在上海地產(chǎn)界，中環(huán)集團并非名氣上的頂流選手。但和以低調(diào)面目示人不同，成立40余年，中環(huán)集團項目足跡遍布中國，留下了諸多城市坐標，成就了一座又一座城市的“煥新夢”。
中環(huán)集團亦是“造城者”。在上海，中環(huán)多次參與城市舊改工程及大型居住社區(qū)、商辦項目建設(shè)。從上世紀“三灣一弄”改造，到被譽為上?！暗谝怀侵写濉钡募t旗村動遷改造，從上海萬里城建設(shè)到如今的桃浦地塊大開發(fā)。開發(fā)周期，貫穿上海城市發(fā)展最迅猛的40年。
當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)再次走在分水嶺，大變局時代，房地產(chǎn)企業(yè)未來將如何突破？在上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）黨委書記兼董事長胡禮剛看來，房地產(chǎn)行業(yè)躺贏時代已經(jīng)過去，未來，心懷“匠心”打磨品質(zhì)者，才能在未來，贏得消費者的信賴。
為民造城
中環(huán)的誕生，天然帶著為民安家的使命。
上世紀70年代末，中環(huán)集團前身普陀區(qū)住宅建設(shè)辦公室成立。計劃經(jīng)濟時代，該辦公室主要負責當時公有房屋建設(shè)。后隨著政企分開改革，其變身為城市建設(shè)公司。
“從一開始，中環(huán)就是以解決城市住房小、住房難的問題為使命，這是貫穿中環(huán)45年的發(fā)展歷程?！焙Y剛說。
中環(huán)的造城之路，始于上世紀80年代滬上聞名“三灣一弄”城市改造。
以潘家灣、譚子灣、朱家灣、藥水弄為代表的“三灣一弄”，是上海灘上最具代表性的貧民棚戶區(qū)，堪稱“下只角”里的“下只角”。擠擠挨挨的都是簡易材料搭成的“滾地龍”?！叭秊骋慌币娮C了2萬草根階層在十里洋場里貧窮與苦難，也安放了一代回滬知青人的勤奮與堅韌。
中環(huán)集團全面參與了“藥水弄”“朱家灣”兩大棚戶區(qū)的改造。1997年，“三灣一弄”地區(qū)舊區(qū)改造取得階段性成效，奠定了上海中環(huán)內(nèi)西部方向發(fā)展格局。
1988年，第七屆全國人大一次會議，我國憲法調(diào)整將“禁止出租土地”改為“土地所有權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，標志著中國房地產(chǎn)行業(yè)正式進入市場化階段。1990年，中國的住房公積金制度在上海試點成功，逐漸推動住房商品化。
地產(chǎn)商品化大潮涌來，華潤、中海等地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立。在上海普陀，地方政府欲打造一家從土地征收、開發(fā)到建設(shè)的全鏈條、專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1995年，中環(huán)集團應(yīng)運而生。
中環(huán)成立之后，迅速投身真光地區(qū)大型居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
大型居住區(qū)不再是單純“蓋住房”，而是包含住宅、商場、學(xué)校多類型融合社區(qū)建設(shè)。胡禮剛回憶道，從農(nóng)房到大型現(xiàn)代化社區(qū)，在百姓的期待中，中環(huán)集團完成多個大型居住區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)了城市空間的騰籠換鳥，也進一步積累了地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。
中環(huán)的進階之路中，上海萬里城建設(shè)是個重要節(jié)點。
萬里城開發(fā)總面積超過250萬方。此次開發(fā)過程中，中環(huán)集團首次嘗試自主募資，而非通過政府財政籌措資金。具體來看，就是通過分階段動遷開發(fā)，通過銀行抵押的方式融資開發(fā)建設(shè)。萬里城開發(fā)前后歷經(jīng)近15年，使6萬戶居民住房得到根本改善。
建成后的萬里城是上海首個現(xiàn)代化住宅社區(qū)。
“萬里城由法國夏氏建筑師聯(lián)合事務(wù)所總體規(guī)劃，第一次打破上海原本主流的設(shè)計格局，將西式的宜居理念同上海海派文化進行深度融合?！焙Y剛介紹道，萬里城還在居民區(qū)里打造了一個大型綠地公園，并將商業(yè)區(qū)和居住區(qū)進行了動靜分離，而非傳統(tǒng)的樓上居民樓，樓下門面房的格局，便民同時又保持居住空間的靜謐有序。
數(shù)據(jù)顯示，萬里城綠化率為47%，總綠化面積達105萬平方米，人均綠化面積17平方米以上。中央景觀主綠帶長1300米，寬100米，氣勢磅礴。因此，上海萬里城小區(qū)被選為上海市政府確立的四大示范居住區(qū)之一，先后榮獲聯(lián)合國生態(tài)環(huán)境住宅金獎和人居貢獻獎等各類大小獎項共計46項。
