文|睿思網(wǎng)
樓市深度盤整，給了保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)反超的機(jī)會(huì)。僅兩年時(shí)間，保利發(fā)展即達(dá)成了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。
最新數(shù)據(jù)披露，保利發(fā)展2023年全年銷售4222.37億元，如愿順利摘冠，并與排名第二的萬(wàn)科距離拉大至461億元（萬(wàn)科2023銷售3761.2億元），成為唯一一家銷售破4千億元的房企。
然而，占據(jù)行業(yè)第一的保利發(fā)展，或許也并非一路高歌猛進(jìn)。
對(duì)比2022年，保利發(fā)展2023年全年業(yè)績(jī)略有下降，同比下降7.67%，甚至較惠譽(yù)此前本已悲觀的5%預(yù)計(jì)降幅，還擴(kuò)大了2.67個(gè)百分點(diǎn)——第一房企也難逃增長(zhǎng)挑戰(zhàn)。
以價(jià)換量對(duì)沖行業(yè)趨勢(shì)
盡管銷售總額同比有所下降，但已是在當(dāng)前樓市形勢(shì)下，這個(gè)行業(yè)新龍頭盡最大努力加速去化的難得結(jié)果。
為了加快去化，在2023年，保利發(fā)展最先從管理上動(dòng)刀。針對(duì)各個(gè)地區(qū)公司，要專門考核存量項(xiàng)目去化指標(biāo)，存量項(xiàng)目去化完成率每低1個(gè)百分點(diǎn)，高管的績(jī)效對(duì)應(yīng)扣除0.5分，按照保利往年的管理辦法，如果高管連續(xù)兩年分?jǐn)?shù)低于80分，或當(dāng)年分?jǐn)?shù)低于70分，相應(yīng)會(huì)處以調(diào)離、降職、減薪等處罰。
此外，保利發(fā)展不惜“以價(jià)換量”，以確保銷售端的優(yōu)勢(shì)。年內(nèi)，關(guān)于保利打折促銷的新聞不絕于耳，此前12月，蘇州一項(xiàng)目更因?yàn)檫B續(xù)降價(jià)引發(fā)購(gòu)房者不滿。
不過(guò)，這些措施并不足以讓保利發(fā)展完全逆勢(shì)而行，尤其自2023年下半年以來(lái)，保利發(fā)展月度銷售業(yè)績(jī)更呈持續(xù)下降趨勢(shì)，到10月、11月、12月，單月銷售金額增速分別為-23.0%、-15.6%、-60.2%，單月銷售面積增速分別為-31.3%、-29.6%、-62.2%。其中12月僅銷售227.33億元，為全年月度銷售最低點(diǎn)。
銷售承壓的同時(shí)，一系列促進(jìn)去化的積極措施，也令保利的毛利受損面擴(kuò)大。
其實(shí)早在2022年，保利發(fā)展的營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)就已雙雙同比大幅下降，歸母凈利潤(rùn)的跌幅更超3成，幾乎是過(guò)去十年里出現(xiàn)過(guò)的最大跌幅。
而在2023年，保利發(fā)展全年簽約均價(jià)降至約17696元/平方米，2022年為20931元/平方米。簽約均價(jià)的進(jìn)一步下滑，或?qū)⒂绊懡衩鲀赡甑慕Y(jié)算利潤(rùn)。
截至2023年三季度的利潤(rùn)表，已經(jīng)對(duì)此有所反映。2023年三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收555.28億元，同比增21.63%，但歸母凈利潤(rùn)10.70億元，同比下降52.84%。
毛利率方面，2023年三季度單季，保利發(fā)展毛利率同比大幅下降7.3個(gè)百分點(diǎn)至14.7%；前三季度毛利率同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至19.4%。保利發(fā)展的銷售凈利也理所應(yīng)當(dāng)?shù)赝较滦?。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年前三季度，保利發(fā)展的銷售凈利率分別為15.70%、15.61%、14.03%、12.08%、8.79%。
展望2024，國(guó)泰君安日前發(fā)布研報(bào)表示，開(kāi)發(fā)商新房銷售的壓力依然較大，尤其當(dāng)下面臨二手房供應(yīng)的增加和房?jī)r(jià)回歸理性，房企銷售依然承壓。
聚焦核心區(qū)域逆周期拿地
雖然在銷售端承受不小的壓力，但保利發(fā)展2023年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，可謂活躍。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展2023年新增項(xiàng)目103個(gè)，權(quán)益拿地金額達(dá)到1359億元，相較2022年激進(jìn)不少。數(shù)據(jù)顯示，2022年同期，保利發(fā)展新拓項(xiàng)目91個(gè)、權(quán)益拿地金額1082億元。
其中僅2023年12月，保利發(fā)展就獲得20個(gè)新項(xiàng)目，總斥資約274.26億元，新增面積達(dá)269.32萬(wàn)平方米，覆蓋成都、南京、廣州、東莞、合肥、西安、武漢等13個(gè)城市。
從項(xiàng)目獲取城市來(lái)看，保利發(fā)展仍堅(jiān)持“核心城市”的拿地戰(zhàn)略。僅2023年前三季度，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)99%，其中一、二線城市拿地金額占比達(dá)83%、長(zhǎng)三角與粵港澳大灣區(qū)占比分別為43%和32%。
這一布局能有效降低市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的周期性風(fēng)險(xiǎn)，但是也令保利發(fā)展的土地獲取成本進(jìn)一步提升。
