文｜邁點(diǎn)

今年，酒店大宗交易一樁接著一樁。僅在2023年的最后一兩個(gè)月，酒店大宗交易像極了年底沖刺，此起彼伏。前有天津麗思卡爾頓成功被神秘人買入、上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店賣身北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，而這次，則輪到了上海寶格麗酒店。

12月26日，上海寶格麗酒店迎來(lái)買家，江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司已獲識(shí)別為建議出售中標(biāo)人。而根據(jù)最新公告，華僑城上海置地與買方金峰水泥已于12月25日按最終代價(jià)人民幣24.3億元（含增值稅）訂立交易協(xié)議以根據(jù)其條款轉(zhuǎn)讓銷售資產(chǎn)，最終代價(jià)已轉(zhuǎn)賬至華僑城上海置地，預(yù)計(jì)建議出售將于2024年上半年末前完成。

比起其他擱置許久賣不掉的奢華酒店，上海寶格麗酒店拍賣的整個(gè)過(guò)程可以算得上頗為順利。從今年10月11日，華僑城（亞洲）控股有限公司（03366.HK）發(fā)布公告要出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)（包含上海寶格麗酒店），到11月21日，該項(xiàng)目在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌，再到如今被賣，僅僅也就剛剛過(guò)去兩個(gè)月。

今年以來(lái)，旅游業(yè)的復(fù)蘇，讓酒店物業(yè)價(jià)值重新受到重視，但同時(shí)，這也成為不少房企套現(xiàn)回血的重要來(lái)源。邁點(diǎn)曾在《天津麗思卡爾頓成功被賣，奢華酒店觸底反彈？》就列舉了今年以來(lái)不少奢華酒店被擺上貨架的客觀事實(shí)。那么，這次出手的商業(yè)大亨金峰水泥到底有啥來(lái)頭？上海寶格麗酒店被賣又為啥引起廣泛關(guān)注？奢華酒店市場(chǎng)未來(lái)還有哪些看點(diǎn)？本文將對(duì)此一一展開(kāi)討論。

接盤俠水泥大亨，到底有啥來(lái)頭？

從企查查資料來(lái)看，江蘇金峰水泥集團(tuán)成立于2000年，固定資產(chǎn)規(guī)模達(dá)30.8億，而其背后，最大股東為金峰控股集團(tuán)，持股比例97%。

據(jù)其官網(wǎng)信息，金峰控股集團(tuán)背后的金峰集團(tuán)始創(chuàng)于1980年，經(jīng)過(guò)三十多年的市場(chǎng)拼搏，從一個(gè)名不經(jīng)傳的小水泥廠華麗變身成為擁有70家子公司，業(yè)務(wù)范圍涵蓋水泥生產(chǎn)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預(yù)拌等于一身的大型多元化集團(tuán)。同時(shí)，該公司還先后榮獲“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”、“江蘇省建材行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)”、“江蘇省卓越績(jī)效先進(jìn)企業(yè)”、“江蘇省民營(yíng)企業(yè)納稅大戶”、“江蘇省民營(yíng)企業(yè)就業(yè)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。

而有意思的是，這并不是今年金峰控股集團(tuán)首次涉足上海酒店資產(chǎn)。

9月份，上海虹口三至喜來(lái)登酒店所在大樓“上海市虹口區(qū)四平路59號(hào)全幢”公開(kāi)拍賣。該大廈是上海三至酒店投資管理有限公司所有，企查查顯示，上海三至酒店投資管理有限公司為上海凱盟投資發(fā)展有限公司全資子公司，上海凱盟投資發(fā)展有限公司已經(jīng)被列為失信人。拍賣的原因是兩家公司與中信銀行存在借款糾紛而被中信銀行申請(qǐng)執(zhí)行拍賣。

最終拿下這個(gè)項(xiàng)目的金主，是上海裕自商業(yè)管理有限公司。據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)，這宗拍賣共吸引超過(guò)1.3萬(wàn)人次的圍觀，有311人設(shè)置拍賣提醒。最終只有上海裕自商業(yè)管理有限公司繳納1.5億元的保證金報(bào)名競(jìng)拍，并在拍賣結(jié)束前7分鐘出價(jià)16.43億元，買下這棟酒店大廈。

而“巧合”的是，上海裕自商業(yè)管理有限公司由江蘇恒峰投資發(fā)展有限公司和溧陽(yáng)萬(wàn)峰投資發(fā)展有限公司歌持股50%，而這兩家公司的實(shí)際控制人都是金峰控股集團(tuán)。

由此不難發(fā)現(xiàn)，從水泥起家的金峰控股還在不斷豐滿羽翼補(bǔ)充業(yè)務(wù)鏈條，而其中，酒店就是重要業(yè)務(wù)之一。

明星資產(chǎn)上海寶格麗酒店，也難逃被賣命運(yùn)

