文|RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)

自2014年萬達著手研究，2015年正式運作以來，商業(yè)輕資產(chǎn)公司對項目的競爭逐漸上升，經(jīng)歷了純管理服務(wù)、可帶資管理到可包租、合資甚至收購的過程，與業(yè)主方洽商項目的勢能轉(zhuǎn)換也由強勢地位到現(xiàn)在的主動投標。項目越來越難洽商和簽約，業(yè)主要求越來越高，已經(jīng)令諸多輕資產(chǎn)拓展人員感到壓力巨大，甚至有一線商管公司拓展人員在一個城市工作駐扎三年未落定一單的情況。

對輕資產(chǎn)模式的質(zhì)疑聲也逐漸增加，甚至有人發(fā)出“輕資產(chǎn)黃昏”的悲觀論斷。究竟行業(yè)的走向如何？為什么輕資產(chǎn)公司感覺簽項目越來越難？我們與二十幾位行業(yè)輕資產(chǎn)與業(yè)主方進行了訪談交流，對5個主要觀點進行分享。

1. 入局者快速增加優(yōu)質(zhì)項目供給減少

在萬達全面輕資產(chǎn)前，國內(nèi)的百貨運營商和第三方商管公司就已經(jīng)在實踐輕資產(chǎn)打法。隨著行業(yè)競爭加劇，外部融資日漸收緊，資金壓力相對較小的輕資產(chǎn)模式已成為商管公司規(guī)模拓展的必選項。據(jù)統(tǒng)計，至2022年底Top 100房企中已布局輕資產(chǎn)模式的占54%，相比2020年近翻倍，華潤、星盛、寶龍等眾多房企已成立專門商管板塊并獨立上市。

輕資產(chǎn)標的以新建項目為主，對項目介入的時點越早，越能把握項目初始的設(shè)計和定位，從而確保項目更加符合自身的產(chǎn)品和經(jīng)營管理理念，這也降低了項目開業(yè)后運營環(huán)節(jié)的難度。但新建項目未來呈現(xiàn)逐步減少的趨勢，依據(jù)RET睿意德中國商業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，中國購物中心每年的增量將逐步從2015年的426個降低至2025年的321個，并且在這其中，還有相當部分為城市外圍及更新項目，優(yōu)質(zhì)項目更為稀缺。

輕資產(chǎn)管理公司的快速增加與優(yōu)質(zhì)項目的快速減少，造成了拓展市場項目的快速競爭，一個項目往往出現(xiàn)多家輪番洽商，不斷相互抬高出價等條件。

2. 委托方與輕資產(chǎn)公司利益矛盾加速顯化

對于海外市場，資產(chǎn)管理與投資人兩者多為綁定，資產(chǎn)投資是目的，通過對資產(chǎn)的專業(yè)運營管理，實現(xiàn)更優(yōu)的資產(chǎn)經(jīng)營回報表現(xiàn)，從而提升資產(chǎn)估值。資產(chǎn)管理人的價值也體現(xiàn)于此。相應(yīng)的，輕資產(chǎn)化其實是投資管理的“輕量化”，即依靠基金模型在資產(chǎn)投資中增加“經(jīng)營杠桿”。

國內(nèi)的輕資產(chǎn)管理，主要為資產(chǎn)管理服務(wù)模式，包含委托管理、品牌及管理輸出、整租服務(wù)等，且更多是運營期的租戶管理收租服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)。整體而言都是切分“現(xiàn)金流”，實際上是“去資產(chǎn)化”，只突出了“輕”。

輕資產(chǎn)服務(wù)公司想要短期快速收益，只要立足委托項目，集中有限的自有資源，充分利用外部資源做好租賃服務(wù)，收取租金收益、物業(yè)費等即可。而項目的長期資產(chǎn)增值、未來租金上升等短期都難以見效，需要長期穩(wěn)定、持續(xù)的運營。這就造成了輕資產(chǎn)服務(wù)與投資方的目標不一致，形成短期收益的機會主義與持續(xù)增值的長期主義之間的矛盾。

輕資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個階段，甲乙雙方在諸多項目經(jīng)歷幾年磨合后，目標矛盾不斷顯化，造成了兩方的解約和投資方后續(xù)對輕資產(chǎn)合作的堤防和排斥。

