界面新聞?dòng)浾?| 杜萌
經(jīng)過多日的連跌后，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT終于在今日迎來反彈。截至收盤，該REIT漲幅為2.99%。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年僅8個(gè)交易日，該REITs項(xiàng)目跌幅達(dá)到了28%。
這主要源于一份續(xù)租情況公告。1月4日收盤后，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT發(fā)布關(guān)于武漢項(xiàng)目主要承租人續(xù)租情況的公告。
公告指出，京東倉儲(chǔ)REIT武漢項(xiàng)目完成了5年續(xù)約，目前，武漢項(xiàng)目可租賃面積 52,154.66平方米，整體出租給湖北京邦達(dá)供應(yīng)鏈科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湖北京邦達(dá)”），2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月。
截至2023年12月31日，武漢項(xiàng)目公司、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)及承租人經(jīng)友好協(xié)商，簽署了續(xù)租協(xié)議：自2024年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金調(diào)整為28.98元/平方米/月，續(xù)租租期為2024年1月1日至2028年12月31日，在續(xù)租期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)按照原租賃合同的約定每年增長(zhǎng)3%。這意味著，經(jīng)調(diào)整過后2024年的凈有效租金較2023年降低了13.16%。
1月5日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT開盤呈現(xiàn)出跳空低開行情，全天下跌7.571%，成交金額1979萬元，市場(chǎng)拋售壓力較大。1月9日，該REIT宣布緊急停牌1天，并于1月10日起復(fù)牌。
不過停牌未能止住下跌態(tài)勢(shì)，作為復(fù)牌后的首個(gè)交易日，1月10日，該基金開盤后直接跳空，下午價(jià)格一路往下走，并在14:00左右接近跌停。
當(dāng)天，嘉實(shí)基金發(fā)布公告稱，將使用固有資金投資嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。公告顯示，本次增持方式為二級(jí)市場(chǎng)買入或交易所認(rèn)可的其他方式，增持金額不超過1000萬元。本次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，12個(gè)月內(nèi)，嘉實(shí)基金將根據(jù)基金交易價(jià)格波動(dòng)情況及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)，在符合法律法規(guī)和上海證券交易所規(guī)定的前提下，擇機(jī)實(shí)施本次增持計(jì)劃。
此外，該基金原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司也于11日發(fā)布增持計(jì)劃，本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，增持計(jì)劃將在一年內(nèi)完成。
嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT并非個(gè)例，今年以來，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超過20%。因?yàn)?月9日大跌6.41%、連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅13.11%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT也決定在10日開市起停牌1小時(shí)停牌。
面對(duì)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的暴跌，投資者正在從“逢新必打”的狂熱中冷卻下來，開始深入探究其背后的底層資產(chǎn)到底質(zhì)量如何。
“REITs并不是一勞永逸的固定收益資產(chǎn)。首先REITs投資的標(biāo)的自身可能會(huì)出現(xiàn)問題?，F(xiàn)存的REITs基金底層資產(chǎn)可分為：產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路等，目前來看一些底層資產(chǎn)已產(chǎn)生分化。如果底層資產(chǎn)出現(xiàn)資金回籠不達(dá)目標(biāo)的情況，可能影響REITs的價(jià)格?！庇泄糝EIT投研人士表示，“其次REITs基金的底層資產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。如生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域中的發(fā)電廠、污水處理廠以及產(chǎn)權(quán)類的倉儲(chǔ)物流以及產(chǎn)業(yè)園，上述不動(dòng)產(chǎn)會(huì)面臨市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，從而造成二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)?！?/span>
日前，多只公募REITs披露了最新的基本面情況。從數(shù)據(jù)看，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等項(xiàng)目2023年運(yùn)營(yíng)情況良好，出租率數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定。
1月8日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT公告稱，2023年下半年，該REIT的四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)情況良好，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好于預(yù)測(cè)情況，數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的保障性租賃住房月末時(shí)點(diǎn)出租率均值在97.95%-98.97%之間。
華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT也發(fā)布公告稱，日前所投的兩家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，2023年整體運(yùn)營(yíng)情況良好，12月末時(shí)點(diǎn)出租率在81.56%-99.37%之間。
1月8日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT公告稱，兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司2023年下半年運(yùn)營(yíng)情況良好，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體好于發(fā)行預(yù)測(cè)情況，12月末時(shí)點(diǎn)出租率分別為95.23%、100%。截至去年底，現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目出租率為95.23%，年度平均出租率為98.60%，高于預(yù)測(cè)出租率95%。
1月8日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告稱，所投的三個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在下半年的月末時(shí)點(diǎn)出租率均值在88.77%-92.7%之間。