文|RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)
國家5A級旅游景區(qū)，國家級旅游休閑街區(qū)、津門十景之首……天津古文化街，這個長度687米的商街如今已是當之無愧的天津文化名片，幾乎每天人潮洶涌，長期位于天津旅游及商業(yè)人流量的首位。在今年五一期間的4月29日當天，人數(shù)更是達到了25.6萬人。
這條街的面積僅2.2萬㎡，且是一條新建的“仿古建筑”，但正是這樣一條小街，成功帶動了10倍商業(yè)面積，即22萬㎡商業(yè)面積的成功開發(fā)。
天津古文化街的歷史可以追溯到1404年的街區(qū)，當時已經(jīng)是一個頗有名氣的旅游景點，但由于建筑古舊、功能受限，且周邊區(qū)域陳舊雜亂，政府即委托天津房產(chǎn)總公司對整個片區(qū)進行更新重建。RET睿意德團隊作為項目的全程顧問，為項目的定位、設(shè)計、招商、銷售提供策略設(shè)計與落地支持，實現(xiàn)了古文化街以“小身材”發(fā)揮“大能量”，激發(fā)帶動整體片區(qū)價值提升的開發(fā)運營，實現(xiàn)了項目在政府、開發(fā)商、商家與消費者的“四方滿意”。
1. 做強“文化內(nèi)核”，建立流量引擎
整體改造的片區(qū)命名為“天津古文化街旅游商貿(mào)區(qū)”，古文化街就是片區(qū)的IP符號和最重要的資產(chǎn)，如果沒有文化街，整個片區(qū)就是一個平淡無奇的舊改。因此RET睿意德與業(yè)主為項目確定的首要策略是做強“文化內(nèi)核”——保留文化街獨有特色，擴展其商業(yè)功能，使IP符號更具張力，實現(xiàn)“客流引擎”的作用。具體在操作上有兩大要點。
原貌做舊復(fù)建
原有的古街相對狹窄，最窄處不過5米，與當下動輒數(shù)十米的商業(yè)街標準相去甚遠，但在擴寬以增強通量和保留街區(qū)文化原味之間，我們選擇了后者。因為街寬雖會帶來一定優(yōu)勢，但也正是加寬的寬度，會成為文化街的“贗品”符號；而保留原樣看似不合時宜的狹窄，也能給人以“真古街”的提示。同時整體街區(qū)的地面、墻面都采用了高度仿舊的材料鋪設(shè)裝飾，店鋪亦按照之前的格局做出相似劃分。
補貼留住老字號
商業(yè)開發(fā)是一個投資行為，必須要考慮投資回報，因此大部分商街改造后都會出現(xiàn)租金普漲，導(dǎo)致原來的租戶不能承受而不得不搬離的現(xiàn)象，尤其是承租能力較低的老字號更容易被率先“擠走”。如果街區(qū)翻新后老字號紛紛撤離，項目就會形存神散，為顧客造成名不符實的不良體驗。從大局著眼，基于古文化街作為整體商貿(mào)區(qū)“流量錨點”的關(guān)鍵角色認知，文化街投資方以租金補貼的方式保留了全部的老字號店鋪，并引入了另外一些原來沒有的商家品牌，形成了天津老字號“博覽會”。
2. 基于IP塑造“家族”，最大化借勢與協(xié)同
運作一個大規(guī)模的文旅項目，如同做一桌“滿漢全席”，主菜好是必須，做好配菜也很重要。對天津古文化街旅游商貿(mào)區(qū)來說，就是要形成一個古文化街領(lǐng)頭的IP矩陣。
從聚焦天津歷史文脈延續(xù)，突出天津民俗的視角著手，復(fù)建修繕了區(qū)域內(nèi)的多處文化遺址和建筑，包括有天津文化發(fā)祥地之稱的天后宮，距今600年的天津最大的道教殿堂——玉皇閣，最具天津特色的四合院群落——通慶里，中西合璧式的天津八大家之一的劉家大院。
古文化街大獅子胡同是嚴復(fù)故居所在地，原房屋已不存在。為挖掘歷史文化，團隊先后走訪了嚴復(fù)先生的后代和歷史專家，結(jié)合景觀設(shè)計，在嚴復(fù)故居原址建設(shè)天演廣場，設(shè)立嚴復(fù)銅像和天演論石刻。
位于街區(qū)兩端的牌樓得到了重新修復(fù)，“旋子大點金”式的彩繪，使南口的“津門故里”、“晴雪”和北口的“沽上藝苑”、“金鰲”十二個大字又泛出了金色光彩。
