界面新聞記者 | 王婷婷

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展驅(qū)動下，不僅越來越多的開發(fā)商搶灘布局，投資者也更傾向于將目光轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)。

比較明顯的是險資。今年以來，險資開始加速撤離傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投向物流地產(chǎn)。近期ESR作為賣方，向泰康保險轉(zhuǎn)讓了國內(nèi)6處物流園資產(chǎn)，總價逾20億元，預(yù)估帶來相關(guān)收益約3.38億元。

這6個物流資產(chǎn)分別分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米，涉及5個目標(biāo)公司，代價分別約為9400萬元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。

這項交易看起來會是一件雙贏的事。

ESR在公告中表示，出售項目有助于公司獲得收益，且符合公司將資產(chǎn)負債表轉(zhuǎn)移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環(huán)戰(zhàn)略。出售完成后，ESR這幾個項目中還有少量權(quán)益。

作為一家不動產(chǎn)管理公司，ESR在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的主要商業(yè)模式是通過基金的形式孵化物流地產(chǎn)項目，在項目逐漸成熟、形成穩(wěn)定現(xiàn)金流之后出售，然后再投資新項目，以此形成資本循環(huán)。

就買方泰康保險而言，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨告訴界面新聞，從戰(zhàn)略角度看，險資增加對優(yōu)質(zhì)的、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)投資，對于提升或者穩(wěn)定整個保險企業(yè)在資產(chǎn)端的回報率有幫助?！岸疫@應(yīng)該也是險資會持續(xù)做的一件事，是一個中長期的需求?！?/p>

在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，保險公司從不動產(chǎn)配置角度考慮，投資的細分領(lǐng)域更多轉(zhuǎn)向了倉儲、物流園區(qū)等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類型。

今年11月，曾有市場消息稱，全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團擬以超過100億元的價格出售在中國的11個物流園項目，總建筑面積約220萬平方米，意向接盤方為中國平安保險海外。不過，當(dāng)時黑石和平安方面都否認了在接觸，目前這項交易也未最終落地。

從今年初開始，險資在產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)方面的投資明顯加快。

據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，從今年1月份開始，就有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽披露了大額不動產(chǎn)投資情況，其中平安人壽投向了4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，預(yù)計金額超過73億元，這是險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域最大的一筆投資。

當(dāng)下的物流地產(chǎn)行業(yè)，正吸引各路資本入局。

今年年初，凱德集團也宣布要設(shè)立凱德中國特殊機會伙伴計劃，總承諾股本11億新元，投資于中國的特殊機會項目，除了包括辦公樓、購物中心等傳統(tǒng)物業(yè)外，也包括物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新興物業(yè)。

從全國范圍來看，物流地產(chǎn)已成為近年來房地產(chǎn)市場細分類別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國主要城市高標(biāo)倉累計凈吸納量達到530萬平方米，同比大幅增長45%，同比口徑下相當(dāng)于疫情前三年同期平均水平的150%。

國內(nèi)高標(biāo)倉市場正在經(jīng)歷階段性的供應(yīng)高峰。世邦魏理仕預(yù)計，2023年的新增供應(yīng)將超過1200萬平方米，但未來兩年將迅速回落至600-650萬左右的合理水平。

謝晨向界面新聞解釋，其實從2018年之后，物流地產(chǎn)就已經(jīng)成為十分火熱的賽道，大量資金參與進來，在形成投資后就會帶來新增供給。過去幾年由于疫情影響，供給延后，才導(dǎo)致今年來到了一個短期的供應(yīng)高峰。

從需求角度來看，物流的恢復(fù)速度也較快，韌性也強。由于物流是生產(chǎn)生活、消費中的一個基礎(chǔ)設(shè)施，其回彈需求來得最快，而且疫情推動了線上消費，對物流地產(chǎn)也帶來結(jié)構(gòu)性收益，這也會體現(xiàn)在未來的物流需求上。

因此，鑒于租賃需求所呈現(xiàn)的韌性，2024下半年至2025年市場供需平衡將逐步改善，尤其是租戶重點拓展的一線城市及周邊衛(wèi)星市場有望率先實現(xiàn)租金企穩(wěn)增長。

但鑒于對經(jīng)濟不確定性、成本上漲和地緣政治等運營挑戰(zhàn)的擔(dān)憂有所上升，物流租戶正在通過優(yōu)化倉儲選址、租用高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)和提升自動化水平等方式來強化整個供應(yīng)鏈的效率和韌性。

謝晨認為，受今年宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，物流地產(chǎn)商都會面臨降本增效的問題。結(jié)合區(qū)位對物流倉儲進行組合優(yōu)化和整合，降低運輸成本是途徑之一，“每降低1%的運輸成本，可換回來對租金的承受能力提高7%-8%?！?/p>

第二，要通過自動化去提升整個供應(yīng)鏈的效率、韌性，以及從中長期的角度去降低成本，短期肯定有自動化投入，但是從中長期來講，它能攤薄成本。此外，相對更高品質(zhì)的高標(biāo)倉的訴求其實是在增強，這也是來自于企業(yè)追求效率以及供應(yīng)鏈安全背后的推動。

毫無疑問，在消費、跨境電商等多樣化挑戰(zhàn)和需求下，物流地產(chǎn)商也要主動求變。

據(jù)世邦魏理仕2023年《中國倉儲物流租戶調(diào)查》顯示，82%的受訪物流企業(yè)表示未來三年計劃在一線都市圈進一步擴張，并將交通設(shè)施、消費者和終端市場以及上下游制造商和供應(yīng)商等區(qū)位因素置于倉庫租金水平之先。

另一方面，綠色ESG在倉儲物流領(lǐng)域也走得很快。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在租戶未來最迫切想要增加或提升的倉庫配置中，屋頂光伏（45%) 和新能源車充電設(shè)施 （44%) 位居前兩位，倉儲物流的綠色屬性日益受到租戶重視。

今年這類周期性的供應(yīng)高峰對物流地產(chǎn)市場帶來了一定壓力。謝晨認為，短期的一些局部市場的租金水平會面臨承壓，這是一個正常的供需現(xiàn)象，行業(yè)整體依然很可觀。

就投資者而言，短期內(nèi)，租賃市場和資產(chǎn)價格波動仍是投資者面臨的挑戰(zhàn)，“可重點關(guān)注一線都市圈綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)等穿越周期的機會?！?/p>