界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

過去的2023年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，部分民營(yíng)房企仍在積極化解債務(wù)壓力，市場(chǎng)銷售處于觸底階段，各大城市紛紛出臺(tái)樓市支持政策。

展望2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變已成為共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)必須向舊模式告別，要讓房屋迅速回歸居住屬性和民生屬性，一場(chǎng)新的發(fā)展模式之變正在徐徐展開。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是行業(yè)“先立后破”的關(guān)鍵。但新模式不能一蹴而就，仍需以“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”深化配套改革。

于是，“三大工程”應(yīng)時(shí)而來，不僅被視為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也成為房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。

在12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，對(duì)2024年樓市發(fā)展方向定調(diào)。

保障性住房解決的是戶籍無(wú)房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，重點(diǎn)解決商品房需求斷層的問題。如今保障性住房被納入“三大工程”， 意味著保障性住房建設(shè)將得到多方政策支持并予以推動(dòng)。

在保障性住房領(lǐng)域，保障性租賃住房的建設(shè)是重要一環(huán)。

近兩年來，多地加快保障性租賃住房建設(shè)，行業(yè)迎來量與質(zhì)的雙進(jìn)階。這期間，隨著保障性租賃住房領(lǐng)域新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，引發(fā)金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注和重視，以保租房公募REITs為代表的金融產(chǎn)品規(guī)模不斷壯大，為行業(yè)發(fā)展再注入新的活力。

從目前已發(fā)行的4支保租房REITs來看，2023年上半年四支保租房REITs營(yíng)業(yè)收入合計(jì)超1.4億元，凈利潤(rùn)合計(jì)4383萬(wàn)元，平均毛利率超50%。12月28日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT成功設(shè)立，成為目前市場(chǎng)中規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品。

毫無(wú)疑問，在2024年將有更多城市加快保障性租賃住房的推進(jìn)節(jié)奏，多樣化、高品質(zhì)的保障性租賃住房將不斷面市，以滿足市場(chǎng)多層次住房需求。而且隨著REITs示范效應(yīng)逐漸形成，新的一年保租房REITs也會(huì)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行。

作為“三大工程”之一的城中村改造被提上重要日程，在2024年也會(huì)邁進(jìn)新的發(fā)展階段。

城中村改造重點(diǎn)是解決新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求。因此在業(yè)內(nèi)看來，城中村改造的逐步推進(jìn)也將成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的有力抓手。

進(jìn)入2024年，城中村改造“因城施策”的實(shí)施細(xì)則將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)并落地，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

除了保障房、城中村改造被認(rèn)為是未來房地產(chǎn)行業(yè)的巨大變量，公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施也是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向。

這對(duì)于過去長(zhǎng)期依賴銷售型物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型意義重大。甚至可以說，也是房地產(chǎn)行業(yè)走向轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的一條合適新路徑。

2023年3月，發(fā)改委宣布將優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目；10月20日，證監(jiān)會(huì)正式宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。很快，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等4只產(chǎn)品就正式獲批。

政策落地迅速，“上新”節(jié)奏更是加快。12月底，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT兩只產(chǎn)品也于近日申報(bào)至上交所。

REITs工具不僅有助于盤活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)新增投資，也有利于引導(dǎo)企業(yè)提升資產(chǎn)管理水平、促進(jìn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

新的一年，預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企選擇申報(bào)發(fā)行，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)類別擴(kuò)容，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)成為2024年新晉熱點(diǎn)之一。

房地產(chǎn)發(fā)展向新模式過渡需要“變”，如著力推進(jìn)保障房建設(shè)、積極落地超大特大城市城中村改造等；但也需要一些“不變”，如繼續(xù)將防范化解風(fēng)險(xiǎn)作為工作重心和重點(diǎn)、堅(jiān)定不移地推動(dòng)實(shí)質(zhì)性保交樓。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到新、舊模式交替之年，房地產(chǎn)的金融問題會(huì)更受關(guān)注，與民生相關(guān)的“保交樓”進(jìn)展則是全社會(huì)和全行業(yè)關(guān)心的焦點(diǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑷砸苑婪痘怙L(fēng)險(xiǎn)為重要主題，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

可以期待的是，2024年對(duì)企業(yè)端的資金支持政策將繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”有望落地，這對(duì)于改善企業(yè)融資環(huán)境大有幫助。

即便是已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企們，或許也能等來實(shí)質(zhì)性助益。一旦融資政策落地，其償債壓力將會(huì)有所降低，一些資產(chǎn)質(zhì)量較好的民營(yíng)房企能獲得一定的喘息空間。

實(shí)際上，在多重利好不斷釋放之下，不少受困的房企在2023年終于暫時(shí)化解了債務(wù)危機(jī)，披露的境內(nèi)外債重組方案初步框架已取得部分債權(quán)人支持。最典型的就是融創(chuàng)，完成了900 億元的境外債務(wù)重組，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

在2024年，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的房企宣布此類好消息，然后逐步恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

“保交樓”則是房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整大潮中的一支穩(wěn)定劑。2023年，在全國(guó)列入“保交樓”項(xiàng)目涉及的350萬(wàn)套住房中，已實(shí)現(xiàn)交付超268萬(wàn)套，總體交付率超76%。在帶動(dòng)房屋竣工面積明顯增長(zhǎng)的同時(shí)，也對(duì)化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到積極效果。

這期間，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”要求下，多家房企項(xiàng)目交付量不斷刷新紀(jì)錄。比如碧桂園2023年交付套數(shù)達(dá)到50萬(wàn)套，龍湖也迎來史上最大規(guī)模的交付量14萬(wàn)套，旭輝集團(tuán)累計(jì)交付超10萬(wàn)套新房等，房企們均在努力堅(jiān)守著交付底線。

進(jìn)入2024年，“保交樓”將進(jìn)入攻堅(jiān)階段，工作將落實(shí)屬地責(zé)任。這表明，2024年對(duì)資金硬缺口和難度比較大的保交樓項(xiàng)目，會(huì)壓實(shí)地方政府完成保交樓的剛性責(zé)任。同時(shí)，“保交樓”配套資金和政策會(huì)進(jìn)一步落實(shí)，以修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

2024年將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的破局之年，市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)自我革新。房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但仍需要政策持續(xù)呵護(hù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)兩年半，行業(yè)的復(fù)蘇與反彈是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，2024年將見證樓市如何穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)和先立后破。