3. 基于產(chǎn)品線的標準能力，難以匹配日益增長的非標商業(yè)

輕資產(chǎn)化的過程，也是商管公司從“內(nèi)部運營”到“外部生意”的過程。不少商管服務(wù)公司脫胎于母公司開發(fā)商，運營管理經(jīng)驗都是從母公司的項目中鍛煉出來的。過往操盤的項目，多有標準產(chǎn)品線的劃分，也就形成了一整套標準產(chǎn)品的服務(wù)能力。

而輕資產(chǎn)服務(wù)商面對的商場運營管理，服務(wù)標準和服務(wù)需求都因場而異，而且越來越多是舊項目的翻新改造，從定位理念、硬件基礎(chǔ)、設(shè)計、招商，都與之前標準化產(chǎn)品運作截然不同，需要公司內(nèi)部由“流程化”組織特征升級為“創(chuàng)造力”機構(gòu)，這也是商管公司從“服務(wù)母公司”轉(zhuǎn)向“服務(wù)商業(yè)市場”過程中需要面對的挑戰(zhàn)。

“標準化”雖然省時省力，但存在一定的路徑依賴，應(yīng)對復(fù)雜競爭的能力有限。我們都知道標簽具有兩面性，輕資產(chǎn)服務(wù)公司原有的標簽越清晰，在某品類市場的心智認知越明確，市場的認知也就越固化。當差異化的產(chǎn)品需要被委托運營時，也就很難被第一時間想到，或者即使想到，對其服務(wù)適配性也會心生疑慮。

4. 輕資產(chǎn)落地項目表現(xiàn)參差，委托方顧慮加劇

作為商管服務(wù)公司，能否通過服務(wù)獲取口碑傳播，實現(xiàn)復(fù)購是其生意的本質(zhì)邏輯。脫胎于母公司開發(fā)商的輕資產(chǎn)公司，原有的企業(yè)資本、管理優(yōu)勢都要轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技能、智力資本和品牌優(yōu)勢的輸出。在接受項目委托前，要盤點清晰項目疑難問題所在，評估自身對應(yīng)能力。只有與自身能力模型匹配的項目，才有可能順利合作直至回款。

在“跑馬圈地”的輕資產(chǎn)初期階段，不少公司不顧能力邊界而大力拓展項目數(shù)量，造成項目運營不能達到委托預(yù)期，不僅影響后續(xù)的服務(wù)獲取，也加重了委托方對于輕資產(chǎn)模式下項目運營成果的顧慮。近兩年來，在不少城市陸續(xù)出現(xiàn)輕資產(chǎn)解約加速的情況，不少投資商開始放棄和原有商管公司合作而轉(zhuǎn)為自己運營。

5. 以過度承諾爭搶項目造成劣幣驅(qū)逐良幣

在委托輕資產(chǎn)時，高租金、高品質(zhì)通常是投資方的兩個核心訴求，但其實哪一個都要憑硬功夫和真資源達到。但在競爭激烈情況下，為了成功拿到項目，部分輕資產(chǎn)公司就出現(xiàn)了夸大收益和檔次的過度承諾狀況。

更穩(wěn)健負責(zé)的輕資產(chǎn)管理者，只能給出誠實理性的條件和計劃，但因為并不是所有投資者都能做到專業(yè)識別，就給了實力弱但承諾高的管理公司機會，況且當下市場很多是新入場的國企開發(fā)商，他們更為結(jié)果導(dǎo)向，更加重了這一不良事件的發(fā)生概率——優(yōu)質(zhì)公司項目被搶，劣幣驅(qū)逐良幣。

結(jié)語

在中國當前環(huán)境下，將資產(chǎn)的現(xiàn)金流切分開來獨立“資本化”的商管輕資產(chǎn)，至少在中短期維度看是一種巧妙的做法，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和成長性對于資本市場而言恰恰是重要的優(yōu)點。但這并不是一個“容易”的生意，未來各家在項目拓展上面臨的考驗將愈發(fā)嚴峻，只有極少數(shù)機構(gòu)可以獲得市場的真正認可，而留在賽道中的佼佼者，也必將輪轉(zhuǎn)回歸，進入“棄輕從重”的新征程。