記者 辛圓
今年的中央經(jīng)濟工作會議依然將房地產(chǎn)列為需要化解風險的重點領(lǐng)域之一，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
分析師認為，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險仍是2024年房地產(chǎn)工作的主題，而化解房企風險是重中之重，新一輪房企融資支持政策有望在明年加快落地。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在解讀本次中央經(jīng)濟工作會議時表示，2024年房地產(chǎn)工作的主題仍舊是防風險。因為從目前形勢看，風險擴散的情況并沒有得到有效控制，甚至一些穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)、國企也出現(xiàn)了債務(wù)問題，這是地價房價下跌，市場情緒悲觀的源頭原因。
他認為，明年需要繼續(xù)在實質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實企業(yè)自救的主體責任和地方的屬地責任方面下功夫。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險仍是2024年的重要目標。她指出，本次中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)明年要“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，政策基調(diào)更加積極，“以進促穩(wěn)”意味著宏觀經(jīng)濟政策或?qū)⒏觽?cè)重“進”，而“先立后破”放在政策基調(diào)中，或意味著宏觀經(jīng)濟在新舊動能轉(zhuǎn)換過程中，更加強調(diào)要穩(wěn)步過渡，新動能未“立”前，舊動能仍需要發(fā)揮穩(wěn)定經(jīng)濟的作用。
“房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著眾多上下游產(chǎn)業(yè)，過去兩年行業(yè)經(jīng)歷了‘超調(diào)’，明年房地產(chǎn)能否企穩(wěn)對穩(wěn)定宏觀大局尤為重要?！标愇撵o說。
分析師指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項目保交付等方面，因此化解風險的重心在于房企端。因此，會議繼10月的中央金融工作會議后再次強調(diào)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
陳文靜指出，中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，11月以來多部委召開企業(yè)座談會落實相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行召開企業(yè)座談會，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。根據(jù)中指監(jiān)測，11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。
她表示，預計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”若能實質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。所謂”三個不低于“是指各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。截至發(fā)稿，”三個不低于“的消息并未得到官方證實。
陳文靜還表示，化解房企風險仍需要推動企業(yè)恢復自我造血，市場銷售實質(zhì)性修復是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，而銷售市場好轉(zhuǎn)還需要需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力，預計2024年一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
此外，今年以來，中央多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性，國務(wù)院常務(wù)會議亦先后審議通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導意見。本次中央經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào)，加快推進”三大工程“，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預計“三大工程”配套政策在2024年將加快落地。
李宇嘉表示，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進的著力點。這“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。
他進一步指出，本質(zhì)上看，“三大工程”都是在供給側(cè)改革做文章，以匹配需求，并與擴大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。城中村改造解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設(shè)施訴求。
陳文靜表示，”2024年是城中村改造的啟動之年“，雖然城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關(guān)重要。“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用，也將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動作用。保障房實施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房“?；拘枨蟆?，市場化的商品房滿足多層次住房需求下，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項目依然具備市場潛力，這也給開發(fā)企業(yè)提供了新的經(jīng)營思路。