今年以來，地產(chǎn)板塊階段性爆發(fā)，但整體來看仍震蕩下行，截至12月15日，中證800地產(chǎn)指數(shù)年初以來最大回撤已超35%。從具體行情來看，近一周行情以近9年低點為支撐，繼續(xù)磨底。與行情的遇冷不同的是，政策面持續(xù)釋放積極信號，年底兩大重磅會議為地產(chǎn)明年發(fā)展做出新定調(diào)，地產(chǎn)磨底階段就此結(jié)束嗎？本文六大信號告訴你。
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信號一：重磅高層會議定調(diào)“先立后破”，地產(chǎn)行業(yè)迎新機遇
12月高層會議提出2024年要“堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。作為支柱產(chǎn)業(yè)，先立后破的要求為地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇。后續(xù)的經(jīng)濟工作會議延續(xù)高層會議精神，地產(chǎn)呵護政策有望持續(xù)出臺。從兩次會議的表述來看，地產(chǎn)政策或從金融和經(jīng)濟兩個維度發(fā)力。
從金融端政策看，目前房企端的壓力主要體現(xiàn)為融資壓力，2024年將比2023年有更寬松的融資環(huán)境，包含總規(guī)模及融資成本等。金融機構座談會以來，多家商業(yè)銀行貫徹落實會議精神，密集與房地產(chǎn)企業(yè)座談調(diào)研，加大民營企業(yè)貸款投放力度，11月以來，工行、農(nóng)行、中行等主要銀行向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。
從經(jīng)濟端政策看，當前地產(chǎn)行業(yè)最大的矛盾點在于商品房的回落，后續(xù)或從兩方面改善。從存量視角看，降低按揭利率和首付比例，放松購房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看，預計明年將通過三大工程來對沖商品房的回落。三大工程，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施，將有效的拉動實物量的增長。
信號二：北京、上海同時放大招，一線城市樓市政策持續(xù)優(yōu)化
12月14日晚，樓市迎來兩大消息。繼廣深先行放松后，北京、上海兩大一線城市同步調(diào)整優(yōu)化了購房相關政策：
?北京首套住房個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
?上海首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
國金證券認為，當前四大一線城市寬松政策均已落地，若后續(xù)成交熱度上升將助力房價企穩(wěn)，改善市場的觀望情緒，對于房企的銷售去化有邊際改善效應。在限制性政策逐步放松的同時，保障房的配套措施或?qū)⒙涞?，建設有望提速，進而加速行業(yè)K型分化。
信號三：化解房地產(chǎn)風險，多家銀行密集與房企召開座談會
12月經(jīng)濟工作會議對于“防范化解風險”著墨較多，強調(diào)“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線”，房企后續(xù)信用風險或逐步釋放。中銀證券認為，雖然部分資金鏈緊張的房企仍有可能出現(xiàn)債務違約事件，但行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的概率較低，原因主要有兩點：
?債券市場風險整體可控，個別資金緊張的房企或出現(xiàn)違約。
?由于國有企業(yè)和國有銀行的主導作用，發(fā)生大范圍金融市場系統(tǒng)性風險的概率較低。
從房企端來說，11月以來，已有中行、農(nóng)行、建行、交行等多家銀行響應中央號召，密集與房企召開座談會，對接房企融資需求，涉及萬科、綠城、金地龍湖、美的、新城、濱江等多家混合所有制和民營房企，甚至包括部分出險房企。從信號意義來說，給市場注入了一定的信心，緩解了部分對于民營房企和出險房企的連環(huán)信用恐慌。
信號四：二手房成交提升，或有效帶動商品房市場回暖
今年下半年來，各級政策陸續(xù)釋放，“認房不認貸”、“降低首套支付比例”等促需求措施接連不斷，從樓市回暖效果看，二手房成交提升效果明顯。根據(jù)有關部門數(shù)據(jù)，今年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。
方正證券認為，二手房成交的提升可有效帶動商品房市場回暖，在認房不認貸、首付利率下調(diào)、限購政策松動等因素的多重影響之下，置換的鏈條開始轉(zhuǎn)動。近期政策多點突破，后續(xù)需求端政策發(fā)力空間仍存，一線城市商品房成交回暖再為市場注入一針強心劑。
信號五：投資端積極因素顯現(xiàn)，板塊見底可能性較大
12月11日盤后，房企龍頭保利發(fā)展放出“回購+增持”兩個大招，明顯提振了隔日行情。而復盤歷史來看，2008年9月、2014年2月、2015年8月，實控人保利集團都出臺了增持計劃。這幾次時間點，保利發(fā)展的股價都處在階段性底部，隨后保利發(fā)展和房地產(chǎn)板塊都有顯著的上漲行情。機構表示此舉或明確了板塊底部。
除了央企龍頭回購+增持為投資端注入信心外，開發(fā)商投資熱情提升同樣釋放回暖信號。自恢復價高者得以來，已有合肥、蘇州、成都、長沙和東莞拍出單價地王，杭州板塊地王價格刷新。例如，擅長逆周期拿地的中海10月至今不到2個月新增投資超過440億元，1-11月投資金額也因此比去年同期有20%以上增幅。
信號六：板塊估值歷史極限低位，修復空間較大
以中證800地產(chǎn)為例，該指數(shù)年初以來深度調(diào)整，今年年初至12月15日，指數(shù)最大回撤超35%，調(diào)整較為充分。從估值看，指數(shù)最新PB估值為0.68X，處近10年0.7%百分位，已達歷史極限估值低位。疊加近期政策寬松、樓市回暖、風險釋放等積極因素，板塊后續(xù)估值修復空間較大，配置性價比較高。
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綜上六大信號，民生證券指出地產(chǎn)春江水暖鴨先知，預計將有更多支持政策出臺，建議關注板塊底部機會。另外，該機構認為投資端的重要性及領先于銷售的意義，地產(chǎn)企業(yè)投資行為的變化都值得關注（包括拿地和股票回購），現(xiàn)在出現(xiàn)了雙重信號。資本市場前期對地產(chǎn)情緒過于悲觀，而相信地產(chǎn)企業(yè)自身判斷和相應行為更有參考價值。
布局工具上，資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部優(yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。
數(shù)據(jù)、圖片來源：滬深交易所、Wind、華寶基金。
風險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整，其回測歷史業(yè)績不預示指數(shù)未來表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任?；鹜顿Y有風險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹慎。