界面新聞?dòng)浾?| 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 彭朋
站在上海普陀區(qū)紅旗村的靜寧路上，上海普陀區(qū)紅旗村村民歸志華感到有些陌生。盡管這是他出生、成長(zhǎng)的地方。好在，他在寬闊的街道上找到江蘇酒店的大樓作為地標(biāo)。江蘇酒店往東一段距離，曾是他生活了20余年的老房子，如今已被拆遷，原址上建起了高端商業(yè)住宅。
歸志華對(duì)于故土的陌生源于一場(chǎng)跨度十年的城中村改造項(xiàng)目。2014年，上海市中心最大城中村，紅旗村進(jìn)正式改造時(shí)間。十年間，6萬(wàn)人被遷移，586畝土地被改造。2023年底，該項(xiàng)目改造工作告一段落，標(biāo)志上海市首批城中村舊改工作進(jìn)入收官階段。
一
紅旗村始于新中國(guó)成立后的20世紀(jì)50年代。彼時(shí)，上海嘉定縣成立長(zhǎng)征人民公社。50年代前后，長(zhǎng)征人民公社轄下的四個(gè)大隊(duì)以“五星紅旗，萬(wàn)里長(zhǎng)征”為組合，正式拆分4個(gè)大隊(duì)。紅旗村因此得名。1992年，紅旗村隸屬的長(zhǎng)征鄉(xiāng)以及桃浦鄉(xiāng)從嘉定縣劃入普陀區(qū)。
在歸志華的記憶中，紅旗村一直以農(nóng)村的面貌示人。直至20世紀(jì)90年代中期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步放開，上海各類產(chǎn)業(yè)活力得到了釋放。憑借優(yōu)秀的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通，紅旗村地廣人稀的土地上，簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、廠房如“雨后春筍”般迅速生長(zhǎng)。
因地生“金”，在紅旗村集體嘗到土地出租的甜頭之后，長(zhǎng)征鎮(zhèn)進(jìn)一步優(yōu)化紅旗村產(chǎn)業(yè)類型，“逐漸形成了以果品、干貨、水產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)等為主的九大市場(chǎng)，共計(jì)1000余攤位，提供1萬(wàn)余就業(yè)崗位?！睍r(shí)任長(zhǎng)征鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)的胡禮剛告訴記者。
經(jīng)由短短數(shù)年的發(fā)展，紅旗村九大市場(chǎng)規(guī)模一擴(kuò)再擴(kuò)。
以九大市場(chǎng)里最為著名的銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)為例，該市場(chǎng)起步于1996年10月，占地面積14000平方米，建筑面積8000平方米，有攤位400個(gè)，門面房50間，是上海當(dāng)時(shí)最大的海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)之一，匯聚了國(guó)內(nèi)外魚、蝦、蟹、貝、蟄和凍品六大類幾百個(gè)品種的高檔海鮮、水產(chǎn)精品。對(duì)于上海居民來(lái)說(shuō)，買海鮮到銅川，坑坑洼洼的泥潭、撲面而來(lái)的海腥味，是一種特別的記憶。
作為當(dāng)時(shí)上海灘個(gè)體商業(yè)的應(yīng)許之地，紅旗村也成就了一批心懷“淘金夢(mèng)”的滬漂。
“紅旗村最大的山華水果市場(chǎng)入口的黃金鋪位主營(yíng)進(jìn)口水果為主，一平方的租金，比如今上海頂級(jí)商場(chǎng)的鋪位租金還要貴。檔口一年流水可以到300萬(wàn)。”據(jù)歸志華回憶，當(dāng)時(shí)紅旗村逐漸成為外地人來(lái)滬的淘金地，“只要進(jìn)入了該市場(chǎng)，兩輪（自行車）可以變四輪（汽車）?！?/p>
也正是憑借著九大市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，紅旗村集體從其中獲得不菲的收益，“紅旗村為此成立了村集體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，上海興隆實(shí)業(yè)有限公司(公司)（以下簡(jiǎn)稱 ‘上海興隆’），每年可為每戶居民分紅約13萬(wàn)元。”歸志華透露。
憑借著村集體的分紅，加之9大市場(chǎng)規(guī)模的日益壯大，紅旗村村民逐漸外購(gòu)房屋，而來(lái)此市場(chǎng)淘金的“滬漂”在紅旗村越聚越多，他們很多人租住在這里。
隨著外來(lái)租住人口越來(lái)越多，紅旗村慢慢變成既繁榮又臟亂的城中村。
二
在華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)曾剛看來(lái)，城中村的出現(xiàn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中尤其是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一種特殊產(chǎn)物。