上海寶格麗在傳出被賣時(shí)，就在酒店圈引起不小轟動(dòng)。這背后的原因，離不開(kāi)它的份量和話題性。

作為于2018正式揭幕的酒店，這是全球第6間寶格麗酒店，也是中國(guó)第二家寶格麗酒店，如今又成為全球第一間被賣的寶格麗酒店。酒店建筑主體為一座48層塔樓和改造后的上?？偵虝?huì)舊址，坐落于蘇河灣沿河綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有無(wú)可挑剔的選址，在酒店內(nèi)即可欣賞外灘和陸家嘴景觀。

與此同時(shí)，這也是華僑城打造的集高端住宅、時(shí)尚商業(yè)、藝術(shù)空間與都市公園于一體的城市濱水復(fù)興項(xiàng)目，酒店擁有82間客房及套房（其中包括19間酒店甄選套房），其房間間夜價(jià)在5400元~258888元。

而在今年10月11日，華僑城（亞洲）控股有限公司（HK：03366）公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計(jì)劃以不低于人民幣24.3億元（含增值稅）的價(jià)格，于北京產(chǎn)權(quán)交易所透過(guò)公開(kāi)掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)。該資產(chǎn)主要包括上海寶格麗酒店及住宅、行政公館、公寓等相關(guān)配套（酒店系列資產(chǎn)）。

據(jù)公告披露，2022年，上述掛牌出售的可銷售資產(chǎn)錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億，相當(dāng)于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬(wàn)元。根據(jù)華僑城（亞洲）集團(tuán)之管理賬目，于2023年6月30日，銷售資產(chǎn)之未經(jīng)審核賬面凈值約為人民幣20.1億元。公司董事會(huì)認(rèn)為，建議出售（倘落實(shí)）將可令本集團(tuán)盤活其資產(chǎn)、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，以供公司之整體策略規(guī)劃；將建議出售產(chǎn)生之現(xiàn)金流入用于償還貸款及借貸，并可降低集團(tuán)之計(jì)息負(fù)債及實(shí)現(xiàn)投資收入。

而顯然，拋售酒店業(yè)務(wù)，是以華僑城為代表的眾多房企公司的共同選擇。比如新華聯(lián)對(duì)其間接全資子公司唐山新華聯(lián)擬將持有的鉑爾曼大酒店等資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，受讓方為唐山市文旅建設(shè)發(fā)展有限公司，交易總價(jià)款3.95億元；世茂集團(tuán)與上海地產(chǎn)集團(tuán)簽訂項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價(jià)為人民幣45億元；富力地產(chǎn)將五年前從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的73家酒店都納入了待售名單，其準(zhǔn)備出售的酒店資產(chǎn)大約占整體的95%……

毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌過(guò)往，造就了中國(guó)高端豪華乃至奢華酒店的高歌猛進(jìn)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的生命周期，曾經(jīng)作為拿地工具的酒店項(xiàng)目也逐漸成為地產(chǎn)的沉重包袱。明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)&明宇商旅董事長(zhǎng)張建明此前在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)紅利的消失，讓地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債表中龐大的酒店資產(chǎn)與微薄的現(xiàn)金回報(bào)，成為日趨尖銳的矛盾，加上口罩因素帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，讓其不得不思考酒店資產(chǎn)本身的收益和流動(dòng)性問(wèn)題，不得不以良性流動(dòng)、創(chuàng)新效率為導(dǎo)向，重構(gòu)行業(yè)新生態(tài)。

市場(chǎng)洗牌加速，奢華酒店市場(chǎng)還有哪些看點(diǎn)？

高端及以上酒店作為檢驗(yàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平標(biāo)尺的作用，始終沒(méi)有轉(zhuǎn)移。

那么高端酒店乃至奢華酒店頻頻被擺上貨架，除了是地產(chǎn)公司的斷腕回血之外，是否意味著這個(gè)業(yè)務(wù)版塊不值得布局和深耕？其實(shí)，被賣的行業(yè)現(xiàn)狀更符合高端奢華酒店市場(chǎng)的合理洗牌。

邁點(diǎn)研究院日前推出的《2023年全國(guó)中高端及以上酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》指出：伴隨休閑旅游需求的“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”和商務(wù)出行需求，我國(guó)酒店住宿行業(yè)迎來(lái)顯著復(fù)蘇。在此背景下，國(guó)際及國(guó)內(nèi)各大酒店集團(tuán)、酒店投資者的行業(yè)預(yù)期和發(fā)展信心倍增，加快酒店擴(kuò)張步伐。其中，國(guó)際高端和國(guó)內(nèi)高端酒店開(kāi)業(yè)數(shù)量均超百家，奢華酒店開(kāi)業(yè)31家、新增客房數(shù)7878間。

顯然，高端及以上的酒店市場(chǎng)，依舊活躍且值得長(zhǎng)期觀測(cè)。而綜合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、行業(yè)研究報(bào)告，邁點(diǎn)認(rèn)為奢華酒店市仍然頗有看點(diǎn)，且未來(lái)可期。

