記者 杜萌

今年以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT再傳利空。

今日，富國(guó)基金發(fā)布公告，稱外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)—首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的董事會(huì)秘書兼總法律顧問邵麗女士被監(jiān)管部門實(shí)施留置措施。

公告稱，目前首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)運(yùn)作正常，本基金委托其運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序正常，本事項(xiàng)不會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況產(chǎn)生重大影響。截至收盤，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT報(bào)2.707元，盤中最大跌幅為3.98%，收盤跌幅收窄至1.60%。

公開資料顯示，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的底層資產(chǎn)為深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“深圳項(xiàng)目”)及合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“合肥項(xiàng)目”)。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT由北京首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)進(jìn)行外部運(yùn)營(yíng)管理。

2021年6月21日，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT在上交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)為3.70元，共發(fā)售5億份基金份額，合計(jì)募集資金18.5億元。

做為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，底層資產(chǎn)的盈利能力決定了RETIs項(xiàng)目在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。從成立以來(lái)的收益來(lái)看，2022年報(bào)顯示，項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)收入為29,447.34萬(wàn)元，相比于預(yù)測(cè)數(shù)，完成度約為98.11%；2022年基金實(shí)現(xiàn)息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)15,242.67萬(wàn)元，相比于預(yù)測(cè)數(shù)，完成度約為82.76%。

顯然，扣除調(diào)增減項(xiàng)對(duì)可供分配額的影響，2022年富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT底層資產(chǎn)收益情況并不及預(yù)期。對(duì)此，報(bào)告中解釋稱，差異原因在于項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)能利用率低于預(yù)期。根據(jù)基金年報(bào)，2022年深圳項(xiàng)目福永、松崗、公明三個(gè)水廠產(chǎn)能利用率分別為97.36%、93.93%、100.01%；合肥項(xiàng)目產(chǎn)能利用率83.61%。

三季報(bào)顯示，今年前三季度富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT實(shí)現(xiàn)可供分配額1.16億元，相比于2022年前三季度的1.24億元，同比降幅約為5.93%。 

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)RETI已經(jīng)跌破了發(fā)行價(jià)。尤其是在今年，其二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格一直跌跌不休，今年以來(lái)跌幅就達(dá)到了36.08%。

不僅是富國(guó)首創(chuàng)REIT，目前共有30只REIT登錄交易所，截至12月14日，僅有3只REIT沒有跌破發(fā)行價(jià)。如果將統(tǒng)計(jì)范圍縮短到2023年，REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)全線盡墨.

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這主要是REITs市場(chǎng)的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生較為深刻的轉(zhuǎn)變。

“在2021年6月份首批REIT上市后，前兩年時(shí)間內(nèi)主要是交易趨勢(shì)，很多投資者短期持有，賺一把就跑，并沒有深刻理解REIT長(zhǎng)期持有享受分紅的投資本質(zhì)。而今年以來(lái)，多只產(chǎn)業(yè)園REIT爆出大租戶退租，這影響了項(xiàng)目自身的盈利能力，也影響了投資者的信心?！庇谢鸱治鋈耸勘硎?，REITs的收益完全取決于背后不動(dòng)產(chǎn)獲取現(xiàn)金流的能力，也就是租金能不能穩(wěn)定的收上來(lái)，以及出租率的高低。

中金公司表示，目前來(lái)看，2023年REIT市場(chǎng)的調(diào)整主要是結(jié)構(gòu)性的。盡管中國(guó)REITs在底層資產(chǎn)類型、會(huì)計(jì)計(jì)量規(guī)則、產(chǎn)品管理等方面確有自身國(guó)情特點(diǎn)，但總的來(lái)講，流動(dòng)性欠佳、二級(jí)價(jià)格呈現(xiàn)折價(jià)趨勢(shì)、發(fā)行條件有波動(dòng)性，這些都是國(guó)際REITs市場(chǎng)在發(fā)展初期的典型問題。典型問題的背后，是二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)新興大類資產(chǎn)在初期較為陌生，并難以建立可靠投資邏輯的一種結(jié)果。

通過(guò)此次調(diào)整，中國(guó)REITs市場(chǎng)將真正開始發(fā)揮對(duì)實(shí)體資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，目前的調(diào)整是一個(gè)必經(jīng)過(guò)程?，F(xiàn)在，結(jié)構(gòu)性調(diào)整或已近尾聲，未來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)行可能與股債市場(chǎng)重構(gòu)其關(guān)聯(lián)方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯，導(dǎo)向資產(chǎn)間表現(xiàn)的進(jìn)一步分化。