數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，保利發(fā)展的土地成本分別為650.69億元、836.71億元、1014.63億元，分別同比增長(zhǎng)20.79%、28.59%、21.26%；新增土儲(chǔ)樓面價(jià)分別為7388元、6821元和1.53萬(wàn)元。
銀河證券此前曾就此指出，土地成本連年增長(zhǎng)，銷售均價(jià)和結(jié)算單價(jià)增長(zhǎng)卻不明顯，兩者之間不斷縮小的“剪刀差”將使得保利發(fā)展毛利率持續(xù)承壓。
當(dāng)然，這種土地成本的增長(zhǎng)，主要由于所購(gòu)地塊的區(qū)位能級(jí)提升。實(shí)際上，由于土地市場(chǎng)近年的降溫，保利發(fā)展新增的土儲(chǔ)還是有著不錯(cuò)的性價(jià)比。如1月6日公布的新增土儲(chǔ)中，北京朝陽(yáng)區(qū)海棠街地塊的樓面地價(jià)51858元/平方米，北京順義區(qū)右堤路地塊樓面地價(jià)18524元/平方米。
在大部分同行冷對(duì)土拍市場(chǎng)的情況下，保利發(fā)展大量吸納高能級(jí)區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，相關(guān)的價(jià)值將在未來(lái)幾年逐步兌現(xiàn)。
市場(chǎng)信心仍待修復(fù)
作為大型央企，保利發(fā)展無(wú)疑是當(dāng)前財(cái)務(wù)最為穩(wěn)健的房企之一。但隨著市場(chǎng)對(duì)房企債務(wù)情況愈發(fā)敏感，保利發(fā)展的偏高負(fù)債率也受到了關(guān)注。
為此，2023年保利發(fā)展持續(xù)進(jìn)行降負(fù)債，截至三季度末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為76.76%，較上年度末下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)銀河證券研報(bào)數(shù)據(jù)，截至2023年9月，該公司貨幣資金余額1426.72億元，現(xiàn)金短債比為2.08，較去年同期提高0.14；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.30%，較去年同期下降1.43個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為61.42%，較去年同期下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。
然而，惠譽(yù)此前指出，由于下滑的銷售和回款或?qū)⒂绊懕＠l(fā)展的現(xiàn)金流入，從而影響其降負(fù)債的進(jìn)程，從中期來(lái)看保利發(fā)展的杠桿率或持續(xù)高于45%。
此外，保利發(fā)展的短期償債壓力也在加大。截至2023年9月30日，保利發(fā)展短期借款為52.47億元，同比大幅增長(zhǎng)313.41%。
投資者的擔(dān)憂直接反映在了股價(jià)上。
自2023年9月開(kāi)始，保利發(fā)展股價(jià)一路下行。三季報(bào)發(fā)布后的首個(gè)交易日即2023年10月30日，保利發(fā)展股價(jià)盤中出現(xiàn)異動(dòng)，大幅下跌3.03%，最低點(diǎn)觸及10.70元/股，這已創(chuàng)下兩年以來(lái)新低。
不過(guò)這仍未結(jié)束，此后保利發(fā)展的股價(jià)持續(xù)下探，截至2024年1月5日收盤，保利發(fā)展報(bào)9.17元/股，總市值1097.69億元。
保利發(fā)展不得不啟動(dòng)“護(hù)盤”計(jì)劃。
2023年12月，保利發(fā)展發(fā)布A股回購(gòu)方案與實(shí)控人增持計(jì)劃。保利發(fā)展本次回購(gòu)資金總額將不低于10億元（含）但不超過(guò)20億元（含），回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)15.19元/股。公司擬以自有資金通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)公司A股股份。
實(shí)控人增持計(jì)劃顯示，保利發(fā)展實(shí)際控制人保利集團(tuán)有計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式增持公司A股股份，增持金額不低于2.5億元，但不超過(guò)5億元，增持價(jià)格不超過(guò)15.19元/股，資金來(lái)源為保利集團(tuán)自有或自籌資金。
截至2023年12月22日，實(shí)控人保利集團(tuán)根據(jù)增持計(jì)劃已累計(jì)增持公司A股股份1004.46萬(wàn)股，占總股本的0.08%，累計(jì)增持金額為人民幣1億元。
截至2023年12月29日，保利發(fā)展通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式已累計(jì)回購(gòu)股份2518.66萬(wàn)股，占總股本的比例為0.21%，回購(gòu)成交的最高價(jià)為10.20元/股，最低價(jià)為9.84元/股，支付的資金總額為2.52億元。
伴隨著股份回購(gòu)、實(shí)控人增持，保利發(fā)展還向董監(jiān)高、控股股東、實(shí)控人、持股5%以上的股東發(fā)出問(wèn)詢函，問(wèn)詢未來(lái)3個(gè)月、未來(lái)6個(gè)月是否存在減持計(jì)劃。
隨后，公司收到了上述各方的“不減持”回復(fù)，尤其是收到持股5%以上的第二大股東泰康人壽回復(fù)。這家險(xiǎn)資表示，暫無(wú)在未來(lái)3個(gè)月、未來(lái)6個(gè)月通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易減持公司股份計(jì)劃。
不過(guò)，1月5日保利發(fā)展收市價(jià)還是下探到9.17元/股，較其新公布的回購(gòu)成交的最低價(jià)，還要低6.8%。想要徹底挽回投資者的信心，保利發(fā)展任重道遠(yuǎn)。