界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
房地產(chǎn)行業(yè)的狂熱浪潮逐漸褪去，昔日在土拍市場(chǎng)大顯身手的央企中鐵也克制了不少。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，中國中鐵（以下簡(jiǎn)稱中鐵）權(quán)益拿地金額88億元，排第27名；拿地面積共100萬平方米，排第52名，這一拿地金額相比去年同期下滑近五成。
2022年1-11月，中國中鐵的權(quán)益拿地金額為165億元，排16名；拿地面積300萬平方米，位于第五名。
與投資放緩不同的是，中國中鐵銷售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定。去年前11個(gè)月中國中鐵實(shí)現(xiàn)銷售額598億元，位于行業(yè)第29名；今年同期的排名則略有上升，以556億元位居行業(yè)第25名。
在主業(yè)同為基建的央企中，中鐵的地產(chǎn)規(guī)模相比并不突出。中國建筑旗下的中海地產(chǎn)今年的拿地金額排行業(yè)第一，中國鐵建則排行業(yè)第七。
當(dāng)中國建筑旗下的各大地產(chǎn)平臺(tái)、中國鐵建還在全國土拍場(chǎng)上“豪擲千金”時(shí)，中鐵開始轉(zhuǎn)向代建、城市更新等領(lǐng)域，偶爾才會(huì)參與熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)，并且還要比拼運(yùn)氣。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改、代建
今年以來，上海城市更新跑出加速度，“兩舊一村”改造得到提速擴(kuò)容。
截至目前，上海今年已完成零星舊改8.52萬平方米、舊住房成套改造28萬平方米、啟動(dòng)改造城中村10個(gè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式下的“三大工程”之一，城中村改造重要性凸顯，也為房企們帶來新的機(jī)遇。
中鐵也不想錯(cuò)失這一機(jī)會(huì)。近日，中國中鐵宣布，旗下子公司中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司，拿下了上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項(xiàng)目。
據(jù)了解，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項(xiàng)目是經(jīng)上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)審，于2023年1月19日正式取得《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)關(guān)于認(rèn)定松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)滬松公路相鄰地塊為“城中村”改造項(xiàng)目的復(fù)函》。
公開資料顯示，滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項(xiàng)目總用地面積約24公頃（約361.10畝），共分成6個(gè)地塊，分布于滬松公路兩側(cè)。這6個(gè)地塊全部位于經(jīng)全市摸底調(diào)查的705個(gè)“城中村 ”點(diǎn)位內(nèi)。
作為城中村改造項(xiàng)目，地塊的開發(fā)要求和難度相應(yīng)會(huì)更高。出讓要求顯示，本次改造將著力強(qiáng)化洞涇鎮(zhèn)整體片區(qū)功能強(qiáng)化，通過改造項(xiàng)目進(jìn)行改造范圍內(nèi)及周邊銜接地塊的舊改翻新，完善城市整體設(shè)計(jì)及功能塑造。
目前，松江洞涇板塊的新房主要有華發(fā)海上都薈、保利發(fā)展洞涇地塊、中建大椿·嘉利椿庭、興云間等，均價(jià)5萬元/平方米左右。
除此之外，中鐵也將目光投向多家房企搶占的代建賽道。
近兩年來，代建業(yè)務(wù)憑借穩(wěn)穩(wěn)收益率、低杠桿以及逆周期、對(duì)資金要求相對(duì)較低等特性，成為不少房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇。
中鐵進(jìn)入代建領(lǐng)域，旗下子公司中鐵置業(yè)是主要的業(yè)務(wù)平臺(tái)。
今年6月13日，中鐵置業(yè)西安公司代建杭州市臨安區(qū)大型住宅“平峰曉廬”項(xiàng)目，正式進(jìn)軍華東代建市場(chǎng)。
8月份，中鐵二十局房地產(chǎn)公司也成功中標(biāo)重慶市高新區(qū)西永組團(tuán)Z分區(qū)Z46地塊項(xiàng)目代建代銷及EPC服務(wù)合同。
10月11日，中鐵置業(yè)西安公司又與山西喬氏實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司正式簽約，宣布代建喬氏集團(tuán)太原沙溝項(xiàng)目。
中鐵置業(yè)西安公司在代建領(lǐng)域已有一定經(jīng)驗(yàn)，在順利實(shí)現(xiàn)杭州臨安和太原萬柏林兩個(gè)代建項(xiàng)目落地之后，還成立了專業(yè)機(jī)構(gòu)，主要模式為輸出代建管理為企業(yè)紓困。