首次嘗試全市場化地產(chǎn)開發(fā)，中環(huán)的市場能力迅速得到提升。隨后，中環(huán)走出上海。在吉林，中環(huán)開發(fā)了超過30萬方的中環(huán)濱江花園，成為當?shù)馗邫n住宅新標桿；在?？?，中環(huán)國際廣場是當時?？诘谝桓邩牵ìF(xiàn)第二高樓），并引入六星級酒店朗廷酒店，為當?shù)馗叨松虅?wù)辦公和酒店市場注入強心劑。
不只在普陀，從上海寶山中環(huán)國際公寓、上海奉賢秋月朗庭、臺州黃巖尚東悅庭，再到上海青浦境秋月，中環(huán)深度參與城市建設(shè)，不斷超越標準，構(gòu)筑當代人居樣本。
破壁者“中環(huán)”
中國地產(chǎn)行業(yè)商品化發(fā)展約40年，房子承載了普通居民有關(guān)財富、家庭以及未來的多重意義，衍生出了一個復(fù)雜多變的房地市場。如何建一座屬于人民、以人為本的城市，又該如何把最好的資源留給人民？
國企中環(huán)，主動扮演了“破壁者”。
21世紀第一個10年剛剛到來，上海就步入對于大型城中村的改造快車道。擁有6萬居民的上海市中心最大面積的紅旗村城中村被列入時間表。
紅旗村共計586畝土地上，一度聚集著9個大型市場、18家各類單位以及村民宅基地。36.2萬平方米的住房面積中，28.6萬平方米為無證建筑。商販、村民、客商混居其中。
9大市場是當時華東地區(qū)面積最大的副食品集散地?！氨藭r紅旗村9大市場的一個黃金攤位租金，已經(jīng)可以比肩今日上海最頂尖商場的租金。一個蟹攤一個季度的營業(yè)額可以達到百萬級別。面對幾萬人賴以為生的家園，勸說他們主動遷離，是擺在上海市面前的一個大難題。”胡禮剛作為紅旗村轄地曾經(jīng)的主政街鎮(zhèn)負責人，親眼見證了紅旗村從農(nóng)田成長為商業(yè)重鎮(zhèn)的全程，也親眼目睹了在迅猛發(fā)展過程中，無序擴張帶來的嚴重次生問題，成為管理頑疾。
在2013年，紅旗村改造正式拉開序幕。這塊公認的硬骨頭，再次被拋向了中環(huán)集團，由其負責土地動遷收儲。
“紅旗村土地性質(zhì)復(fù)雜，歷史遺留問題多，光是土地權(quán)屬認定、人口篩查剔除，就要耗費大量的時間和精力。集體土地上的村居民征收簽約工作前，僅方案研究制定就讓改造指揮部的工作人員數(shù)夜難眠?！焙Y剛回憶。
時至今日，胡禮剛認為，紅旗村牽扯的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)歸屬，都堪稱是一部土地征收的“小百科”，以至于到如今上海市內(nèi)任何形式的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬難題，都可以在紅旗村征收過程中找到對應(yīng)的案例。
時任紅旗村地塊“城中村”改造指揮部常務(wù)副總指揮胡禮剛，帶領(lǐng)中環(huán)團隊一面發(fā)現(xiàn)問題，一面在調(diào)整政策，尋求破解之道。
不破不立。
中環(huán)在征收過程中，創(chuàng)新提出引入農(nóng)村集體經(jīng)濟的做法，使其成為社會資本方之一，參與后續(xù)紅旗村商業(yè)開發(fā)。“此舉可以實現(xiàn)紅旗村改造后村集體經(jīng)濟的自我造血，幫助當?shù)鼐用裆钫业奖Ｕ??！焙Y剛透露，如今，紅旗村村民通過集體經(jīng)濟，每年可通過商辦出租等項目，獲分紅超過6000余萬元，并解決200余個本地居民的就業(yè)崗位。同時，中環(huán)將打破傳統(tǒng)程序，將動遷安置前置，先期建好動遷安置房，安置紅旗村居民。
最終，通過數(shù)年的不懈努力，胡禮剛帶領(lǐng)下的中環(huán)團隊成功破解了資金籌措、市場關(guān)閉、土地征收、村民安置、規(guī)劃調(diào)整等諸多難題，村民動遷簽約率達到100%，累計拆除舊房面積36萬平方米，其中違章建筑占80%。
紅旗村被夷為平地，隨之拔地而起的是今年上海最大體量購物中心的單體商業(yè)綜合體真如環(huán)宇城MAX，全球第一家純地下山姆會員店，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型為載體的海納小鎮(zhèn)。
紅旗村走進歷史，上海西部地區(qū)新地標誕生。
以新標桿鍛造高品質(zhì)新產(chǎn)品
不斷超越，從單一到多元的拓展，中環(huán)也在不斷“破壁”自己，打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式的束縛，尋求發(fā)展新空間。
目前，中環(huán)集團除了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，形成了集合商業(yè)地產(chǎn)運營、物業(yè)管理和酒店、養(yǎng)老等為一體的多元化集團架構(gòu)。中環(huán)還用房地產(chǎn)開發(fā)資源和經(jīng)驗對商業(yè)資產(chǎn)進行整合，逐步提升資產(chǎn)運營水平，并用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運營收益，來抵御房地產(chǎn)周期性風險。