曾剛曾撰文分析稱，城中村是以本地居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來(lái)源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時(shí)住所、兼顧內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過(guò)渡型社區(qū)。
我國(guó)城中村由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)社會(huì)空間結(jié)構(gòu)特征，而成為城市問(wèn)題最集中地區(qū)，主要表現(xiàn)為：與城市景觀的格格不入，建筑布局混亂，基礎(chǔ)設(shè)施和公共場(chǎng)所不足，衛(wèi)生條件差，人口混雜，效率低下等。曾剛分析稱。
紅旗村具備上述特征。
在歸志華的記憶中，紅旗村的夏天是最難熬的，用電滿負(fù)荷帶來(lái)的變壓器爆炸聲，河浜內(nèi)的水產(chǎn)腐爛氣味，與糟糕的治安狀況成為了他記憶中難以磨滅的回憶。
作為親歷者，上海中環(huán)天地投資有限公司原常務(wù)副總經(jīng)理肖云繼回憶到，在各類違章建筑的掩護(hù)下，紅旗村市場(chǎng)曾一度成為礦泉水制假售假的窩點(diǎn)，“市面上能看到的各類礦泉水，在紅旗村都能買到?！笔袌?chǎng)給予這類假冒產(chǎn)品戲稱—“紅旗山泉”。
人員混雜的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱也帶來(lái)了嚴(yán)重的安全隱患。資料顯示，紅旗村上空有6條22萬(wàn)伏高壓架空線。同時(shí)，紅旗村內(nèi)房屋出租、群組、轉(zhuǎn)租等情況混亂，多次發(fā)生用電引發(fā)的火災(zāi)。
2013年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》。根據(jù)國(guó)務(wù)院指示精神，2014年，上海市發(fā)布了《關(guān)于本市開展“城中村”地塊改造的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)了 城中村改造的規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融、補(bǔ)償安置、轉(zhuǎn)制等一系列政策。
在首批被列入上海市的35個(gè)城中村改造地塊中，紅旗村成為最大的一塊市中心城區(qū)城中村。
在曾剛做的有關(guān)我國(guó)城中村改造研究中，我國(guó)城中村改造的主導(dǎo)方可以大致分類三類：
一是政府主導(dǎo)型項(xiàng)目，政府作為改造主體，可以控制改造過(guò)程中的土地財(cái)政，但是面臨交易成本高、效率低、資本運(yùn)轉(zhuǎn)難以持續(xù)的短板。
二是開發(fā)商主導(dǎo)型項(xiàng)目，開發(fā)商可以憑借自身雄厚的資金實(shí)力，可以獨(dú)自完成改造工作，因此效率高，交易成本低，但是缺點(diǎn)是“挑肥揀瘦”，同時(shí)缺乏公共空間、尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致社會(huì)矛盾和政府治理的雙危機(jī)。
第三，在兩種主體之外，還存在著村集體主導(dǎo)的模式，即村集體充當(dāng)引資龍頭，由村集體自行完成改造，因此改造效率高。但是也會(huì)面臨資本不足，前瞻性不足等問(wèn)題。
在紅旗村改造項(xiàng)目中，上海創(chuàng)新性地將三者模式結(jié)合，即普陀區(qū)政府成立紅旗村城中村改造指揮部，協(xié)調(diào)相關(guān)單位并提供制度保障；由普陀區(qū)區(qū)屬國(guó)企上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司和長(zhǎng)征鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬企業(yè)上?，F(xiàn)代天地投資管理有限公司承擔(dān)土地征收的任務(wù)。
在二者之外，為了支持村集體經(jīng)濟(jì)組織的可持續(xù)發(fā)展，紅旗村村集體經(jīng)濟(jì)組織上海興隆公司也參與改造項(xiàng)目，依法保證程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開。
在頂層設(shè)計(jì)完成之后，紅旗村城中村改造進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
三
紅旗村不止有農(nóng)田、宅基地。經(jīng)由數(shù)十年的發(fā)展，在方圓560余畝的土地上，上海鐵路局、國(guó)盛公司、國(guó)家電網(wǎng)、上海電信等各類企業(yè)聚集于此，不同權(quán)屬的土地性質(zhì)在此交叉，為土地征收帶來(lái)了極大的困難。
