢(shì)得到延續(xù)。

“精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。”

劉水指出，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目加快審批流程，盡快形成實(shí)物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，減少經(jīng)濟(jì)下行壓力。另一方面，暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目受到融資支持，將有助于減少項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)，改善行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

在房企內(nèi)部人士看來，利好信號(hào)明顯，但仍有很多東西未明確，要看落地效果，“比如文件中的‘充足’、‘合理’都不是定量的指標(biāo)?！?/p>

也有房企人士表示，住建部如果真的可以跟金融監(jiān)管協(xié)調(diào)，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的融資將是利好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞表示，目前房地產(chǎn)融資的問題，并不是機(jī)制是否建立的問題，而是能否獲得信任的問題。

李宇嘉認(rèn)為，目前來看，依據(jù)現(xiàn)有的監(jiān)管手段和工具，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“抵押物是否充足、資產(chǎn)負(fù)債是否合理、還款來源是否有保障”，并沒有充分的信心，也很難準(zhǔn)確判斷。

“信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協(xié)調(diào)機(jī)制，只能是建立一個(gè)對(duì)接的平臺(tái)，讓雙方充分溝通，是否貸款依照的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制、信貸審批流程，這是市場(chǎng)化、法制化、商業(yè)自愿自主的，而不能強(qiáng)制?！崩钣罴畏Q。