文｜實習(xí)記者 朱簞

即將過去的2023年，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的一年，樓市政策環(huán)境已接近十年來最寬松階段，尤其是近期北京和上海也出臺了樓市支持政策。

但這些政策的落地效果還有待市場反饋，目前樓市中也還有一些因素制約著市場修復(fù)。

在價格方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，全國百城新房價格累計漲幅0.16%。從11月來看，百城新房均價為16203元/平米，環(huán)比上漲0.05%。得益于8月多部委出臺樓市優(yōu)化舉措、“金九銀十”部分改善項目入市，從9月起，百城新房價格環(huán)比呈微幅上漲態(tài)勢。

相比新房，二手房市場還是面臨下滑壓力。今年前11月，百城二手房價格累計下跌3%。其中11月，百城二手房均價1.54萬/平米，環(huán)比下跌0.56%，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌。

從全年的走勢來看，年初二手房成交較為活躍，價格環(huán)比跌幅短暫收窄；年中市場下行壓力增大，且9月“認房不認貸”政策執(zhí)行后，換房需求增加，推動重點城市二手房掛牌量走高，使得年中二手房價加速下行。

在成交量方面，百城新房成交面積同比下降約5%，絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，1-11月，百城新建商品住宅月均銷售面積約2861萬平米，同比下降4.6%。

從不同城市梯隊來看，一線城市新房銷售面積同比增長約3%；二線、三四線城市同比均下降。

其中，前11月，上海、廣州銷售面積分別為1268.1萬平米、706萬平米，同比分別增長10.9%、1.3%。北京、深圳銷售面積分別為680.5萬平米、294萬平米，同比分別下降1.1%和11.1%。

在政策帶動及低基數(shù)下，二手房市場仍保持一定的成交活躍度。1-10月，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州、南京等15個代表城市二手房成交面積約11670萬平米，同比增長35.4%。11月前四周，重點城市周均成交套數(shù)較10月周均增長17.0%。

今年前11月，北京、上海、廣州、深圳的二手房成交套數(shù)分別為141591套、162441套、78608套和29074套，成交面積分別約為1274萬平米、1329萬平米、750萬平米和279萬平米。

在市場供求方面，整體而言，供需兩端均走弱，庫存周期仍維持高位水平。

1-11月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥等50個代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積接近1600萬平米，同比下降約10%。同期月均成交面積為1965萬平米，銷供比為1.23，依舊處于供小于求的態(tài)勢。

在供應(yīng)走弱的背景下，截止11月末，50城的庫存出清周期為19.5個月，較2022年末延長1.4個月，去化壓力仍然較大。

土地市場方面，各梯隊城市的推貨面積、成交規(guī)模、出讓金同比均有下降，央國企仍是拿地主力，土拍熱度分化加劇。

1-11月，全國300城推出住宅用地5.7億平米，同比下降21.5%，成交3.4億平米，同比下降28.0%，絕對規(guī)模為近十年同期最低位。

根據(jù)統(tǒng)計，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%，TOP100門檻值為23億元，同比下降7億元。

其中，中海、保利、建發(fā)、華潤、綠城中國的權(quán)益拿地金額排名前五，分別為920億元、813億元、714億元、672億元和539億元。保利、浙江榮盛控股集團、建發(fā)、華潤、山西汾飛發(fā)展集團的權(quán)益拿地面積排名前五，分別為546萬平米、481萬平米、468萬平米、413萬平米、395萬平米。

受優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的帶動，各線城市的樓面價都有所上漲。一線城市樓面均價同比上漲8.6%，北京、上海今年有多宗觸頂搖號地塊，而廣州、深圳的土拍情緒較弱。

二線城市今年推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，樓面均價同比上漲10.3%。如10月以來，濟南、合肥、成都相繼拍出高溢價率地塊。同時，取消土地限價也帶動少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫。

回顧今年的房地產(chǎn)政策環(huán)境，7月中央政治局會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，并進一步明確推進城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施以及規(guī)劃建設(shè)保障性住房，打開了優(yōu)化樓市政策的空間。

從8月以來，多地相繼落實具體政策，房地產(chǎn)市場迎來政策底。其中包括優(yōu)化限購、“認房不認貸”、降低首付、優(yōu)化套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款額度、加大購房補貼等方面，不斷完善政策工具箱，力促剛性和改善性住房需求釋放。

12月14日，北京、上海兩大政策調(diào)控最嚴城市，接連出臺利好政策，包括優(yōu)化普宅認定標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位。

中指研究院分析，本次北京、上海大力度優(yōu)化樓市政策，整體符合市場預(yù)期，政策優(yōu)化對二套房購房者尤為利好，大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本，是落實“以進促穩(wěn)”的重要舉措。

從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升，預(yù)計也將進一步穩(wěn)定價格預(yù)期。北京、上海市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M一步提振整體市場信心，推動全國市場加快筑底企穩(wěn)。

展望2024年，一線城市限購、限貸等政策仍有較大優(yōu)化空間，且城中村改造進程有望加快推進，優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對市場形成一定支撐。預(yù)計一線城市新房銷售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增，二線城市2024年市場有望底部企穩(wěn)，三四線城市新房銷售規(guī)?；蜓永m(xù)下行態(tài)勢。