“紅旗村的土地權(quán)屬，堪比一部 ‘小百科’，以至于到如今上海市內(nèi)任何形式的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬難題，都可以在紅旗村征收過(guò)程中找到對(duì)應(yīng)的案例。”時(shí)任紅旗村地塊城中村改造指揮部常務(wù)副總指揮胡禮剛說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，紅旗村本地居民共251戶，戶籍人口1564人。本地居民受累于9大市場(chǎng)大環(huán)境的臟亂差，他們對(duì)整治項(xiàng)目持歡迎態(tài)度，唯一的顧慮是動(dòng)遷之后，住房如何解決？原本靠市場(chǎng)獲取的租金收益如何保證？
對(duì)此，當(dāng)時(shí)已經(jīng)就職于上海興隆公司參與征收項(xiàng)目的歸志華向記者透露，項(xiàng)目指揮部主要從三個(gè)方面回應(yīng)了居民的訴求：
首先，規(guī)劃伊始，紅旗村地塊就辟出47畝土地作為動(dòng)遷安置房，建設(shè)7.8萬(wàn)平方米安置房項(xiàng)目“申興華庭”。該安置房于2015年1月完成土地出讓，2017年年底建成交房。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和不亞于周邊商品住宅的建設(shè)品質(zhì)，讓村民實(shí)實(shí)在在得到了實(shí)惠。
第二，由于村集體經(jīng)濟(jì)每年可從市場(chǎng)獲得收益并連續(xù)十多年向居民派發(fā)10萬(wàn)元不等的分紅，因此在動(dòng)遷過(guò)程中，將會(huì)有一筆?？畎l(fā)放至紅旗村村集體經(jīng)濟(jì)，延續(xù)每年分紅的補(bǔ)貼慣例。
第三，為延續(xù)紅旗村村集體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)造血能力，在緊鄰真如綠廊的核心位置，建設(shè)5萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓“鴻企中心”，（編注：“紅旗”的諧音），該樓作為土地征收補(bǔ)償?shù)幕刭?gòu)資產(chǎn)，以成本價(jià)提供給紅旗村集體經(jīng)濟(jì)組織，成為其長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。
據(jù)中環(huán)集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理隨晉透露，三者合一，讓本地居民對(duì)于未來(lái)有了信心，紛紛響應(yīng)改造項(xiàng)目。
和原住民的一致同意不同，紅旗村土地騰退的阻力，更多來(lái)源于成長(zhǎng)于此、繁榮于此的租戶們。
數(shù)據(jù)顯示，紅旗村在改造前，共有28.6萬(wàn)平方無(wú)證建筑，16家“四小”場(chǎng)所、207家冷庫(kù)、90家印刷廠、1272家經(jīng)營(yíng)戶、4817家租賃戶。其中，還有一座以“液氨”為主要原材料，且規(guī)模不小的凍庫(kù)。
他們將何去何從？
一名曾參與土地征收項(xiàng)目的知情人士向記者透露，9大市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)年的“野蠻生長(zhǎng)”，已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)小江湖。在動(dòng)遷過(guò)程中，曾有所謂有“地位”、“背景”的老板對(duì)于評(píng)估開出的價(jià)格置之不理，漫天要價(jià)，還鼓動(dòng)經(jīng)營(yíng)戶“抱團(tuán)”抵抗。
面對(duì)硬骨頭，指揮部認(rèn)為，9大市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)帶來(lái)的巨大商業(yè)利益，是讓他們難以放棄的主要原因。因此，只有解決他們的生存訴求，合理疏導(dǎo)，才能推動(dòng)土地征收。
于是，指揮部聯(lián)系上海地區(qū)其他有影響力的水產(chǎn)、果品等市場(chǎng)，接收紅旗村分流商戶，并鼓勵(lì)他們自主創(chuàng)業(yè)。經(jīng)過(guò)一輪輪的協(xié)商、談判，租戶騰退逐步取得進(jìn)展。
2015年10月底，紅旗村九大市場(chǎng)如期順利關(guān)閉。2016年2月簽約期結(jié)束時(shí)，簽約率達(dá)到100%，為近年來(lái)上海市集體宅基地征收最高簽約率。至2016年6月底，市場(chǎng)內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)戶100%完成清退，28.6萬(wàn)平方米的無(wú)證建筑全部拆平，全程無(wú)重大安全事故發(fā)生，提前半年完成綜合整治目標(biāo)。
在轟隆隆的機(jī)器聲中，紅旗村城中村被夷為平地。面對(duì)空蕩蕩的廢墟，歸志華心情復(fù)雜，“既有不舍，也心懷希望?！?/p>
四
2018年10月，平整完畢的紅旗村地塊掛牌出讓，最終由中海中環(huán)聯(lián)合體競(jìng)得。昔日城中村迎來(lái)逆生長(zhǎng)，從“拆舊”正式走向“更新”篇章。
