11月下旬以來，地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，地產(chǎn)板塊卻開啟陰跌模式。截至12月5日收盤，中證800地產(chǎn)指數(shù)再創(chuàng)近9年新低，失守3000點關(guān)口，報收2956.22點。統(tǒng)計來看，中證800地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)已下跌超30%。

圖片來源：Wind，截至2023年12月6日

從政策面看，今年以來地產(chǎn)寬松持續(xù)開啟，二級市場行情為何仍是跌跌不休？分析來看，銷售持續(xù)探底仍是板塊下殺的主因。百強房企11月銷售數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)銷售金額4285億元，同比下降30.6%，降幅較上月擴(kuò)大2.9個百分點環(huán)比下降3.4%，11月近6成百強房企銷售環(huán)比下降，但重點布局于高能級城市的央國企表現(xiàn)出較強韌性。

地產(chǎn)板塊明年機(jī)會怎么看？2021年以來，地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整階段，今年以來供給端、需求端政策持續(xù)發(fā)力，2024年地產(chǎn)行業(yè)或成企穩(wěn)之年？伴隨行業(yè)格局的變化，行業(yè)又蘊含著哪些機(jī)會呢？今天的內(nèi)容將從三個“新變化”入手，給大家梳理相關(guān)信息。

【新模式：“保障房+商品房”的雙軌制體系】

12月4日，央行行長撰文指出，為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。何為房地產(chǎn)發(fā)展新模式呢？

新加坡以公共組屋為主、私人住宅為輔的獨特住房體系，成功實現(xiàn)“居者有其屋”，居民家庭住房自有率達(dá)89.3%，居住在組屋的人口百分比達(dá)77%。而我國正自上而下推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，即為建立“保障房+商品房”的雙軌制體系，規(guī)劃建設(shè)“三大工程”是新發(fā)展模式重要抓手。

隨著新發(fā)展模式的推進(jìn)，保障性住房將承擔(dān)更多民生任務(wù)，預(yù)計保障房的實物來源是新建保障房、存量房轉(zhuǎn)化；預(yù)計資金來源主要財政補貼政策性銀行貸款、專項債和市場化資金；預(yù)計35個大城市年均新增保障房規(guī)模約300萬套。城中村改造作為新發(fā)展模式的重要一環(huán)，預(yù)計每年拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資4941億元，給商品房市場帶來3113億元的購買力。

東興證券認(rèn)為2024年是房地產(chǎn)新模式初步確立的開始，推進(jìn)城中村改造和探索住房雙軌新模式，已經(jīng)成為探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要落腳點。在此過程中，重點布局一二線城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央國企，將受益于一二線城市供需兩端政策的持續(xù)落地和城中村改造的加速推進(jìn)。

【新融資：從“三支箭”到“三個不低于”】

2023年11月17日，央行等召開金融機(jī)構(gòu)座談會，在地產(chǎn)信貸支持方面，會議提出了“三個不低于”，該規(guī)定以量化式指標(biāo)對銀行業(yè)放貸行為做出要求，以期破解房企融資困境，同時將政策觸角細(xì)化到非國有制主體，調(diào)整供給側(cè)融資支持結(jié)構(gòu)，補齊民營房企在融資扶持紅利下的普惠短板。

第一個“不低于”：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速。

第二個“不低于”：對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速。

第三個“不低于”：對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

另據(jù)新聞消息，近期浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行就房企合理融資需求與房企召開座談會，表明“三個不低于”的落實取得明顯進(jìn)展。方正證券認(rèn)為，相比“三支箭”，“三個不低于”更具有可落地性，看好融資端持續(xù)修復(fù)。

天風(fēng)證券表示，銀行密集召集房企座談等舉措或旨在協(xié)助解決非國企融資難的行業(yè)共性問題，政策力度及推進(jìn)速度均略超出預(yù)期。金融機(jī)構(gòu)率先對信用資質(zhì)的傾向性弱化對緩解居民端房企違約擔(dān)憂、推動民企銷售回暖均將起到積極作用，預(yù)計2024年房企銷售有望完成筑底回升。

【新形勢：房企高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然】

從房企來看，“三高”模式走到盡頭，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式過于強調(diào)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，屬于低質(zhì)量的粗放式擴(kuò)張，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型成為必然。2023年成為行業(yè)大洗牌之年，不少知名房企暴雷退市，頭部房企大浪淘沙，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)周期，或能“剩者為王”。

從今年銷售數(shù)據(jù)來看，主流房企銷售更加向高能級區(qū)域傾斜，央國企銷售情況顯著優(yōu)于非央國企。從土地來看，房企拿地更加聚焦高能級區(qū)域，非央國企拿地情況有所恢復(fù)，央國企拿地力度更大。從融資來看，央國企債券融資占比持續(xù)提升，股權(quán)融資重啟下央國企占據(jù)先機(jī)。

綜上，從行業(yè)發(fā)展新模式的定調(diào)，以及政策對于房企融資端等的修復(fù)，疊加居民預(yù)期及收入轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)板塊有望在2024年重整旗鼓再出發(fā)。在此過程中，頭部房企或能在銷售、融資、拿地等多方面脫穎而出。

布局工具上，資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部優(yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超8成，央國企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

數(shù)據(jù)、圖片來源：滬深交易所、Wind、華寶基金。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整，其回測歷史業(yè)績不預(yù)示指數(shù)未來表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。