今年以來，中鐵在代建領(lǐng)域拓展了一定體量項(xiàng)目。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，中鐵置業(yè)以247萬平方米的新簽約規(guī)模位于行業(yè)第13名，超過招商蛇口、朗詩綠色地產(chǎn)等。另外中鐵二十局地產(chǎn)，也以25萬平方米的新簽約規(guī)模，位于行業(yè)前三十。
“中鐵置業(yè)已計(jì)劃將代建作為集團(tuán)戰(zhàn)略之一?！?2月11日，中鐵置業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理申凌云曾表述。
主攻一二線城市
中鐵依然重視房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這能帶來更高的銷售和營收規(guī)模。
尤其當(dāng)前絕大多數(shù)民營房企投資收縮，央國企成為全國土地舞臺(tái)上的主角，中鐵也從中受益。只是對(duì)比過去的全國開花模式，中鐵今年選擇主攻一二線城市，“拿地不在乎數(shù)量，重在質(zhì)量。”
以深圳為例，在今年的第四次宅地出讓中，中鐵以34.06億元、建設(shè)3.55萬平方米現(xiàn)房面積的價(jià)碼，拿下位于寶安中心區(qū)的地塊。
據(jù)了解，該地塊在開拍前就已經(jīng)達(dá)到最高限制地價(jià)，21家房企出價(jià)競(jìng)拍。而在最后考驗(yàn)運(yùn)氣的環(huán)節(jié)，中鐵擊敗其他19家房企拿下地塊。
中鐵在上海的運(yùn)氣也不差。據(jù)界面新聞了解，在今年上海首輪集中供地期間，中鐵旗下的中鐵置業(yè)共報(bào)名參拍5幅地塊，最終從15家房企競(jìng)爭(zhēng)、20多輪競(jìng)價(jià)廝殺之中，以總價(jià)19.05億元奪得熱門的徐匯區(qū)田林街道地塊。在此之后，中鐵置業(yè)還參與了閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊的競(jìng)拍。
在北京市場(chǎng)，中鐵則不再“單打獨(dú)斗”，而是采取聯(lián)合拿地的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。今年5月，中鐵聯(lián)合華潤(rùn)置地以37.26億元+1.8萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)一幅地塊，溢價(jià)率15%。
前不久，中鐵又聯(lián)合北京興創(chuàng)置地以19億元競(jìng)得北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宅地，溢價(jià)率1.06%。
除一線城市外，中鐵在西安等核心二線城市也在繼續(xù)“拓展疆土”。 比如8月9日，中鐵置業(yè)西安有限公司以4.806億元摘得了曲江新區(qū)31.176畝住宅用地。
作為建筑巨頭之一，中國中鐵的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦平臺(tái)是中鐵置業(yè)，屬于全國性布局，在北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北等地區(qū)均設(shè)有公司。
同中國建筑集團(tuán)的體系一樣，中國中鐵旗下各工程局、設(shè)計(jì)院也有房地產(chǎn)子公司，業(yè)績(jī)相對(duì)突出的有中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局，目前已形成一定規(guī)模。
對(duì)于多個(gè)平臺(tái)在地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中國中鐵曾表示，已在陸續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)板塊整合。
但就眼下的情況來看，中鐵旗下的住宅項(xiàng)目無論是在口碑還是銷售方面，分化相對(duì)嚴(yán)重。
比如位于上海青浦徐涇板塊的中鐵·虹橋逸都，實(shí)現(xiàn)了三開三罄的成績(jī)；位于奉賢新城的中鐵湖光逸景，也是四次開盤均售罄。
但位于臨港片區(qū)的中鐵諾德璟宸，從去年12月到今年6月兩次開盤，去化只有不到四成。
市場(chǎng)分化，中鐵的口碑也面臨挑戰(zhàn)。年初被購房者“瘋搶”的中鐵·虹橋逸都，到下半年就面臨維權(quán)。
一名業(yè)主告訴界面新聞，該項(xiàng)目存在降低裝修標(biāo)準(zhǔn)的問題，比如新風(fēng)系統(tǒng)是家庭淘汰的單向管，空調(diào)是成本低的商用款，“裝修三大件遠(yuǎn)低于同價(jià)位的隔壁樓盤。”
一名熟悉中國中鐵的內(nèi)部人士告訴界面新聞，“中鐵雖為央企，但資金也有壓力，很多項(xiàng)目都靠相關(guān)部門內(nèi)部消化。最近兩年項(xiàng)目維權(quán)很多，沒錢，所以修建得也慢?！?/p>
與大部分房企一樣，中鐵今年內(nèi)部人員流動(dòng)也較大。一名前中鐵員工表示，公司今年還開始實(shí)行末尾淘汰制，評(píng)估分為優(yōu)秀、中等和差，差的直接淘汰。
想要逆市獲勝顯然不容易。所以，選擇轉(zhuǎn)向代建與舊改業(yè)務(wù)，或許是中鐵面對(duì)行業(yè)變化的另一套解法，但也會(huì)面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。