長(zhǎng)期以來(lái)，紅旗村地塊橫亙?cè)谄胀又行牡貐^(qū)，外部道路至此中斷。因此，紅旗村進(jìn)入建設(shè)階段的首要任務(wù)，就是補(bǔ)足基礎(chǔ)設(shè)施短板。
短短數(shù)年間，上海普陀區(qū)進(jìn)行大刀闊斧的路政建設(shè)。2023年底，南鄭路（真華南路至曹楊路段）順利通車。真華南路、靜寧路、寧川路、柳枝路等路網(wǎng)銜接武寧快速路、銅川路等城市干道，為片區(qū)奠定騰飛基礎(chǔ)，極大的方便百姓日常出行。地下2公里長(zhǎng)的綜合管廊，在創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增強(qiáng)城市韌性等方面發(fā)揮著重要作用。
此外，紅旗村還實(shí)施了220千伏超高壓架空線移位及數(shù)條10千伏架空線、電纜線路整理。通過(guò)優(yōu)化電力線路走向，騰出發(fā)展建設(shè)空間。
數(shù)年間，紅旗村地塊還建成11.3萬(wàn)平方米生態(tài)綠化。綠地內(nèi)因地制宜地設(shè)置有水景、棧橋、開放空間，140余種苗木錯(cuò)落其中。2024年，紅旗村內(nèi)還將動(dòng)工建設(shè)一處占3.5萬(wàn)平方米的公共綠地，最終形成6公里長(zhǎng)的真如綠色長(zhǎng)廊。
商業(yè)方面，隨著紅旗村變身“真如境”綜合體，2023年中旬，全球第一家全地下山姆會(huì)員店正式開業(yè)；6棟商務(wù)辦公樓相繼運(yùn)營(yíng)，可容納近3萬(wàn)人辦公；中海環(huán)宇城MAX開業(yè)后成為當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e娛樂(lè)消費(fèi)的新場(chǎng)所，開業(yè)半月總銷售額達(dá)1.6億元。
如今，歸志華既是上海興隆的總經(jīng)理，也是紅旗村村集體經(jīng)濟(jì)的“掌舵人”。2023年7月，總面積達(dá)5萬(wàn)方的商辦樓鴻企中心正式交付上海興隆做物業(yè)管理。
根據(jù)規(guī)劃，鴻企中心中心將由中海集團(tuán)聯(lián)合上海興隆運(yùn)營(yíng)，旨在打造數(shù)字廣告的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)紅旗村集體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)造血。
面對(duì)新使命，歸志華坦言壓力很大，從招商到服務(wù)，每一項(xiàng)都是需要重新學(xué)習(xí)的新內(nèi)容。他同時(shí)告訴記者，作為敢闖敢干的紅旗村人，他已經(jīng)習(xí)慣在一條沒(méi)有走過(guò)的路上去闖出自己的路來(lái)。
他向記者透露，目前，鴻企中心招商進(jìn)展有壓力，也有突破，近30%的樓宇已經(jīng)成功出租，在優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境方面，上海興隆同區(qū)一級(jí)部門要政策，正在嘗試“租稅聯(lián)動(dòng)”，即為稅收優(yōu)秀企業(yè)減免租金，進(jìn)一步釋放政策紅利。
他透露，紅旗村村集體今年預(yù)計(jì)營(yíng)收將達(dá)3000萬(wàn)元。
在評(píng)價(jià)紅旗村改造時(shí)，曾剛認(rèn)為，紅旗村地塊作為上海市2014年啟動(dòng)的11個(gè)城中村改造試點(diǎn)項(xiàng)目中速度最快、成效最好、社會(huì)反響最佳的項(xiàng)目，“上海紅旗村模式”也必將成為我國(guó)城中村改造的一個(gè)典范，對(duì)推動(dòng)我國(guó)特大城市大規(guī)模城中村改造產(chǎn)生積極影響。
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，從上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室獲悉，2023年上?！皟膳f一村”改造提前1個(gè)月完成年度目標(biāo)任務(wù)，全年零星舊改完成12.3萬(wàn)平方米、4084戶，舊住房成套改造完成29.6萬(wàn)平方米（含小梁薄板約13.1萬(wàn)平方米），城中村改造啟動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目。
上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室表示，將適時(shí)制訂修訂地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，探索跨時(shí)空、跨業(yè)態(tài)、跨主體、跨地域等價(jià)值空間置換，提高資源配置效率；以拆除重建為主加快推進(jìn)不成套職工住宅改造，支持改造新增房源作為保障性租賃住房、保障性住房、人才公寓和商品住房等。積極探索申請(qǐng)式騰退、協(xié)議置換、躉租、征收等方式推動(dòng)不成套里弄、公寓、花園住宅更新，并全面梳理綜合效益較低的存量建設(shè)用地，引入現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、培育新型業(yè)態(tài)，做好盤活再開發(fā)。