1、新晉玩家增多，為奢華酒店市場(chǎng)注入新活力。

從目前來(lái)看，除了傳統(tǒng)酒店玩家之外，以煤老板、水泥大亨為代表的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)大鱷也在越發(fā)積極躬身布局，擠進(jìn)奢華酒店陣營(yíng)。比如近年來(lái)海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店、雅居樂(lè)在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等等奢華酒店大宗交易收購(gòu)背后，都是煤老板的手筆。此外，也是在這個(gè)月，收購(gòu)上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店的“金主爸爸”是北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，該公司隸屬于新加坡金鷹集團(tuán) (RGE)，是一家管理著多家世界領(lǐng)先的、以可再生資源開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的制造企業(yè)和清潔能源企業(yè)。當(dāng)非酒店玩家踏入這個(gè)行業(yè)，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的活力，值得期待。

2、獨(dú)立精品酒店品牌加速布局，奢華酒店市場(chǎng)產(chǎn)品矩陣更為多元。

不同于連鎖酒店的千篇一律，獨(dú)立精品酒店往往充分根據(jù)選址的特殊性，在標(biāo)的物上進(jìn)行個(gè)性設(shè)計(jì)，這種唯一性，讓其自身就足夠有格調(diào)。而近年來(lái)，不少國(guó)際或國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)，也都在獨(dú)立精品酒店領(lǐng)域的加碼布局。比如凱悅旗下的豪華及奢華獨(dú)立品牌系列就有凱悅臻選和凱悅尚選，足跡已經(jīng)遍布北京、麗江、成都、重慶等地；洲際酒店集團(tuán)則推出了洲至奢選以吸納全球各地符合標(biāo)準(zhǔn)的單體酒店，大中華區(qū)已開(kāi)業(yè)門店3家；而雅高集團(tuán)推出了奢華品牌EMBLEMS Collection。此外，立鼎世、璞富騰酒店及度假村、SLH等為代表的獨(dú)立酒店聯(lián)盟，都是奢華酒店市場(chǎng)品牌矩陣多元化的充分證明。

3、奢華酒店繼續(xù)爭(zhēng)奪一線和新一線城市之外，市場(chǎng)下沉同樣值得關(guān)注。

還是以邁點(diǎn)研究院推出的《2023年全國(guó)中高端及以上酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》來(lái)看，當(dāng)前一線和新一線城市依然為各高端酒店品牌的爭(zhēng)奪之地，但亦呈現(xiàn)市場(chǎng)下沉、小眾特色城市及旅游目的地城市投資熱度提升等趨勢(shì)。

比如在2023年，受亞運(yùn)盛會(huì)舉辦帶動(dòng)和影響，杭州一年內(nèi)有3家奢華酒店開(kāi)業(yè)。1月份，杭州天目山英迪格酒店開(kāi)業(yè)；9月份，杭州蕭元雷迪森廣場(chǎng)酒店開(kāi)業(yè)；11月，洲至奢選杭州華夏之心酒店開(kāi)業(yè)。值得注意的是，柏聯(lián)酒店、華爾道夫酒店、文華東方酒店、瑰麗酒店等也都抱團(tuán)落址杭州，這預(yù)示著杭州奢華酒店市場(chǎng)的未來(lái)可期。

再說(shuō)下沉市場(chǎng)和特色旅游城市，從目前凱悅臻選和凱悅尚選在國(guó)內(nèi)的布局情況就能窺其一二。比如麗江金茂凱悅臻選酒店坐落于麗江古城核心區(qū)域，與J.LIFE精品商業(yè)區(qū)及高級(jí)別墅區(qū)相連，緊鄰束河古鎮(zhèn)，以玉龍雪山為背景；石頭紀(jì)溫泉度假酒店全稱為騰沖隈研吾·石頭紀(jì)溫泉VILLA度假酒店，是中國(guó)第二家凱悅臻選品牌酒店，位于騰沖滇灘云峰村云峰山原始森林公園腳下；景德鎮(zhèn)陶溪川酒店凱悅臻選位于景德鎮(zhèn)的陶溪川，是中國(guó)首座以陶瓷文化為主題的一站式文化休閑娛樂(lè)旅游體驗(yàn)創(chuàng)意園區(qū)等等。

結(jié)語(yǔ)：

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全年拍賣價(jià)格在億元以上的酒店數(shù)量共計(jì)138起，不乏喜來(lái)登、費(fèi)爾蒙、威斯汀等國(guó)際知名品牌。這些接二連三的酒店大宗交易，對(duì)于背后的奢華酒店市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，似乎并不見(jiàn)得是一件壞事。畢竟未來(lái)的奢華酒店市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)洗牌之后，整體質(zhì)量會(huì)再上新臺(tái)階，市場(chǎng)活力也在進(jìn)一步重新被激活。

與此同時(shí)不容忽視的是，圍繞酒店的大宗交易事件，還會(huì)在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生。正如戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)在看待上海寶格麗酒店被賣事件時(shí)表示，這充分說(shuō)明了在外資由于各種原因謹(jǐn)慎投資大宗物業(yè)的前提下，國(guó)內(nèi)各種資本正在關(guān)注本次周期中一線城市的抄底機(jī)會(huì)，以前市場(chǎng)上很難買到的頂級(jí)豪華酒店、很難出現(xiàn)在市場(chǎng)上的上海物流數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目、散賣住宅公寓以及打折的頂級(jí)地段寫字樓，也會(huì)陸續(xù)看到市場(chǎng)成交。