透過對歷史的挖掘與顯現(xiàn)化，為項目注入了深厚的文化底蘊，讓整個區(qū)域充滿了天津味、文化味和古味，強勢奠定了“天津民俗文化代言者”的身份地位。
3. 平衡“名利”組合，追求整體最優(yōu)
因為項目是一個商業(yè)化的開發(fā)，因此要在功能、形象之外，解決好投資回報的問題。對于該項目而言，引入越多老字號就補貼越多，古建的修建越多，回報壓力就越大。
以“租賃”作為回報主要來源，怎樣算賬都是無法解決的，而賣商鋪又擔(dān)心經(jīng)營不可控，為以后留下隱患。
經(jīng)過對市場的反復(fù)摸排和策略推演，最終為項目確立了“賣街、賣少、賣大”的銷售策略。其中“賣街”的意思是在文化街緊鄰地塊建設(shè)兩個“可賣的古文化街”新版塊——“文化小城”和“古玩城”，承接想投資的客戶，延展文化街業(yè)態(tài)，借勢文化街人流，實現(xiàn)高單價的快速銷售?！百u少”是控制銷售店鋪的面積比例，以高單價彌補回報差額，這樣也就杜絕了因大面積銷售可能帶來的經(jīng)營失控。“賣大”的策略是對部分地塊進行土地招商和客戶定制，成功引入了仁恒、美博城和一些大餐飲客戶，既達到了銷售回報的目標，還有效控制了業(yè)態(tài)，一步完成了銷售與招商。
4. 打破條式街區(qū)阻隔，建立業(yè)態(tài)區(qū)分導(dǎo)引
古文化街商貿(mào)區(qū)片區(qū)整體都是兩層為主的街鋪，如果硬性規(guī)劃為若干條街，就一定會形成主街和次街的區(qū)分，造成主街熱、次街冷的不均狀況。
項目在規(guī)劃時，以整體的視角看待全部區(qū)域商業(yè)，不去刻意強調(diào)各個部分的主次區(qū)分，在各條街之間盡量增加交叉口，創(chuàng)造了相互間可以自然轉(zhuǎn)換的網(wǎng)格街區(qū)，使得人能夠最大化地在區(qū)域內(nèi)分布流動。
為了增強顧客在行走時的方向感，對各條街進行了業(yè)態(tài)的區(qū)分，以業(yè)態(tài)成為標示來形成對人的行走引導(dǎo)，不至于讓顧客產(chǎn)生迷路而影響體驗。
5. 尊重外街獨立價值，形成功能緩沖與客流過渡
對于一個商業(yè)片區(qū)的規(guī)劃，不是關(guān)注某個局部面積收益的最大化，而是獲得整體收益的最優(yōu)解，這與業(yè)態(tài)的位置規(guī)劃，人流的分布引導(dǎo)都直接相關(guān)。
我們將文化街商貿(mào)區(qū)按照人流分為了“熱、溫、冷”三個區(qū)域，并做出了針對性的業(yè)態(tài)安排，實現(xiàn)了良好的效果。
“熱區(qū)”是作為項目核心的古文化街，這里一定是項目人流旺的磁石區(qū)域，這條街安排的是人人可看、人人可觸、人人可買的高頻、輕便的民俗文化業(yè)態(tài)，紀念品、特產(chǎn)都在這條街上，包括著名的“泥人張、果仁張、崩豆張”“三大張”等知名老字號品牌；“溫區(qū)”是指緊靠文化街旁側(cè)的商業(yè)面積，設(shè)置了偏目的性的餐飲、古玩和觀演業(yè)態(tài)，亦能吸引有需求的人群主動到達，同時這部分業(yè)態(tài)的租金支付水平亦低于高頻業(yè)態(tài)，也能從業(yè)主收益上平衡與匹配；“冷區(qū)”是最遠離古文化街的外圍區(qū)域，充分借助這部分商鋪的臨城市道路的特征，將其作為臨街鋪看待，引入最為目的性的大餐飲業(yè)態(tài)，一方面方便城市人群直接到達，另一方面也是部分高端或團體游客就餐的合適選擇，也較快招商到了匹配的商家進駐。
結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)有意思的地方在于，它與城市、商業(yè)、文化、消費都緊密相關(guān)，相互結(jié)合有極大創(chuàng)造、創(chuàng)新的可能，每一個項目難題，以更開闊的視野或換角度去看，也都充滿了轉(zhuǎn)機與機會，對非標難題永遠不說不可能，就一定可以找到好辦法。