作為國企，中環(huán)正從建設(shè)者向服務(wù)者轉(zhuǎn)變，胡禮剛說，“目前，中環(huán)正探索與政策聯(lián)動，試水財稅聯(lián)動，為稅收貢獻優(yōu)質(zhì)入駐企業(yè)減免租金，進一步支撐企業(yè)在中環(huán)物業(yè)下的可持續(xù)發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的力量?！?/p>
2023年，中環(huán)再次回歸普陀，參與上海普陀西北地區(qū)再造“新城”。由中環(huán)“匠心”打造的中環(huán)·桃源里已于2023年12月底正式開盤。
胡禮剛告訴記者，此次中環(huán)呈現(xiàn)的作品，蘊含了諸多對于未來住宅模式的新思考。
比如，中環(huán)·桃源里采用近零能耗建筑標準，獨創(chuàng)“15+2”低碳生活·未來社區(qū)的概念。住宅外墻采用內(nèi)外兩道組合式保溫做法，相比普通住宅熱工性能大幅提升。同時，屋面的結(jié)構(gòu)層與保溫層之間設(shè)置隔汽層，有效控制屋面的滲漏，屋面保溫材料加厚，全面提升保溫性，使頂樓住戶也得到更好的居住品質(zhì)。住宅外窗采用三玻兩腔雙LOW-E系統(tǒng)外窗，氣密性最高達8級，相較于普通住宅，全方位隔音降噪，給居住者帶來寧靜舒適的室內(nèi)環(huán)境。
中環(huán)·桃源里項目還是上海市首批融近零能耗標準、智能建造、光儲直柔為一體的示范低碳項目。中環(huán)集團作為普陀區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，堅持在國家及上海市提出的“碳中和、碳達峰”目標的指引下，率先構(gòu)建全新的健康低碳人居樣板，為上海人居的升級做出責任與擔當。胡禮剛說。
中環(huán)·桃源里還將引入全維生活場景，小區(qū)內(nèi)更具溫馨感。
胡禮剛介紹，項目打造超萬方商業(yè)盒子，結(jié)合1500平米復(fù)合街區(qū)廣場，未來餐飲購物、親子教育、生活便利服務(wù)一站式滿足。小區(qū)內(nèi)部設(shè)六大林系主題生活花園，包含陽光草坪與會客廊架、兒童主題活動區(qū)以及四大全齡架空層等，讓各年齡段業(yè)主下樓就能享受不同的社交與娛樂體驗。
此外，中環(huán)·桃源里還提升了智能化設(shè)計。業(yè)主歸家，無須額外操作，用人臉識別就可以無障礙通行于小區(qū)大門、樓棟單元門等。同時，屋內(nèi)的霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)兼具觸控和遠程，使得空調(diào)、地暖、新風等設(shè)備的使用更便捷和智能。門口的可視對講主機除了具有自身的對講和開啟單元門功能外，還可以進行室內(nèi)呼梯、顯示空氣檢測指數(shù)等，當出門時，只需要在可視對講上觸摸一鍵離家按鈕便可以關(guān)閉所有照明，便捷生活從此開啟。
配套方面，該項目還將為政府代建體育館（規(guī)劃）、幼兒園（規(guī)劃），豐富的業(yè)態(tài)滿足業(yè)主更多的生活需求，用以承接桃浦智創(chuàng)城的高端人才對于高端住宅的需求。
商品地產(chǎn)開發(fā)，不是單純的復(fù)制與粘貼，今后的房子，也要突破傳統(tǒng)的理念，融合更多智能化、節(jié)能化的想象，胡禮剛說，伴隨著行業(yè)進入到高質(zhì)量發(fā)展的新階段，中環(huán)集團不斷提升產(chǎn)品力，不斷升級人居產(chǎn)品。
尤其是在房地產(chǎn)進入分化的新階段，在胡禮剛看來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要以創(chuàng)造發(fā)展的新角度去思考其發(fā)展趨向。
談及房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢時，胡禮剛認為，一是要有房價將逐步走向市場化的預(yù)期，房地產(chǎn)未來將通過更加市場化的方式，成為實現(xiàn)社會財富再分配的新錨點；二是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)競爭將越來越激烈，躺贏時代將一去不復(fù)返，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有更強的創(chuàng)新研發(fā)能力，推出品質(zhì)更優(yōu)的特色產(chǎn)品；三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟將是未來房地產(chǎn)行業(yè)新爆發(fā)點，打造立體的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，做好優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)，將是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新爆點。
胡禮剛在采訪中還透露，面向未來，中環(huán)集團正積極布局長租公寓、康養(yǎng)等新業(yè)務(wù)，并將面向市場發(fā)布房地資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。